房价已经开始下跌了吗?

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  确实跌了不少!说实话,在2015年的房地产大涨之后,许多地方的房价出现了有价无市的现象。看似还是处于一个高高在上的状态,其实,实际价格已经出现了下跌。

  特别是一线城市!就拿我们上海来说吧,2013~2014年的时候,我所处的小区还是一个3~4万左右/平的价格。而在2015~2017年的房产大涨之后,整个小区的房价已经达到了接近8万一平的价格,足足翻了一倍。

  

  450多万的房子直接突破了900万,更有人成交达到了接近1000万。但是这两年,我明显感觉房价有所下降,当时疯狂的8万价格已经一去不复返,目前稳定在7万出头!

  但是对于许多三四五线的房产来说,其实价格还没有很大幅度的回调。

  第一,是因为当时的上涨幅度并没有一线城市那么大;

  第二,就是目前依然还是处于一个有价无市、比较虚的价格。

  所以,照此下去,未来一线,新一线的房产会率先调整完毕,进入一个正常的轨迹。而三四五线的房产则是会透支未来很长一段时间的空间,进入深度调整。

  要知道,一线和新一线的人流进入占比很高,而三四五线城市的人口流出非常严重。对于房价来说,人口是支撑房价的重要因素所在。

  

  既然不能保持一个人口的持续流入,房价又处于高位,那么未来势必需要调整。而目前的这个价格其实更多地是带有水分的,是大部分炒房族囤积的结果,不牢固。

  另一方面,从GDP分布来看,注意还是集中在一线、新一线和部分强二线的城市之中。而许多三四五线的GDP贡献并不高。说明了大型优质企业还是驻扎在优质城市居多,吸引人才的能力也较强。

  中国城市GDP前20强分别是:上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、佛山、济南、南通、东莞。

  而这些地方的房价也在未来会有一个较好的表现,而其他比较弱的三四五线城市,则是会因为人才吸引能力不足,人流缺失,房产投资价值下降,导致供大于求的结果。

  跌幅多少你们认为正常,到了这个跌幅你们会买么?

  其实,目前的房价溢价没有太过严重,但是已经处于高位!只要在未来的一段长周期里,控制目前的房价市值,以及杠杆总量,就不会产生特别大的泡沫。

  同样的,对于房价下跌来说,大家也应该不要幻想。就算有所下跌,也是控制在一个10%~20%的区域里,就好比我们上海已经离最高的房价区域下跌了这个数值,未来会有更多的城市如此。

  但是作为调控来说,是绝对不允许出现大跌的情况。就好比想要房价回到10年前,甚至5年前,跌幅达到30%以上,甚至腰斩,几乎都是不可能的。

  

  因为房地产是经济的重要命脉,关联着许多实体产业。如果房地产下跌幅度过大,导致的结果就是大量公司倒闭,人员失业,而银行的借贷就会发生问题,引发金融危机和海啸。

  可以说10次金融危机里有9次都是房地产引起的,所以国家更希望看到的是通过时间的力量来挤压泡沫,降低杠杆的风险,而不是压榨房地产大跌。

  总体概括未来的房地产市场就是:投资只能看一线和新一线;其他地方只能满足刚需,毫无炒作和投资价值了。

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