房价已经开始下跌了吗？

确实跌了不少！说实话，在2015年的房地产大涨之后，许多地方的房价出现了有价无市的现象。看似还是处于一个高高在上的状态，其实，实际价格已经出现了下跌。

特别是一线城市！就拿我们上海来说吧，2013~2014年的时候，我所处的小区还是一个3~4万左右/平的价格。而在2015~2017年的房产大涨之后，整个小区的房价已经达到了接近8万一平的价格，足足翻了一倍。

450多万的房子直接突破了900万，更有人成交达到了接近1000万。但是这两年，我明显感觉房价有所下降，当时疯狂的8万价格已经一去不复返，目前稳定在7万出头！

但是对于许多三四五线的房产来说，其实价格还没有很大幅度的回调。

第一，是因为当时的上涨幅度并没有一线城市那么大；

第二，就是目前依然还是处于一个有价无市、比较虚的价格。

所以，照此下去，未来一线，新一线的房产会率先调整完毕，进入一个正常的轨迹。而三四五线的房产则是会透支未来很长一段时间的空间，进入深度调整。

要知道，一线和新一线的人流进入占比很高，而三四五线城市的人口流出非常严重。对于房价来说，人口是支撑房价的重要因素所在。

既然不能保持一个人口的持续流入，房价又处于高位，那么未来势必需要调整。而目前的这个价格其实更多地是带有水分的，是大部分炒房族囤积的结果，不牢固。

另一方面，从GDP分布来看，注意还是集中在一线、新一线和部分强二线的城市之中。而许多三四五线的GDP贡献并不高。说明了大型优质企业还是驻扎在优质城市居多，吸引人才的能力也较强。

中国城市GDP前20强分别是：上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、佛山、济南、南通、东莞。

而这些地方的房价也在未来会有一个较好的表现，而其他比较弱的三四五线城市，则是会因为人才吸引能力不足，人流缺失，房产投资价值下降，导致供大于求的结果。

跌幅多少你们认为正常，到了这个跌幅你们会买么？

其实，目前的房价溢价没有太过严重，但是已经处于高位！只要在未来的一段长周期里，控制目前的房价市值，以及杠杆总量，就不会产生特别大的泡沫。

同样的，对于房价下跌来说，大家也应该不要幻想。就算有所下跌，也是控制在一个10%~20%的区域里，就好比我们上海已经离最高的房价区域下跌了这个数值，未来会有更多的城市如此。

但是作为调控来说，是绝对不允许出现大跌的情况。就好比想要房价回到10年前，甚至5年前，跌幅达到30%以上，甚至腰斩，几乎都是不可能的。

因为房地产是经济的重要命脉，关联着许多实体产业。如果房地产下跌幅度过大，导致的结果就是大量公司倒闭，人员失业，而银行的借贷就会发生问题，引发金融危机和海啸。

可以说10次金融危机里有9次都是房地产引起的，所以国家更希望看到的是通过时间的力量来挤压泡沫，降低杠杆的风险，而不是压榨房地产大跌。

总体概括未来的房地产市场就是：投资只能看一线和新一线；其他地方只能满足刚需，毫无炒作和投资价值了。