中央公园土拍没过万，很奇怪吗？

今日，重庆主城区2宗地公告到期出让。这两宗地均位于中央公园板块，19128地块被保利以总价10.57亿元，楼面价8660元/㎡拿下；19129地块被香港置地以总价12.5亿元，楼面价9394元/㎡竞得。

结果一出，“凉九冷十”的论调又从各方而来。

中央公园土拍没过万，很奇怪吗？

关于今天的土拍，汀妹儿决定不讲配套，不讲板块，讲讲市场和房企的布局。

土拍情况

▲宗地位置示意图

保利地块：两江新区两路组团C标准分区C52-1、C54-1、C49-7号宗地

用 途：二类居住用地

土地面积：81406㎡

土地面积：122.11亩

建筑面积：122109㎡

容 积 率：1.50

起始总价：105747万元

起始楼板价：8660元/㎡

起始净地价：866万元/亩

保 证 金：21150万元

公告到期时间：2019年9月16日

成交总价：10.57亿元

成交楼板价：8660元/㎡

成交净地价：866万元/亩

成交单位：保利

成交方式: 挂牌

香港置地地块：两江新区两路组团C标准分区C53-1、C55-1、C56-1、C57-1、C49-12号宗地

用 途：商业用地、商务用地、二类居住用地

土地面积：64511㎡

土地面积：96.77亩

建筑面积：133067㎡

容 积 率：2.06

起始总价：107897万元

起始楼板价：8108元/㎡

起始净地价：1115万元/亩

保 证 金：21580万元

公告到期时间：2019年9月16日

成交总价：12.5亿元

成交楼板价：9394元/㎡

成交净地价：1292万元/亩

成交单位：香港置地

成交方式: 拍卖

价格没破万，但压力“爆表”

相比旁边顶融地块（成交楼面价11748元/㎡）和绿城地块（成交楼面价10438元/㎡）的土地价格，今天出让的两宗地看起来确实便宜不少。

但即使是看起来便宜不少的两块地，参与者也并不算多。

参拍19129地块的企业只有五组，保利、香港置地、新希望＋美的置业、金科＋金辉、万华。

仅仅是因为预期吗？

当然不，毕竟绿城拿旁边那块地也就是8月22日的事，当时的“凉凉”情绪和现在差不多。

事实是，这两块地是正儿八经的“瓷器活”，没有金刚钻还真不敢揽。

根据规划条件函内容，19128号地（保利地块）所打造住宅产品户均面积为180㎡左右。

这个户均面积，在当前的市场情况下，是真的“难啃”。

据克而瑞数据监测，2019年1-8月中央公园板块面积180㎡以上住宅产品成交套数为329套，市场份额不到6%。

都吼着重庆楼市以后是改善为主，但改善确实去化周期长，尤其是中央公园这样的供应主力板块。

这样的情况，保利拿，可以理解。换一家，就不好说了。

再看19129号地块，虽C49-12地块户均面积也达到了180㎡，但只占住宅总规划的16.88%，其余住宅地块所打造产品户均面积为120㎡左右，为市场主流在售面积段。

这块地，香港置地拿，更可以理解。并且，从香港置地在重庆的整体布局来看，这块地很“香港置地”。

香港置地的布局

在众多外来房企中，香港置地在重庆的口碑相当于“外来的龙湖”，这么说，绝对不算夸张。

今年，恰好是香港置地入渝的第15年。

▲香港置地重庆布局图

香港置地今年的九大项目，布局清晰明了，除了长嘉汇，其它项目都在北区，并且都是热门板块，没有一个“拓荒项目”。

在行业拼规模的大环境下，香港置地能坚持“非核心，不投资”的拿地原则，很难得，也很聪明。

很多外来房企入渝，容易搞成“来！左边跟我一起画个龙，在你右边画一道彩虹~”（抖音神曲，请自动唱出来，没听过的自我反省是否跟上了潮流！）

换言之，就是什么都搞一下，改善刚需都做或者东南西北都拿地。

在粗放的年代，有钱可以这么搞，但现在不一样了。

现在的情况是，刚需产品好卖，但适合做刚需产品的地越来越少。改善产品去化周期相对较长，但买改善产品的客群看重品牌和口碑。

于是，香港置地“核心区地块”＋“中高端产品”这一套持续多年的打法优势就很明显了。

所以，今天中央公园这块地，香港置地拿下，很好理解。

它，悄悄地“走”了

其实，8月27日当天和今日拍出的中央公园两块地一起上架的，还有一块地，位于唐家沱。

但昨天，它中止出让了，官方给出的原因是——地块相关利用条件调整。

犹记得，5月份时有人说“亏到唐家沱”可能不对，那么现在呢？

最后重申——中央公园土拍没过万，不奇怪。