房价,未来10年涨多少合适?央行官员建议不超过“这个”幅度

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  自住房商品化改革以来,房子价格主要交由市场来决定,不过,随着楼市调控深入,新建商品房价格加入了行政管控因素,实行市场与行政手段相结合的方式。正是因为如此,也出现了一些地方新房与二手房价格倒挂现象。

  掐指一算,本轮楼市调控近3周年,当前的楼市已经处于整体平稳状态。仅在2019年前8月,我们的房地产调控政策就多达367次,从短期来看,我们的楼市调控并没有要放松的迹象。

  就2019年来说,国家对楼市定调非常明确,无论住建部年初提出的“稳地价稳房价稳预期”工作目标,还是自然资源部提出的“住宅用地5类调控法”,抑或是央行对非房地产资金流入房地产行业的检查和监管,目标就一个“稳”字,既不允许房价出现大跌,也不允许房价大涨。

  我们知道,随着2019年还有4个月不到时间,今年楼市状态应该不会有什么大变化了。但不少人会提出一个疑问:行政管控毕竟不是长期的,也不会刻意改变市场走向,最终还会交给市场来决定,那么,未来10年房价还会涨吗?涨多少合适呢?

  

  对此问题,有业内人士表示,房子作为商品,价格受到原材料、人工成本、管理成本、土地成本、资金成本和货币等因素影响,定价应该参照这些因素再辅以5-10%的利润即可。但是,这个成本如何来核算呢?这个可能是最大问题,每家报价都不一样,水也比较深,要核实这个成本确实太难。

  有网友也表示,从长期来看,构成房价的成本都在涨,要房价下跌多少确实太难了,从过去的20年看,房价上涨的年份达到17年,而下跌的次数仅3年,数据会说话,房价上涨也是建立在其他成本不断上涨基础上的。所以,未来房价大方向还是会朝上的。那么,到底涨多少合适呢?

  大家都知道,房价暴涨的概率越来越小,一方面,无论何时,国家都会对楼市大方向进行管控,另一方面,房价已经到了一个阶段性高度,基数已经不小了,部分地方的房价存在一定的泡沫。未来房价上涨速度应该是缓慢上涨。

  对此,央行参事、原央行统计司司长盛松成认为,房地产调控的重点是抑制房价过快上涨。“使房价保持长期平稳,房价涨幅低于收入和GDP增速,从而让房价收入比逐步回落”、 “只要未来居民收入的涨幅超过房价涨幅,不断降低房价收入比,就能实现房地产软着陆”。

  无独有偶,参事仇保兴作为智囊团成员之一,对房价现状,也曾提出过通过提高国民经济收入来缩小房价收入比,逐渐烫平泡沫。专家官员们都提出一个共同观点,通过未来收入不断增长来缩小房价收入比,未来房价涨幅要保持长期平稳,就需要房价涨幅低于收入和GDP增速。

  

  那么,未来10年,房价涨幅低于收入和GDP增速能实现吗?

  大家知道,房地产关联太多行业,对经济的贡献毋容置疑,根据统计数据显示,2018年房地产占GDP比重为6.87%,一般认为,一个行业占GDP超过5%,就视为支柱行业,房地产显然在此列,这还不包括关联行业的贡献。所以,从这个角度来看,房地产投资增速需要保持在一定位置,否则势必会拖累经济。

  但与此同时,房地产业不能一家独大,中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》中提到,如果房价过高,房地产对经济的贡献就会由正转负,一般把房价收入比9:1视为临界点,而2018年房价收入比为9.3:1,说明房地产对经济的贡献已经由正转负。为此,国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产高增长一去不复还。

  正是因为如此,我们一边需要保持房地产一定的增速,另一边又不能让其增长过快,至于房价方面,通过经济发展和收入提高,逐步缩小房价收入比值,这是目前最保险的方法,从这个角度看,寄希望房价大跌和大涨都不太现实。

  

  当然,这需要一个过程。但无论如何,笔者相信国家一定能实现房地产平稳发展的。同样,笔者也认为未来房价虽然不能大涨,但平稳增长还是大概率,其理由笔者此前已做过相关分析,跟货币、城市化、土地供应以及金融属性等都有关系。至于未来10年年均增幅,虽不及过去10年年均8.5-9.5%增速,但与GDP增速保持一致应该会的,当然,这是平均增幅,各城各区域差别会比较大。

  最后,现在房子到底还能不能买呢?

  这个问题就很简单了,既然房价方向是会实现平稳增长,那么,对于我们刚需购房群体来说,早买房,早居住,还能少支出成本,而且结婚,子女教育等需求等不了。过去是如此,未来大抵还是如此,万万不要听信“房价如葱”的言论,不允许实现,也不可能实现。

  此外,由于适合我们普通老百姓投资渠道较少,手中不断积累的闲钱又担心贬值,所以会考虑购买一些资产保值增值,房产无疑是重要选项之一,这也未可厚非。但房君要提醒的是,随着未来房价增速放缓,闭着眼买房的时代真的过去了,而且城市化进入下半场,总人口就那么多,高等级城市、热点潜力城市会虹吸其他不如自己的城市人口,这些城市因人口流失而变为“收缩型城市”,其增长潜力显然不如前者。随着时间推移,其收益未必能跑得过存款收益。

  

  就房产潜力来看,房君认为,未来10年,一线城市不用说了,强者恒强,是大资金聚集地。新一线城市应该是未来的重点,也是各路资金汇聚地,有一线下来的资金,也有二三四线城市贡献的资金,资产价值还会有一个较大幅度增长。此外,处在大城市群和都市圈的二三四线城市也会有机会,特别是随着城际和轨道交通建设联网,核心城市产业转移,这些地方会成为宜居之地,资产价值也会有一个走高过程。相信通过这些分析,该不该买房,买哪里的房子,心中应该有数了!

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专业聊房君

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