未来30年什么东西最珍贵？楼市出现4大趋势，马云预测要成真吗？

过去一二十年，房地产在拉动国民经济，改善城市面貌，提高生活质量等方面发挥了重要作用，这是无法否定的事实。随着房地产金融属性的不断增强，慢慢的也积累了一些问题和风险，比如高房价和高负债，而且业内普遍认为这对消费和实体形成了挤压效应。但是，由于房地产的地位太重要，不仅是经济的重要支撑，更与人们的财富紧密关联，所以虽然经历多次调控，却也陷入了越调越涨的怪圈，这使得房地产“夜壶论”一度十分流行。不过，在笔者看来，这次调控与以往已大不相同，国家调控决心和力度之大，超出很多人的想象，通过以下4个层面的信号来看，房地产行业已经到了捅破“窗户纸”的时候。

第一，经济向高质量发展转型，国家对房地产“一锤定音”，楼市开始逐渐回归理性

从2016年930调控开始，马上就迎来三周年。在这三年过程中，国家对房地产调控态度越来越明朗，除“房住不炒”理念，2018年国家表态“要下决心解决房地产市场存在的问题”，2019年又明确提出“不会再把房地产作为短期刺激经济的手段”。究其关键原因，我们可以从一份报告中找到答案。根据社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》显示，2018年，房地产对国民经济的贡献率由正转负，再指望房地产拉动经济，增长贡献已得不偿失。

因此，国家对房地产“一锤定音”，传递的信号十分明确：房地产到了捅破“窗户纸”的时候，经济发展并非离不开房地产，而是需要向高质量转型。当然，必须承认，这不是说房地产不重要，而是从“助推器”向“稳定器”转变。对此，中国发展研究基金会副理事长刘世锦说，经济增长不一定靠房地产，但稳定还得需要靠房地产。笔者认为，这个比较容易理解，毕竟房地产是一个“大块头”，转型需要一个过程，但现在可能就是回归理性的起点。

第二，在推动脱虚向实的背景下，监管部门“重拳出击”，房地产行业或迎来大洗牌

讨论房地产走向，不能脱离大环境。最近几年，高房价对居民消费和实体的挤压引起大家警醒。证监会副主席方星海表示，目前房价太高，压缩了家庭开销，拉低了消费水平，所以在房价上还有很多工作要做。中财办主任杨伟民也表示，干一辈子制造业，可能不如在北上广深买套房。因此，最近一两年，监管层不断“重拳出击”。2018年央行4次降准，2019年已经2次全面降准，但房地产并未得到明显利好，因为央行明确了扶持实体，特别是民营企业和小微企业的目标。

除此之外，银保监会不断加强对资金违规流入房地产行业的监管，尤其是今年还收紧了房地产信托、海外融资等渠道。笔者认为，融资代表着房企的再生能力，没有了资金的加持，再叠加销售下滑，开发商或迎来“大考”，今年上半年，全国有近300家房企破产。业内专家认为，中国房企数目是世界之最，随着调控收紧，未来还会继续削减。笔者认为，随着房地产开发进入低利润时代，大型房企规模会继续集中，行业或迎来大洗牌。

第三，住房总量充足，4万亿旧改代替棚改，标志着房地产大拆大建结束

2018年下半年，棚改货币化安置方式收紧。据财政部数据显示，2019年我国各地棚户区改造计划285万套，与2018年的626万套相比，开工计划已腰斩。继棚改之后，“旧改”这个词在2019年火了起来。根据统计，全国需要改造的老旧小区约17万，涉及上亿人，投资额达4万亿。关于旧改到底与房地产有多大关系，业内一直众说纷纭，笔者基本认为，旧改可以改善居住环境，同时也可以提升房子的升值空间、租金空间等。

此外，4万亿“旧改”代替棚改，透露的房地产信号更值得关注。目前我国住房总量已经够了，但存在两个问题，一个是老旧房子较多，大家有置换需求；另一个是住房分布不均，目前可能没有房子，但一平均，可能还能分到不少。潘石屹甚至表示，住房严重过剩，房地产刚需时代已经结束。笔者认为，这预示房地产大拆大建的阶段要结束了，盘活存量房来满足住房需求是板上钉钉的趋势。除了“旧改”，以后一定还会通过房地产税、空置税等措施来把空闲的房子推向市场，变成有效供给。

第四，房住不炒成为社会共识，房价“只涨不跌”和“必须买房”的观念发生转变

经历了三年调控，全国楼市整体降温，房住不炒成为社会共识。特别是进入“金九银十”以来，全国降价声四起。据中国证券报报道，北京某高端住宅项目每平米降价最高近万元，总价降了110万左右。此前，广州多个楼盘为抢客源，有楼盘每平米最高降价8000元。除此之外，合肥、郑州、武汉等热点城市都出现了降价促销现象。面对房价继续下行，房价“只涨不跌”的固有观念发生了转变，再叠加房贷利率上浮等因素，市场观望情绪比较浓厚，因此，笔者认为，为了完成业绩，未来几个月降价促销现象会继续增多。

除了房价“只涨不跌”的预期出现了转变，最近这两年，人们对于“必须买房”的观念也出现了松动。从客观条件来看，房价已经达到了现阶段的最高点，很多人怕买房吃了亏，所以选择观望。此外，国家正在推动住房租赁、共有产权等保障性质的住房建设，给人们提供了更多的住房选择。从主观因素来看，如今的95后，甚至00后更加追求个性自由，不愿意为了买房而降低生活质量。

基于以上4大“趋势”来看，马云、李嘉诚“不谋而合”

基于以上4大“趋势”来看，房价上涨动力正在慢慢减弱，楼市的“窗户纸”也正在被慢慢捅破。对此，早早撤离内地房地产市场的李嘉诚早有预言。两年前，在接受采访的时候，他表示，如果房价太高，高到买不起的时候经营就有风险了，所以我不会冒险去赚最后一个铜板。但是，如果买房是用来自己住，还是可以买，但用来炒，还是算了。无独有偶。最近这两天，因为“离职”而广泛关注的马云也多次表达对未来房地产市场的看法。他认为，未来三十年，最不值钱的就是房子，到时候，一对年轻人要养8个老人，管理5套房子。

根据二人的观点看，一个说房价太高，一个是说房子太多，但归根结底来看，透露的信号是一致的：房地产已经到了捅破“窗户纸”的时候，高歌猛进的阶段过去了。那么，面对这种情况，还能不能买房？笔者认为，两人的观点只是买房的参考，如果有自住需求，在量力而行的基础上，当然可以买房，因为楼市降温本身就是利好刚需的一大因素。毕竟，我们总不能因为二三十年后房价可能会如葱价，而真的一直等下去吧？

在这里，笔者还是要多说一点，对于未来30年，可能不仅房子不值钱，车子也会越来越不值钱。数据显示，截至2018年，全国机动车保有量3.27亿辆，驾驶人突破4亿。此外，如同房地产市场一样，现阶段各家车企也在搞降价促销，几万元就能买辆车，所以未来车子也会越来越多，车价可能也会越来越低。那么，当房子和车子都不再是稀罕物了，未来什么东西会变得更加珍贵呢？对这个问题，马云曾说是我们身边经常“被忽视”的那些东西，比如空气、水，安全的食品。笔者认为，除了这3样东西，个人信用，以及我们对孩子教育的投资同样弥足珍贵。