华住旗下城家公寓获3亿美元A轮融资

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  经济观察网 记者 黄一帆 对于公寓和写字楼行业而言,去年并不是一个好过的年头。过度竞争和高价拿地使得行业竞争者如今纷纷收敛,收缩羽翼以看清局势。

  但就在这样的行业背景下,城家公寓却获得了3亿美元的A轮融资,这一规模之大在业内鲜见。“公寓行业利润薄,刀口舔血,所以刀刀要很精准。在运营这件事上,只要在任何一个纬度上出现偏差会使利润大幅下降,或出现单店亏损的状况。”华住集团总裁、城家董事长兼CEO金辉近日在接受经济观察网专访时表示,“怎么样构建一个高效、精准,又具有很好回报的运营体系,取决于怎么运营。”

  3亿美元A轮融资

  资料显示,城家成立于2015年。而在近期,城家正式宣布完成总额近3亿美元的A轮融资,本轮融资由博裕资本领投,云锋基金、华住集团、雅诗阁有限公司(以下简称“雅诗阁”)、建银国际等机构跟投,华兴资本担任本轮融资的独家财务顾问。

  金辉告诉经济观察网,本轮融资的资金将进一步用于核心城市物业开发、品牌投入以及渠道与技术平台开发。在物业开发层面,目前城家已经形成轻重结合的模式,除了租赁、托管大量物业外,还将通过收购持有一些物业,快速地扩大资产规模。

  据其透露,目前城家平台上已经有15万以上的租客,粗略估算平均客单价在两万左右。

  城家是由华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌。据了解,由于华住已拥有超过20多个酒店品牌,客群已基本囊括各层次需求,因此着力朝公寓方面延伸。华住集团创始人兼董事长、城家创始人季琦就曾公开表示,城家承担华住系在非标准住宿领域拓展的重任。

  据城家方面介绍,产品线目前已拥有针对企业员工定制的蓝领公寓“员宿”、独居的“城家公寓”、拥有套房式空间的“城家高级公寓”、提供温暖居家氛围的“城家精选公寓”、全球布点的“馨乐庭公寓酒店”、有趣的“CitiGO HOUSE欢阁公寓酒店”和打造极致美好生活的“城家奢华公寓”,酒店产品线有业内坪效最高且创造了有趣生活方式的CitiGO欢阁酒店。

  据了解,城家重点布局北上广深等一线城市,已布局100多家物业。金辉告诉经济观察网,目前华住的房间数量增长还是按照比较有序节奏在增长,每年在核心城市2万套左右。

  差异化策略

  “城家一直在打造差异性。”而其差异性一方面是由于上述不同产品线所致,另一方面是提供长中短时间不同的时效产品。“因为我们最早是做酒店出身,后来客户有长短租居住的需求,才有了长短租运营的想法。让长租公寓的碎片房间有效得以利用,解决公寓行业运营成本高、空置率高的风险。”

  目前,城家提供包括日租、周租和半月租的短租房、2-5个月的中租房以及6个月以上的长租房。

  值得关注的是,国民越来越注重生活品质的提升,品质消费日渐成为大趋势。借助华住的酒店基因,城家提出“五星住房选城家”作为品牌口号,希望在公寓界建立一个品质化驱动的差异化策略。

  这一策略的提出给城家客源数字带去了“显著”的增量。金辉告诉记者,城家成熟门店的出租率平均可达95%以上,大部分单店都为盈利状态。其中,中短租的业务占城家总体业务量的20%。

  据了解,目前城家公寓产品价格在2500-5000元每月之间;而高级公寓在5000-8000元左右;和雅诗阁合作的馨乐庭和CitiGO HOUSE都会面向1-1.5万元左右市场。

  在金辉看来,“公寓产品要规模化和差异化,没有规模就没有效益,同时如果没有差异化服务,不能全方位满足客户需求,就无法产生溢价”。

  以单店运营来说,客户、市场、服务的加减法不同,包括产品形式不同,长租和短租的方式不同,所以具体到单店和客户需求方面肯定有差异化,“如提供哪些服务,哪些成本给到这些服务,客户将来延展的需求等,长短租都不一样。”

  庞大的市场看上去很美,但需要包括成本核算在内的精细运营。金辉介绍,“我们对中短租业务投入的每一分的运营成本都非常清楚,如一双拖鞋需要几毛几分钱,人员费用大概会折旧到每间客房、每间夜几块几毛钱,我们就能知道为此增加的人工摊到每间夜几块钱,从而测算我们能产生的溢价。”

  金辉分析说,“公寓利润薄最主要是原来结构性的问题,如C端支付能力较弱,资产又贵。随着市场的不断演变,运营能力的不断提升,通过提供更高性价比的产品来匹配市场需求,回报率也会逐步提高。”

  轻还是重?

  城家得以快速发展的另一个重要秘诀是轻重并举。

  从资产类别上,金辉并不排斥重资产模式。金辉表示,做重比做轻要承担更多的风险,需要更多的耐心和实力。不过他坚定看好公寓市场,且对城家的运营能力有足够的信心。据其判断,未来核心的几大业态会去消化存量资产,分别是写字楼、商业和住宿类。

  此前,城家与一些资产管理公司达成合作,运营了北京三元桥项目、上海静安公园项目、上海光大明悦等多个重资产项目。

  据金辉透露未来,城家将继续向开发商、政府、基金等资产持有人输出公寓运营和金融对接等能力。

  除了布局重资产,城家也发展更轻模式的代理项目。此前,城家、华住与雅诗阁成立合资公司,代理“馨乐庭”品牌在中国的特许加盟及委托管理业务,以加速馨乐庭品牌在中国的规模化发展。

  金辉认为,从本质来讲,城家有一部分业务是负责空间运营的,“对于城家而言,首先就要有能力把这个空间做到收益最大化、运营效率最大化,同时客户的体验和品牌认同做到最好。”金辉表示,上述运营空间的能力是城家的立身之本,也是目前城家的主要战略。

  当问及轻重模式的发展,金辉表示,租金仍是城家获取房源的主要方式,只有在较轻的领域打造了核心能力,才能更好地去重资产领域提供服务。据了解,目前投资城家平均4-5年能够收回投资。

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  黄一帆经济观察报记者

  华东新闻中心记者
关注上市公司的资本运作和资本市场中所发生的好玩的事,对未知事物充满好奇,对已知事物挖掘未知面。
关注领域:上市公司、券商、新三板。擅长深度报道。

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