新希望地产半年500亿加速拿地 现金流三年净流出109亿资金链绷紧

　　长江商报记者 江楚雅 成都报道

　　“地产业务是被逼出来的，会坚定地以农产品和食品为主业。”在今年初的两会上，新希望地产母公司新希望（000867.SZ）董事长刘永好曾公开表示，现实却是，新希望地产加速攻城掠地，激进扩张。

　　今年以来，新希望地产明显加快了拿地步伐。在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中，新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列第28名，而在2018年同期，新希望地产还尚未入榜。

　　然而，从“饲料大王”到“农牧大亨”，刘永好的新目标“地产大王”走的并不顺畅。

　　近期，新希望地产发布2019年半年报，新希望地产实现营业收入近33.8亿元，同比下跌4.8%，而营业成本25.2亿元，同比上浮近1.6%，实现净利润近44.3亿元，同比下跌近44%，扣非后实现净利41.7亿元，同比跌幅近50%，归属于母公司净利润23.8亿元，同比下跌57%。

　　值得注意的是，在土地市场逐步降温的当下，新希望地产却反其道而行之高价囤地。长江商报记者梳理发现，新希望地产2019年高价拿下多地块，且溢价率均不断走高，均超28%。

　　高价囤地必然会带来资金压力，新希望地产也曾警示风险称，公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力。财报数据显示，2016―2018年期间，新希望地产资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。2016―2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元，三年净流出109亿元。

　　加速扩张的背后，新希望地产在规模扩张和负债之间将如何平衡？长江商报记者联系到新希望地产方面，对方以不方便接受外界采访婉拒了采访。

　　拿地楼面均价为所有房企之首

　　新希望地产成立于1997年，是刘永好创立新希望集团15年后才组建的一个业务板块。地产公司已形成了住宅、写字楼、酒店、专业市场、总部工业园的全产品线，以及房地产开发、商业运营、物业管理的多元化发展。

　　2016―2018年，新希望规模持续扩大，新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元。新希望地产2019年定下500亿销售目标，并称要“三年冲千亿”，开始向规模发力。

　　新希望地产披露的数据显示，2016-2018年，该公司年新增土地宗数由5宗增加至20宗，新增土地储备也呈现现象级增长，项目集中在成都、重庆、昆明、南宁、沈阳、大连、苏州温州、杭州、宁波、温州等多个二三线城市。此外，2016-2018年，该公司纳入合并报表范围内的子公司分别为39家、61家、79家，相当于平均每年新设立20家子公司。

　　进入2019年以后，新希望地产开始频繁囤地。长江商报记者梳理发现，新希望地产2019年高价拿下多地块，且溢价率均不断走高，均超28%。

　　具体来看，3月，新希望连续斥资108.82亿元在长三角区域拿下三宗土地，包括21亿元摘得温州瑞安地块、53.2亿元落子南京，以及超过34亿元夺得杭州余杭宅地。

　　其中，3月29日，新希望以53.2亿的代价，力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企，在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地，首次进入南京，楼面价为22628元/平方米，溢价率为28.8%。同日，新希望还在杭州以34.6亿的总价火拼166轮后，夺得一宗位于余杭乔司的土地，楼面价为21008元/平方米，溢价率31.3%。

　　4月26日，新希望地产又在温州获得一宗土地，总价29.26亿、楼面价10861.78元/平方米，溢价率30%；5月15日，新希望地产现身大连土拍市场，经过200轮叫价，以总价12.46亿、49%溢价率夺得大城（2019）8号地块；8月9日，宁波市江北区出让1宗宅地，宁波志卿商贸有限公司以总价6.45亿元竞得该地块，楼面价9760元/平方米，溢价率60%。

　　中原地产一份房企拿地排行榜显示，2019年截止5月12日，新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米，为所有房企之首。

　　土地储备权益占比降至63%

　　频繁高价拿地的新希望地产由此被贴上“疯狂”、“激进”的标签。对此，新希望地产相关负责人表示，所谓“疯狂”、“激进”等标签与公司实际情况不符，“经新希望地产内部统计，即使投资部门汇报超100块土地，公司也才会谨慎地拍下其中1块。”

　　一位业内人士对长江商报记者表示，新希望地产接下来仍会加大力度扩张规模，频频高价拿地的代价赌今后的增长。一旦资金链出现问题会遭遇流动性风险。

　　伴随着投资布局提速，项目本身的周转速度也有所加快。数据显示，2016-2018年新希望地产存货周转率分别为0.19、0.14、0.31；在加大拿地的情况下，2018年公司存货359.06亿元，同比仅增长2.4%，表明房地产项目的流动性变强。

　　新希望地产也提及，公司以住宅滚动开发为主，以“轻资产”运营模式为主，减少商业资产持有比重；根据市场情况调整开工节奏，提高存货的去化率水平。

　　销售规模的持续增加，势必对土储的要求也就更高，但新希望地产的总土地储备却显得稍有不足。2018年末总土储建面691.75万平方米，按照其目前的销售规模和增速来看，只够未来2-3年的销售。在此情况下，新希望2019年加大拿地力度，也是为了更好的推动企业规模的持续增长。

　　新希望近几年在加大土地投资的同时，也不断加大与其他企业的合作，与万科、融创、滨江等龙头房企，均建立了长期的合作关系，在拿地上一般由新希望地产出面在土拍市场摘牌，后续引入合作伙伴展开合作。2018年新希望的新增土地建面权益为39.8%，同比下降36.2个百分点，总土地储备权益占比也下降至62.75%，多元化的合作实现了风险分散。

　　现金流三年为负

　　随着规模攀升，新希望地产的负债也呈持续增长趋势。2016―2018年，其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

　　债务压力下，新希望地产频繁融资。2018年11月，新希望地产发行购房尾款ABS，产品规模15亿元，成本为5.7%。2019年4月，新希望地产落地首单ABS前端财产权信托，产品规模为6亿元；5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%，发行规模6亿元。

　　7月5日，新希望地产17亿元公司债券获上交所通过，5月21日，新希望地产“中信证券-新希望物业费信托受益权资产支持专项计划”成功发行，项目规模6亿。

　　新希望地产方面表示，除了通过多种外部融资渠道进行融资，新希望地产自有资金也较为充足，2018年销售率超过100%，持有现金118.3亿元，同比增长134.5%；现金流量表“销售商品、提供劳务收到的现金”同比增长了75.12%，而前一年的增量仅为19.44%。

　　新希望地产也曾警示风险称，公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力。财报数据显示，2016―2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

　　融资成本方面，2016年发行的公司债，成本分别为3.85%和4.25%。2018年11月，新希望地产发行的购房尾款ABS成本在5.7%，2019年供应链ABS最新一期的成本为5.15%，2019年5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%，在民营房企中融资成本均属较低水平。

　　截至6月末，新希望地产总资产近840亿元，同比增加17.8%，总负债662亿元，同比增幅21.26%，资产负债率近79%，同比涨幅2.92个百分点，扣除预收款余额247.1亿元后的负债率接近50%。短期借款余额同比剧增244%至1.72亿元，一年内到期有息负债83.7亿元，同比增幅83.2%，主要为一年内到期的长期借款增多。