地产观察｜谁是大湾区土储之王

国境之南再次成为房企重仓的淘金地。

8月18日下午,国务院下发《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,关键时刻加码深圳，赋予其“全球标杆城市”的新定位。这与2月印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》交相呼应，粤港澳大湾区投资价值再度凸显。

资料显示，“粤港澳大湾区”由“9+2”城市组成，即广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门2个特别行政区。

大湾区贡献率占全国GDP总量的12.57％，是中国最具经济活力的湾区，11城人口之和达到了6956.8万，接近7000万大关，人口总量居世界四大湾区之首。

在利好政策的驱动下，大湾区无疑是当前房地产公司争夺的重镇。那么，哪家房企才是大湾区的土储之王，哪些房企又具备独有的土地储备优势？

碧桂园 面积货值最高

作为全球规模最大的房企，从顺德起家的碧桂园持续注重在粤港澳大湾区的布局。克尔瑞数据显示，截至2018年12月31日，碧桂园在大湾区的土地面积储备共计5629万平方米，远超其他房企。

未售货量可达4293万平方米，对应货值5763亿，面积和土地货值均位列房企第一名。此外，公司在大湾区还有7887亿潜在货量（包括内地9市7865亿及香港22亿）。

公告显示，截至2018年底，碧桂园权益可建建筑面积为2.4064亿平方米，其中24%位于广东省。

2018年碧桂园国内权益合约销售中，广东省占比为24%，销售额排名前十大城市中括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州。其中，惠州位居碧桂园各城市销售魁首，2018年权益合约销售达210亿元，占到了总权益销售占比的4%，市场占有率排名第一。

龙光地产 低成本优势

根据公告，截至2018年底，龙光地产（03380.HK）土储权益总货值为6520亿元，其中大湾区土储货值为5356亿元，占比超过82%，其中深圳土储货值1805亿元。

从土地储备面积来看，该集团的土地储备总建筑面积约为3626.13万平方米，平均土地储备成本仅为3985元/每平方米。而去年其合约销售均价16008元/平米。拿地成本不到房屋售价的四分之一，低于行业平均水平。

不过，近几年来，龙光不惜巨资押注大湾区，拿地成本已明显提高。今年6月24日，深圳龙华红山的一幅土地竞拍超过134轮，最后由龙光地产以65.85亿夺得，楼面地价66988元/平方米。

2014年，龙光斥资46.8亿拿下龙华单价地王，楼面地价逾25000元/平方米，超过当时龙华新房均价。2015年，龙光以112.5亿拿下深圳总价地王龙华红山地块；2016年再次以140.6亿元总价拿下深圳市光明新区一块商住混合用地，楼面价27623元/平方米。

从销售结构来看，公司也依赖大湾区。2018年，该公司合约销售额为718.03亿元，同比增长65.4%。其中，深圳、大湾区其他区域、南宁区域、汕头区域、新加坡及其他区域占比分别为34.4%、26.0%、24.5%、7.2%、4.7%及3.2%。

佳兆业 大湾区旧改王

扎根20年，有“大湾区旧改第一房企”之称的佳兆业（01638.HK）收获不菲。

截至2018年底，佳兆业在粤港澳大湾区土储超1300万平方米，货值约3370亿元，占总土储的73%，深圳一城为316万平米，金额占比35%。

特别要注意的是，集团还有约3000万平方米(未计容积率)旧改项目尚未纳入土储，其中99%位于大湾区。也就是说，佳兆业麾下拥有至少4300万平方米的大湾区土地储备，旧改项目涉及拆迁还建等环节，因此佳兆业将受益于旧改项目的持续红利。

有分析认为，在大湾区，房企获得土地的最主要途径，就是旧改，因此，“失旧改者未必失大湾区”，要想做龙头，唯得学会做旧改。兵马未动，粮草先行。充足的“粮草”为佳兆业奠定了有力的基础。这也就解释了，政策发布后，公司股价领涨地产板块的原因。

融创 杀进来的外来者

秉承凌厉激进的作风，融创在大湾区的布局也十分迅猛。

收购佳兆业失败后，2016 一年，融创就一次性进入了深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门8市，一口气拿下 25 个湾区项目，总建筑面积达到 696.91 万平方米。第二年，融创就马上进入肇庆，仅仅用了两年时间就全面杀进了大湾区。

根据公告，截至今年上半年，融创连同合营及联营公司的土地储备约2.13亿平方米，权益土地储备为1.36亿平方米，总货值预计2.82万亿元，其中超过83%位于一、二线城市，平均土地成本4307元/平米。

合生创展 低调的地主

曾经的地产巨舰，合生创展终于下决心摆脱“慢”的标签。2019年前7月，集团合约销售金额约为117.15亿元，同比上升53.8%。

手握北上广深等核心城市优质地块，广州起家的合生创展在大湾区早已囤积了不少低廉的地块。克尔瑞《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》排行榜显示，合生创展在该区域以土储建面1461万平方米，排名第五；土储货值2266亿元排名第七。

根据公告，截至2019上半年，合生创展总土地储备达2940万平方米。从城市布局来看，合生创展的土地储备主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市，其中位于北上广的土地储备占半数以上。

进入2019下半年，合生创展拿地节奏有所加快，仅7月，就斥资9.36亿元进入江门市，拿下蓬江区两宗商住用地，同时以11.19亿元将广州增城陆村一宅地揽入囊中。而在7月拿地之前，合生创展最近一次在公开市场出现还要追溯到2018年12月。

但“慢周期”仍然是合生创展需要解决的问题，深藏碧玉，却不知如何变现，大量资金沉淀隐忧需管理者注意。

据报道，仅广州市场，合生创展就有骏景花园、珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年。其中，截至2018年末，骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等项目仍有大量土地处于待开发状态。