房屋出租人，不履行维修义务 ，承租人能解除合同吗？

　　法律知识要点：在租赁合同纠纷中，尤其是房屋租赁合同中，往往是因为出租物出现需要维修的情形，结果出租人与承租人都不愿意承担维修义务，进而产生纠纷，那么法律上对于出租物的维修义务，到底是如何规定的呢？下面，笔者来说说相关方面的法律知识。

　　根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　　从法律条文意思看，对租赁物的维修义务，有约定的按约定，没有约定的，由 出租人承担，即约定优先适用原则。

　　出租人的维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。维修义务也包括对租赁物的正常保养。

　　法律规定，对租赁物的维修的义务由出租人承担，是从租赁合同的特点考虑的，租赁物的所有人在绝大多数情况下是出租人，出租人要对自己的财产负责，要延长租赁物的使用期，对租赁物进行正常的养护和维修，维护的是自己的利益；还有就是，出租人出租租赁物是为了收取租金，承租人付出租金是为了使用租赁物，如果租赁物不能使用了，承租人订立合同的目的就不能实现，再让出租人支付租金是不公平的。

　　当然，法律上虽然规定了在一般情况下出租人负有对租赁物的维修义务，但是双方有约定的，按约定处理，可以排除法律规定。另外，有些当地的商业习惯或特定的行业，也可能普遍是由承租人承担维修义务。

　　在租赁合同中，对租赁物的维修义务，没有约定的情况下，如果出租人不履行维修义务的，承租人该怎么办？承租人共有两个选择：

　　一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

　　二、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出租人不履行维修义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，承租人可以解除合同，并可以根据合同约定，追究违约责任或赔偿损失等。

　　当然，上述是承租人的权利，承租人可以按照对自己有利的方式选择。

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　　为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

　　案情简介

　　原告起诉称：原告代理人与被告签订了某房B单元的租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日，租金3500元／月），但被告经常不按时交租，每月拖欠租金。

　　被告的拖欠行为损害了原告权益，因此，原告请求法院判决：被告立即支付自2014年1月1日起至2014年3月31日止某房B单元的租金10500元（按3500元／月的标准计付）给原告。

　　被告答辩称：不同意原告的诉讼请求，被告在2013年12月24日已搬离涉案房屋，且在2013年12月已向原告明确提出解除租赁合同，解除合同的理由是房屋存在漏水情况而无法居住，要求原告维修，但是原告一直没有维修，后原告恶意不接收房屋造成房屋空置，故被告不同意支付租赁房屋租金及违约金。

　　判决要点

　　法院审理认为：该案中，双方未就涉案房屋漏水原因申请鉴定，也均无任何直接证据予以证明。结合现有证据和现场勘验的情形来看，现无任何迹象表明被告在使用涉案房屋期间擅自改变该房屋洗衣房和洗手间的结构，而原告确将原为一套整体构造的房屋擅自分割为两套房，由于改造后的其中一套房无预设符合规定的排水设施，也未做好防水保护层，导致被告入住后就开始陆续漏水至楼下702房厨房天花板，从而影响了楼下住户对702房的居住使用和日常生活。

　　根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条和二百二十条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务等。

　　该案中原告明知涉案房屋的漏水情况却怠于履行相应维修责任，继而漏水情况持续发生引发相邻关系矛盾的升级，致使被告于2013年12月底搬离涉案房屋。原告作为出租人，有义务向被告交付具有日常生活使用功能的房屋，原告却以其无修缮义务为由逃避解决因其房屋构造不合理而引起的后续问题，应承担相应的法律责任和不利后果。

　　据702房业主反映2014年1月1日后涉案房屋无人居住故无漏水情况，上述租赁合同，因被告无法继续正常使用涉案房屋导致合同目的不能实现，法院认为被告无义务向原告支付其搬离后即2014年1月1日以后的租金，原告要求被告支付自2014年1月1日起至2014年3月31日止的涉案房屋的租金及滞纳金的诉求无法律依据，法院不予采纳。

　　判决结果

　　综上，法院判决：驳回原告诉讼请求。

　　律师点评

　　该案中，原、被告双方在租赁合同中，对租赁物的维修义务没有约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条和二百二十条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务等。

　　原告明知涉案房屋的漏水情况却怠于履行相应维修责任，致使被告提出解除租赁合同，于2013年12月底搬离涉案房屋，从搬离之日被告无须再支付其后的租金，原告向法院诉请支付2014年1月1日起至2014年3月31日的租金，被法院判决驳回。