谢逸枫：消失的北上广深房价背后真相是什么？

文/谢逸枫

当前包括住宅、商业、办公楼、其他在内，深圳全部类别的一手房产有关成交均价及成交金额的价格信息已经“消失”了4个月。经查询了解，实际上这个情况从2019年4月25日起已经发生——每日及每月相应价格数据确实未有公布。不再公布成交价格信息，那么公众如何获取真实的官方房地产成交价格的有关市场情况呢？按照官方指出，可以通过国家统计局每月公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来了解对应城市的房地产价格指数，该指数经过科学的计算方法得出，排除了具体项目的价格干扰。

本次调整是为了更好地反映深圳房地产市场的整体情况，也是房地产宏观调控措施的组成部分，未来将根据市场运行的实际情况，适时发布有关信息。其最大的意义在于，其一是降低对房价的关注度。其二是销售价格指数与简单均价的同、环比并非一个概念。二者在长期趋势比较趋同，但短期内会出现较大差异。其三是均价不能很好反映市场真实情况。由于成交均价容易受到成交区域等结构性因素的影响，准确性较差，容易造成对市场的误导，地方不再进行简单均价的披露。其四是受到调控的压力，已经完成不了控制目标。一旦公布房价还在上涨，未来调控又得继续收紧。

今年前5月深圳新房成交价格变化幅度都比较小，除5月份同比上涨1.2％外，其他全部变化幅度均在负0.3％—0.7％之间。二手房市场的价格变动幅度则比较明显，尤其同比均为上涨趋势，且涨幅至少为2.9％。值得一提的是，在国家统计局每月公布的这份房地产价格指数中，仅有“环比”、“同比”和“定基”三个类目信息，能直接体现的其所涉及的70个城市的商品房市场变动情况，但并不包含直观的”某城市新建商品住宅的成交均价、总价”，且无法推导出具体金额数值。换句话说，虽然这份来自国家统计局的房地产价格指数采用了更加科学的计算方法，但没有办法回答深圳新房均价当月具体有多少等问题。

即使不公布房价，说明不了房价没有不上涨。尽管深圳市房地产信息平台此番调整，将有关新房房价的具体信息隐去不再公布，但受房地产调控的影响，此前深圳新房均价已经长时间的保持在相对平稳的5.4万水平线上下。根据此前深圳市房地产信息平台显示的数据，自2016年10月开始至2019年8月，整整35个月，深圳新房月度网签成交均价就一直保持在5.4万／平方米的水平，且每月变化数额也几乎都在在两位数以内，房价数据在图表上的趋势几乎为一条水平直线。从2018年1月至2019年8月，深圳每月新房成交均价最高为5.4万元／平方米，差别在于200元-300元之间。

2019年6月发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，全国70城市中仅5个房价环比下跌、更无一个同比下跌。按均价计算，一线城市新房、二手房价格分别上涨4.4%和0.2%。因新房均价引发舆论关注，深圳在2018年5月就吃过亏。当月深圳市房地产信息平台公布新房成交均价54169元/平方米，较上月下降16元。自930新政以来，深圳新房均价已连续19个月下降，被讥讽为“降了一个盒饭钱”。深圳从2016年上半年，就被国际货币基金组织列为全球“最难买得起楼”的城市。十年左右的时间，深圳房价几乎上涨了10倍以上、房地产收入在深圳地方财政收入中的比例将超过三分之一。

在深圳房价背后，还有全国楼市的无奈。根据国家统计局的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》测算，2019年5月全国新房价格指数同比上涨10.7%，连涨44个月，环比上涨0.7%，连涨49个月。此时距离2016年楼市最严930新政还不到两年。提到房价上涨，人们不能不想起深圳上个月的“天价土拍”。6月24日，久未供地的深圳今年首次出让住宅用地，总面积达17.03万平方米，吸引了超过80家房企参与，不乏万科、中海、保利、新城、华润身影，光保证金就达到1100亿元。这是深圳住宅用地有史以来最大一次土拍，媒体冠之以“史诗级土拍”之名。

房企出价最终也不负众望：成交总价达223.84亿元，金额在今年之高，仅次于4月武汉的228亿元土拍。所拍出的五块住宅用地，均达到了最高土拍限价。而据深圳某房企投资部负责人表示，因地价之贵、保证金之多，房企联合竞拍尤为突出。这次土拍最令人关注的自然是楼面地价（建筑分摊的平均土地价格）。五块宅地中，龙华区和宝安区与2016年单价地王相邻，当时龙华区楼面地价就高达56781元/平方米，让人大呼“已超过新房价格”。五块宅地地价/周边在售项目房价均高于0.8，意味着土地成本已接近在售房价。“面粉比面包贵”再次上演。龙华和宝安区多豪宅，这些楼盘的未来定价基本要在10万元左右。

房价作为市场变动最大信号，已经丧失了拐点意义。先不讲限价限签的政策与网签数据的滞后性及市场结构性的，最主要是因为自2019年4月份开始，北上广深四地的地方不再公布房价。截至目前，北上广深一手、二手房价数据已连续四月未更新，最后一次更新停留在4月24日，即3月的房价数据。按照官看的解释，由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响。为了更准确地反映房地产市场的运行情况，深圳参考了其他城市的做法，在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息。

实质上对于地方不公布房价的做法颇为怀疑其意图，大多都说这背后有调控压力，是不是要放开限价了，这到底意味着什么，又有什么信号。不公布房价背后，其实中国楼市的风向标就是北上广深，自1998年-2018年过去二十年的调控看，都是参考这四个城市房价涨幅作为调控出台的决定因素。当然不公布房屋均价的城市还有很多，很多城市的均价，实际是靠其他数据计算而来。而作为市场研究机构却往往可以第一时间公布很多地产数据，包括均价、成交量，具体成交结构数据。

深圳、北京、上海、广州很明显一点是，二手房成交量、比例相对较大。而大部分二线城市则不是，主要还是新房占比更高。新房少，均价受结构性影响确实很大。所以，深圳不公布房价背后，有多重因素。观察房价有权威发布，同时更应该重视调控政策。市场研究机构是一方面。另外，权威的还有国统局每月的70个大中城市房价指数。总的来说，从数据的准确性、专业程度，以及受干扰因素角度而言，国统局的数据反倒是最可信的。特别二手房。该指数环比、同比，围绕100上下浮动。这个变化，特别是把多个月份的指数拿来一对比，很说明问题。

苏州之前不就是因此被约谈。每个城市，其实都在被数据监测之中。而监测的目的，就是为了调控精准施策。约谈其实就是叫你精准施策。因为今年一季度比较火，4月之后受调控影响逐月降温。近期房地产信托窗口指导强化，房企融资难度加大。同时海外发债，多家企业利率上浮。相关部门近期要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房企之外，近期按揭贷款利率上浮又开始出现。各种调控升级、加码也在多城出现。一句话，调控整体在收紧。那么，何必那么在乎深圳不再公布房子均价呢？深圳这么做，并不是启动房价的意思。调控政策走势，才是核心。

深圳不再公布新房价格，很大一个原因是2016年10月以来，控制新房价格的调控目标越来越难以支撑了。新房实际价格越来越高，维持简单均价不涨的承诺越来越脆弱。2016年9月30日起，全国有27个城市发布楼市调控政策，史称“930新政”。这拉开了两年的调控序幕：全国300多个地级市，有100多个发布调控政策，累计600多个，平均1天1次调控，严格程度前所未有。这轮调控的典型手段是冰封供给，通过无楼可卖来稳定大城市房价。当供给放开，深圳的土地供给不足会迅速反映在房价上。7月发布的《深圳市2019年度城市建设与土地利用实施计划》，深圳全年将供应建设用地1200公顷，其中居住用地150公顷。这样的宅地供应远不能满足目前的住房需求。

也许正担心房价上涨的舆论风险，深圳停止公布楼市均价。官方称：“成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。也坐实了房价还在上涨的推断。回应的另一关键信息点是由于深圳市房地产市场规模有限，直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。其实深圳新房体量越来越小，成交价格也会受到推盘价格影响，易受市场解读，不易于市场稳定预期。查询深圳市房地产信息平台，我们可以发现深圳一手房成交面积、成交量并未较2018年显著减少。深圳新房体量减少的一大秘密就在“人才房”。

2018年7月，深圳发布文件，明确将构建市场商品住房、人才安居型商品房、租赁房等三大类住房。根据文件，到2035年，深圳将筹建各类住房170万套，其中今年起人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%。梳理相关报道可发现，深圳2017年挂牌2宗宅地，2018年挂牌13宗，其中6宗为深圳市人才安居集团所持，2宗在深汕合作区内。其中，人才安居集团是深圳市政府在2016年投资1000亿元设立。到2019年，深圳宅地供应向“人才房”倾斜尤为突出，今年深圳供应保障房3.4万套，其中人才房1.5万套，安居房才300套。

根据相关文件，人才房可租可售，以租为主，租金和售价仅为同区域同类型市场商品房价格的60%左右。如此庞大体量的人才房，正是深圳市住建局说新房价不能反映楼市的原因之一。对此，深圳不断在抢人大战中政策加码，2018年6月开始推行人才落户“秒批”制度。2019年3月开始向粤港澳大湾区的境外高端、紧缺人才提供个税优惠补贴，2019年6月更是扩大到珠三角9城。无论个税补贴还是人才房，无疑都是用一部分的钱支援另一部分人。深圳也在要压低楼价数据、还是为人才配备充足住房中做出了选择。

对于数据统计而言，样本量的规模直接决定了其结论的科学性。相比起依托于各中介企业自身成交而形成的楼书大数据而言，深圳市房地产信息平台的统计数据，因来源于深圳所有网签成交，而成为深圳楼市“最具规模的”大数据信息库，被各界楼市观察者所广泛运用。另一方面，尽管数据体量巨大，但该数据来源本身却有着不可忽视的制约性，网签数据的滞后性。因此若单纯依靠该平台数据来推论深圳房地产市场的真实情况，其实并不甚妥当。除却网签数据相较市场具有一定滞后性外，由于深圳一直对新房市场实行严格的限价制度，新房网签成交均价实际上已经不能很好地体现市场真实的情况，相反没有限价的二手房市场更具市场真实性。