“房贷”新规后，买房人是否应提前“还房贷”？下月起选择要变了

买房按揭贷款，对于现在的购房群体来说，是再正常不过了。虽然说让我们背负了长达二三十年的还贷压力，但也让我们提前实现了住房梦。有人说，是因为房价不断上涨才使我们不得不贷款。对于这个说法，笔者有一些不同看法。

一方面，在过去我们的收入水平低，而且没有买房贷款意识，始终觉得欠钱不舒服，所以早些时候是没有多少人买房子的。另一方面，随着人们收入水平和观念改变，加之住房商品化改革，我们需要借钱去买房，因此我们的住房拥有率在世界上排名都是靠前的。个人认为，在当下房价下，能付得起首付按揭买房的人，已经算是人生赢家了。

对于大多数刚需购房群体来说，在买完房的开始几年，生活压力还是比较大的，各方面生活支出都会精打细算，但随着家庭收入不断提高，房贷月供占收入的比重逐步下降，房贷对家庭的压力也越来越小。

举个例子，在10年前，你买一套房子，月供1000-2000元，基本上要占一名普通工人一半以上的收入，其他开销只能是能省则省，10年后如果你还在还房贷，那么你这1-2千的月供占现在收入的1/5-1/6，在当时的很多购房者看来，月收入1万是无法想象的事。但事实就是这样，那么，现在房价这么高，一个月房贷大几千，上万，未来还会是这种结果吗？笔者在下面再来谈谈这个问题。

先来看看下月开始执行的房贷“新规”，房贷规则要变了

根据央行发布的商业性个人住房贷款利率有关事宜公告，房贷利率按照LPR新规来确定，改变过去以央行公布的基准利率上浮或打折的规则，实行以代表性银行市场报价利率加成点数来确定，这个新规则在国庆以后执行，即10月8日开始，一个月一变化。

这是比较官方的说法，翻译成白话是，以“820”公布的5年以上的长期房贷为例，LPR新规下，首套房贷利率是4.85%，而二套房贷利率为5.45%。很多城市都在对应利率进行点数加成，是大于等于这个利率的。值得注意的是，这利率每个月都可能有变化，比如10月8日以后的房贷利率就是参照9.20公布LPR来计算。按照媒体统计，目前已有13个城市完成了个人房贷利率定价基准的转化工作。

未来房贷利率走向与市场资金利率走向紧密相关。如果未来是降息周期，那么显然新规则更适合，随着LPR利率下浮，我们买房人将享受到更低的房贷利率，如果是加息周期，则情况正好相反。对此，笔者更倾向前者，因为随着经济增速放缓，需要量化宽松的资金环境，这也与世界主要经济体宽松预期一致。

这里需要指出的是，就眼下来讲，对于已经买完房正在还着贷款的人来说，新规对他们是没有影响的，新规只针对10月8日以后新贷款。

在新规下，如果手中有余钱了，我们到底要不要提前还房贷呢？差异挺大

买房贷款的人都知道，无论是选择等额本金，还是等额本息还款方式，房贷按揭周期越长，所付出的利息越多。房贷周期越长，月供压力越小，反之越大。下面，我们举例说明：

假定条件：以大多数购房者选择的等额本息还款方式为例，向银行按揭商贷100万，按揭周期为30年，房贷利率按照最新的LPR首套房利率4.85%算。那么，计算结果如下图：

30年还款总额为189.9万，总利息为89.9万，每个月还款额为5276元，利息占本金的89.9%。假如我们还房贷到第10年时，正好赚取了一笔资金，其额度正好可以把欠银行的余款全部还清，那计算结果会如何呢？如下图：

由图可知，还贷10年，已还款63万，其中已还利息44万，已还本金19万，剩下81万本金在第10年结束后一次性还清。原还贷30年期剩下利息45.3万就不用再还了，这笔资金应该是很多家庭要奋斗多年才能积蓄这么多。从数字上看，提前还贷与还完整个周期的差异还是挺大的！对于资金实力不足的刚需购房者来说，长期还贷是一个无法回避的选择，无奈也不得不选。

那么，是不是意味着提前还贷就很划算呢？也未必！分两种情况看：

第一，如果你有更好的投资渠道，其收益能够跑赢这个4.85%，那你肯定选择不提前还贷为好，很简单，你还可以赚取闲钱收益率与房贷利率之间的差值。

不过，并不是每个人都能找到安全可靠且持续的投资收益渠道的，那么，是不是就应该把闲钱提前还掉了呢？答案，很明显，跟存钱相比，肯定是能提早还就还了。这里需要注意的是，房君再次提醒，如果我们确实还有其他地方需要花钱，我们还是应该珍惜这个能从银行贷出这么大笔资金的福利，因为如果你把这个M2因素考虑进去，你的观念就会改变，我们一起来看看吧。

例如，2009年货币供应量M2为60.6万亿，到2019年8月M2供应量为193.55万亿，10年时间净增加了两倍，当时1元一件的商品，现在可能要3元，如果按照过去M2发行速度，现在100万房贷，30年后，基本上也就相当于现在的15万元购买力，当然，房贷是逐月还掉的，适当增加一些差不多也就20万购买力吧。

此外，我们再把未来货币供应速度再降一降，过去每年都是双位数增长，这两年降到8%多点，未来30年内，4-5%总是有的吧，所以这么算下来，30年后100万的购买力顶多相当于现在的30万。一句话，房贷是恒定的，但收入是不断增长的，现在几千元收入，未来就是几万元一个月应该也是很正常的。所以，你现在月供7-8千虽然占据到家庭收入半壁江山，但10年-20年后，很可能只占收入1/4-1/5了。

最后回到主题，前面我们说按揭100万30年周期，还完10年后选择提前还贷，虽然看似节省了45.3万的利息，但论购买力算，这45.3万也就相当于当时的15万左右，15万元提前20年花是不是很划算？答案很明显。按照未来利率趋势和LPR新规，简单地说，房贷能贷多久就贷多久，我们可以把钱提早消费到需要花钱的地方，而不是把同样面额的钱放到20年30年后再花。当然，也有人说，我老觉得现在欠银行钱不舒服，那随你好了！

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