青岛君基置业5.82亿竞得即墨主城8.4万方商住地

近日，即墨区鹤山路176号丙占地83658㎡商住地通过京东司法拍卖，于9月12日成交，青岛君基置业有限公司5.816亿底价竞得，该宗地容积率2.5，折合楼板价2781元/㎡。据悉，该宗地剩余土地年限城镇住宅62.12，零售商业32.12。

据了解，该宗地曾与8月24日第一次法拍因无人出价而遭流拍，评估价为7.27亿元。此次成交价比首次拍卖总价7.27亿下调了1.45亿，缩水20%，保证金从7000万减至5000万。本次评估仅为地上空间使用权，不包括地下空间使用权。

据CRIC系统显示：该拍卖地块位于即墨区经济开发区营流路以东、墨水河滨河绿化带以南，占地面积8.37万㎡，规划建面16.3万㎡，建筑容积率≤2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑限高60米。由即墨恒河源房地产开发有限公司于2011年竞得，合同约定出让价款为132872696万元，折合楼面价1034.81元/㎡。

据现场勘查情况，待估宗地现状大部分为待建空地，局部建有施工用临时简易板房，西北侧及东南侧各有一幢1层房屋待拆除，其中西北侧房屋为原村民居住用房，东南侧房屋为配电室。估估宗地实际开发程度为宗地外“七通”（包括通路、供水、排水、供电、通讯、供气、供热），宗地内“土地平整”。

该宗地西侧规划营流路尚未打通，与潮海街道第四小学相临，南距鹤山路约180米，南距即墨古城约1.1公里，南距即墨人民医院约2公里，东距即墨高级实验中学约3.2公里，东距即墨创智新区约6公里，西距即墨火车北站约7公里。

该宗地所在区域现已规划为中心城区北部居住聚集区，聚集有德馨海棠公馆、四季香邑、锦绣华隆君汇、天一仁和豪庭、万科四季花城、万科东郡等多个中高档住宅小区，分布有潮海街道第四小学、潮海中学、青岛当代妇产医院、利群即墨商厦、龙泉河公园等多个中小学及公共服务设施，居住环境较好，但因受距商业中心较远，所临规划道路仍未修建，所在旧村改造项目尚未完成等不利因素的影响，周围商业氛围淡薄、商业聚集度不高。

该地块让很多开发商“却步”的原因：在于该地块目前的规划与地块出让时相比，部分用地属性由商住地改为绿地，而实际价格仍按出让时规划建面计算，实际土地楼板价不止2781元/㎡；另一方面该地块的增值税也是一笔不小的数额。