互联网长租平台业务模式及产品分析

当互联网承载租房市场，房东和租户通过平台形成联结，省却了很多不便，但问题也不少。如何形成标准化租房市场，互联网能在其中起到什么作用？

国内城市化进程如火如荼，形成了京津冀、长三角、珠三角、中西部等城市群。根据发改委数据：城市人口2017年底已超过8亿，且正在继续增加中。

如此巨大的城市化人口，导致了居住需求的不断上涨，而如今一线或城市群中心城市房价寸土寸金，租房便成了北上广深许多年轻人的唯一选择，也是他们的最大开销之一。

租房这件事在大家的认知里，很长一段时间都是去目标区域附近找中介碰运气；并且找房和看房过程中，大多数人对中介也充满了不信任。后来好一些，有一些信息平台能够更快帮助租客们对房子情况有个预判，但随之而来的问题也不少。

信息不准确，尤其是房源的照片和价格十房九假；辛苦在网上挑了一通，回头联系了经纪人，会有各种理由告知你看好的房子没了，想看的话可以跟着他看；好不容易看中了房子吧，房东可能不管维修、随意涨价、水电乱收费、到期还不退押金——这一切都曾经让无数租客头疼不已，究其原因在于长租这个行业长时期处于非标品的状态，并且签约成交非常依赖线下的带看销售，类似早期的C2C电商，乱象环生。

近几年来，随着互联网对行业的改造不断演进，逐步出现了一些聚焦租房的互联网产品，例如自如、蛋壳、巴乐兔、蘑菇等，这些垂直平台逐步将服务透明公开标准化，改善了一部分租房行业的生态。

2. 长租市场的房源供应结构

既然长租的非标品状态导致了现在的诸多乱象，那就不得不从这非标品的源头——即房源的供应上看一下问题产生的原因。

当前房源供应主要分为3类：

根据艾瑞数据：普通业主房源国内体量约5000万套（拆分成合租超过1亿间），机构房东房源约2500万间，其中仅140多万间属于品牌公寓房源——供应体量相差悬殊，这也是长租行业房源供应非标品产生乱象的根本原因之一。

二、互联网长租平台的业务模式及其产品架构

刚才提到互联网对长租的影响，从影响者和影响方式的不同，其中的参与者又可以大致分为互联网长租平台，长租类信息服务平台（58、闲鱼、豆瓣等），以及房产交易平台（贝壳、安居客、链家等）3类。

其中互联网长租平台是近几年新兴的垂直长租领域的互联网公司，本文主要从这类公司的角度去对其业务和产品进行分析。

这一类是专注做平台的互联网公司，对应的有：巴乐兔、蘑菇、嗨住等。

这类平台致力于整合房东的房源和规范租住服务，对业务进行标准化，房源供应多为机构房东的房源，通过线上的预约线索或提供带看服务，或直接与房东对接直租。但由于房源供应侧的不可控，对房源和服务的控制力较弱。

此外，即使这类平台公司中，模式也有很大差异，以巴乐兔和蘑菇为例：

平台型的长租产品需要对接供需租客端和房东端，并且为了提供完整的服务，需要关注签约后的一系列租后服务。

租客端（C端）：主要承载两大需求，一方面作为平台自有的预约看房入口，配合相应的小程序和服务号，可提供给平台最精准可靠的客源线索，这些线索的成交转化率通常是非常高的；另一方面，作为平台给租客提供的租后服务工具，包括交租、报修、退转续租等模块，覆盖整个租住周期。

房东端（B端）：主要面向平台机构房东的经营管理工具，也是平台型长租产品特有的一端。就机构房东的经营特点来看，这类房东B端产品会具有以下模块：

这类主要是自己收房经营的互联网公司，包括：自如、蛋壳、青客等，这类公司自身通过包租的形式直接整合房源，并针对自身房源提供了一系列的规范服务，其整体模式较重，一般都有自己的管家提供线下服务。

以自如为例，由于房源均为旗下自营，整体房源规模有限（相比于平台型而言），但由于房源的完全经营权和线下各类服务人员，对整体业务有绝对的掌控，也更容易打造出品牌效应。

自营型的长租产品由于线下业务较成熟，各类服务有专人在线下提供，因此本身的线上产品结构就相对较简单，主要是面向租客的C端和面向平台管家的管家端：

以上述的巴乐兔、蘑菇和自如3家为例，总结典型公司的特点如下：

毋庸置疑，往后互联网对租房市场的改造会越来越深入，当前的主要问题在于长租房源非标品、服务参差不齐，以及成交过程中线下销售属性过强。

类比已经比较成熟的电商、酒店行业，未来互联网长租市场会逐步走向线上和线下的标准化，所有的服务链条会形成一套相对标准、友好、可复制的标准。而需要形成标准，就必须从当前参差不齐的供应端（房东）进行改造，无论通过平台还是自营品牌服务商的方式，从房源供应、家居装修，到面向租客的看房服务、签约、交租、报修、退转续租问题，逐步聚拢分散资源，形成机构化乃至品牌化的供应链和服务体系。

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