香港放大招解决住房难问题,且看各国是如何打击炒房客遏制房价的

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  根据国际公共政策顾问机构Demographia的报告,香港已连续九年稳坐全球“房价最难负担城市”榜榜首,全港房屋均价大约为每平米22-30万,楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至20.9倍,数字为历来最高,香港家庭不吃不喝近21年才能买得起一个住宅单位。

  据数据统计,2018年,香港的房子全岛均价约25w/平方米,房价世界第一。与此对应的,香港人均居住面积仅16平方米,居住痛苦指数世界第一。

  

  由于香港房地产一家独大,严重依赖房地产的恶果已经非常明显,房地产已经吸干了香港社会仅有的流动性和活力,已经不是昔日的东方明珠了。为了解决影响香港发展的深层次问题,这次林郑月娥终于出手了!

  为了解决住房难问题,香港放大招,日前公布了两大措施:

  第一、实施“空置税”。

  按照条例草案,今后获香港当局批准出售的私人投资民房,如果在获批准之后的1年或以上没有出售,将会被徵收额外税款,金额为有关单位应课差饷租值的两倍。港媒估算,新徵收税款相当于房价的5%,以一个价值港币100万元(新台币382万元)的住房计算,将会被额外徵收5万港币;但如果相关住房在期限内曾对外出租半年或以上,可获豁免徵收新税款。

  第二、回收土地改为住宅用地。

  按照条例草案,今后获香港当局批准出售的私人投资民房,如果在获批准之后的1年或以上没有出售,将会被徵收额外税款,金额为有关单位应课差饷租值的两倍。港媒估算,新徵收税款相当于房价的5%,以一个价值港币100万元(新台币382万元)的住房计算,将会被额外徵收5万港币;但如果相关住房在期限内曾对外出租半年或以上,可获豁免徵收新税款。

  高房价的背后源于炒房的盛行,炒房这种现象在全球各国都有发生,但由于世界各国的国情和政策环境不一样,因此楼市的泡沫高低也不一样、炒房疯狂程度也大不一样,下面我们一起来看看其他国家是如何遏制炒房的。

  一、加拿大上调外国人购房税以击退海外炒房者。

  众所周知,加拿大温哥华是中国人最喜欢的投资房产圣地,根据温哥华地产局数据,当地房屋及公寓价格过去几年飙涨飞快。但分析助推温哥华房价上涨的原因不免令人咂舌——海外投资者占据半壁江山,其中中国炒房客占据海外总数的一半有余。

  9月6日,香港特区政府宣布,21000平方米土地将重建作为住宅用地。特区政府表示,收回土瓜湾春田街、崇志街等多条街道附近的土地,以推行市区重建项目,开始解决香港住房问题。

  高房价的背后源于炒房的盛行,炒房这种现象在全球各国都有发生,但由于世界各国的国情和政策环境不一样,因此楼市的泡沫高低也不一样、炒房疯狂程度也大不一样,下面我们一起来看看其他国家是如何遏制炒房的。

  据当地房产数据显示,2018年2月温哥华房屋销量低于历史平均水平,平均每套房产资产蒸发20-30万加元。但即便如此,很多温哥华当地的业主还是举双手赞成,为了打击投机炒作,房价就算走跌资产缩水他们也在所不惜。

  二、新西兰禁止外国人买房,阻止外国人炒房。

  与加拿大相比,新西兰更是中国买家的天堂。曾经有媒体报道,中国人不仅肆虐狂炒新西兰房产,还有被称为华人炒房“教父”的人公然开设“炒房培训班”,引起民愤,被新西兰民众集体上街怒吼:滚出新西兰!

  众所周知,加拿大温哥华是中国人最喜欢的投资房产圣地,根据温哥华地产局数据,当地房屋及公寓价格过去几年飙涨飞快。但分析助推温哥华房价上涨的原因不免令人咂舌——海外投资者占据半壁江山,其中中国炒房客占据海外总数的一半有余。

  房价被一再推高,当地交易市场被炒得发烫,使得那些真正需要房子的本地刚需已经无力承担,他们渐感不安,于是有组织者组织游行,抗议高房价,联合抵制国外买家,要求政府把这些海外买家驱逐出境。

  于是,温哥华政府下令将外国人购房税自15%上调至20%,并计划对购买第二套房、家中主要经济支柱收入来自海外及房价超过300万加币者,征收更高的税赋。此招一出,海外购房者纷纷退去,市场也由卖方转变为买方主导。

  据当地房产数据显示,2018年2月温哥华房屋销量低于历史平均水平,平均每套房产资产蒸发20-30万加元。但即便如此,很多温哥华当地的业主还是举双手赞成,为了打击投机炒作,房价就算走跌资产缩水他们也在所不惜。

  德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼告诉《经济参考报》记者说,为了抑制房地产投机,德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”“在德国没有炒房的概念。”

  按照规定,在德国购房后10年之内就出售的话,得利部分将被征收15%的“投机税”。如果再加上其他各项费用,投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。

  无论新房旧房,在德国购房都涉及税费以及其他手续费问题。以柏林为例,购房者除了房款之外还要交付4.5%的土地税,1%到1.5%的公证费以及0.5%到1%的登记费用。

  与加拿大相比,新西兰更是中国买家的天堂。曾经有媒体报道,中国人不仅肆虐狂炒新西兰房产,还有被称为华人炒房“教父”的人公然开设“炒房培训班”,引起民愤,被新西兰民众集体上街怒吼:滚出新西兰!

  从2000年到现在为止,新西兰房价涨幅超过150%,位列发达经济体的第一位,这其中自然少不了中国的炒房团。新西兰政府发布立法禁止外国人购买现有住房;不仅如此,新西兰总理Jacinda Ardern在接受当地媒体采访时说,我们的目标和承诺是禁止外国买房者进入现在的新西兰房地产市场。

  今后中国的炒房客、投资者再想远赴新西兰炒房恐怕已经行不通了。

  三、德国:炒房会被征收“投机税”。

  德国是欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一,住房拥有率不到一半。在人们的印象中,德国房地产市场监管法规极其严厉,人们的购房意愿普遍低下,房地产价格多年波澜不惊。

  德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼告诉《经济参考报》记者说,为了抑制房地产投机,德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”“在德国没有炒房的概念。”

  按照规定,在德国购房后10年之内就出售的话,得利部分将被征收15%的“投机税”。如果再加上其他各项费用,投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。

  无论新房旧房,在德国购房都涉及税费以及其他手续费问题。以柏林为例,购房者除了房款之外还要交付4.5%的土地税,1%到1.5%的公证费以及0.5%到1%的登记费用。

  如果要买一处二手房,涉及的费用就更多了。据统计,买一处二手房涉及的额外费用平均而言要占到交易价格的10%左右。对于购房者来说,除了要向中介交纳的中介费之外,还要负担3.5%左右(各地区税率不尽相同)的产权交易税和公证费。

  购房者是否空置房屋完全取决于个人,德国的相关管理机构并无针对空置房屋的处罚措施。一旦买房完成后就有物业费等日常支出了。

  近年来随着房地产市场价格的上涨,包括法兰克福在内的一些德国城市租房市场一片繁荣,许多人之所以投资买房,看中的也是租房的投资回报。按照德 国税法规定,出租人要依法纳税,税率根据每个人的情况可能会各有不同,普遍来说在30%左右。

  德意志银行的报告显示,一旦德国房地产市场出现泡沫风险,从德国央行到联邦和地方政府都可以采取措施应对,比如说收紧银根、减少贷款供应量,通过提高公证费等方式增加交易成本,以及增加供应量等遏制房租上涨势头。

  四、日本:各种税费让住宅没有投资价值。

  在日本,从买房开始,房屋持有人面临很多费用如不动产取得税、印花税、登记证税,以后每年要交固定资产税。不动产的买卖、交换、赠与都要交不动产取得税,税率为土地和住宅建筑的3%。

  二手房的转让、交易也要收不动产取得税,赠与和继承税收更多。经常听日本人说,辛辛苦苦买一套房子,三代以后几乎就没有了。很多日本人由于交不起昂贵的遗产税,采取把房子买掉的方式,继承部分遗产。

  一般来说房子值3000万日元至5000万日元,遗产税为20%,5000万日元以上为30%,1亿日元至3亿日元为40%,超过3亿日元为50%。赠与税和遗产税的税率差不多。

  据了解,在日本,买房子几乎都是用于自住,管理规则里有规定必须用于居住。也有出租的,但在日本买房仅仅是为了出租似乎并不太划算,几十年也收 不回成本。而且日本的二手房折旧率很高,再好的房子,买了再卖一般都要赔钱,年限越久赔得越多,几十年过后,成本还没收回,房子本身已经不值钱了,所以日 本人投资一般不会选择买房,性格保守的人会选择购买国债,敢于冒险的会选择证券、期货和金融衍生产品,但也有很多日本人投资意识相对淡薄,喜欢把钱放在银行里,赚取几乎是零利率的微薄利息。

  总之,从日本的现状来看,一般居民住房的投资和收益空间很小。所以大家考虑的不是增值,而是如何尽量保值。在日本,也没有听说过限购政策,基本是市场行为。

  五、新加坡:自住与出租房产缴税相差数倍。

  新加坡目前的房屋持有成本主要是房产税,根据每年评估的租金乘以房产税率来计算。

  目前房产税率为10%,但对自住住房有一定的优惠。按阶梯递进的税率计算,6000新元以内的免税;超过6000新元但不超过6.5万新元的那部分租金税率为4%;超过6.5万新元以上的租金税率为6%。

  六、美国用重税阻止外国人炒房。

  以一套月租金为2500新元的组屋计算,如果自住,则应缴纳房产税为每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金为4000新元的公寓,而且并非自住,则税率为10%,每年房产税为4800新元。

  实际上当地居民接近八成住在组屋里,一家只能拥有一套组屋,但可以转售,即在不改变性质的情况下出售给合乎资格的其他买家。组屋的管理一般由各区的市镇理事会负责,新组屋在购买时也有一系列的杂费,如手续费及估价费、律师费等,但这些费用微乎其微。

  相比而言,私宅由私人发展商开发,私宅的销售更多是市场化的,可以同时持有多套。从套数上看,私宅仅占住宅总量的24%,一般是有地住宅或较为高档的公寓。对私宅而言,则有根据套数阶梯递进的高额印花税。

  在新加坡房地产价格飙升的背景下,新加坡政府最近在财政预算案中宣布将从2014年起改为阶梯递进制的房产税,最高达19%,2015年进一步提高到20%;同时提高自住住房的免税额度。

  根据从2014年起生效的新规,一般住宅年租金不超过3万新元的部分税率为10%,在这之上的1.5万新元税率为11%,接下来每增加1.5万新元,税率增加2个百分点,直至超过9万的部分税率为19%。2015年起税率为奇数的部分再增加1个百分点。

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