地价钢筋水泥砖头人工都在涨,为何还有人相信房价会跌?

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  房价是钢筋水泥砖头决定的吗?

  房地产,房地产,地价决定房价,房价带动地价,这类似于面粉和面包的关系。房价的主要构成中,最主要的是土地成本(占比40%),其次才是建筑安装成本(占比30%)。

  

  这还是一个平均数据,如果具体到房价高昂的一线城市或者一些热门二线城市,地价的占比会更高,而建筑安装成本占比会更低一些。

  

  比如,2018年,全国房产销售总额为15万亿元,同比增长12.2%;全年全国土地出让金收入为6.5万亿元,相当于房产总价值的43%。当然,当年卖地的收入无法形成当年的销售额,但整体差异不会特别大,两者的比值仍然是有参考意义的,我统计了2010年~2018地价和房价的关系,完全正相关,且地价占房价的30%~50%之间:

  

  值得注意的是,在所有影响房价的因素当中,建筑安装成本这些是有波动的,比如水泥、钢材、石材等等,这些因素有可能导致房价会涨一点,有些因素还可能导致房价降;但来自Z/F的因素只会“稳定”甚至“助推”房价上涨,比如地价就是导致房价上涨主力,而银行利息(银行基本是国有)、各种税费就是“稳定”因素。

  

  当然,不能说建筑成本,工人成本上升对房价有影响,但这些成本上涨对于房价的影响可能也就一个PPI的涨幅,而PPI的涨幅实则不是一个一直上升的曲线,有升有降(如下图示);工人的成本上升,顶多也就一个全社会平均工资涨幅,而工人总成本在房价总成本占比多少?估计顶多也就5%吧,那即便工人一年涨10%的收入,对房价的影响也就上涨0.5%,这远不能解释一年百分之十几甚至百分之几十、翻倍的涨幅。

  

  

  所以,房价涨跌,不应该去看建筑成本和工人成本,而是应该看核心——地价。地价涨了,房价就必然涨;地价降了,才有降的希望——但这这种希望只是一种奢望罢了。国家现在控制房价上涨,也要防止房价下跌。在打击炒房的同时也要保护购房者的利益。这就是现在中国式房价。

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