北京写字楼租户变迁：中资公司成主力 TMT大幅崛起

作为观察经济景气程度和经济结构变化的一个侧面，写字楼租户变化往往被认为有着“风向标”的作用。

近日，CBRE世邦魏理仕研究部通过对94栋甲级写字楼宇的近3000家入驻企业进行调查，发布《演变中的北京甲级写字楼市场》研究报告，对近三年来北京甲级写字楼市场的租户结构变化进行梳理。

报告指出，过去三年来，金融业在北京甲级写字楼市场的承租面积占比达到31%，仍是第一大租户行业；TMT的承租面积占比由11%升至15%，超越专业服务成为第二大需求引擎；制造业承租面积占比则出现下滑。

北京甲级写字楼租赁面积占比前四的行业（2019年第二季度）

“‘大资管’时代下，非银行金融类租户不断扩张，尤其是证券、基金、期货、信托在过去三年扩张迅速。”CBRE世邦魏理仕表示，尽管受到资管新规冲击，2017年以来中国大资管行业发展出现短期增长明显放缓。但长期来看，中国居民储蓄搬家和成熟机构投资者崛起这两大助推未来资管行业增长的基本逻辑不会改变，资管行业的潜力仍然非常可观。

同时，资管新规引导资管行业回到主动管理、产品净值化的导向，以及政策对资管行业外资进入门槛大幅度的放开，都将推动金融行业的转型和螺旋式增长、国内大型成熟金融机构持续高质量的扩张、以及外资金融机构办公需求的回升。

对于TMT(科技/新媒体/电信) 行业的崛起，该机构称，得益于头部企业所创造的大量需求，过去三年，TMT企业中5000平方米以上的量级租户明显提升。同时，近年来，以共享办公为主要形式的灵活办公迅速发展，成为北京甲级写字楼市场的重要补充。在这一领域，TMT也是最主要的租户群体。

展望未来，随着行业的洗牌和整合，大型成熟企业和独角兽在租赁市场的主导地位将更加突出。集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企业端技术服务等领域也将成为新兴租户力量。

在资本性质方面，到2019年，相比2016年的35%，中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比上升至59%，取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。其中，中资企业近年在新业务领域的锐意拓展和创新，如国内企业IPO业务和新能源研发等，使得专业服务和能源成为中资租户比例上升最明显的两大行业。

该机构认为，未来大型中资企业的国际化发展，将推动各行业企业在全国、国际交往中心的北京布局和扩张。