融资环境收紧、房企放缓拿地 二三线城市频现土地流拍

财联社（上海，记者 王海春）讯，“面包”难卖的同时，此前被开发商抢购的“面粉”，处境也日益尴尬。

最近一段时间，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演，南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。在流拍地块增多的同时，多城土地交易量同比、环比均出现下降。

多位接受财联社记者采访的业内人士认为，土地市场降温的背后，与房地产融资环境收紧及开发商调整投资计划有关。

“一些房企对未来市场的预期不太乐观，出于自身财务安全的考虑，投资规模有所缩减，并因此放缓了拿地节奏。”中指院杭州分院副总经理高院生表示。

土地流拍折射出的信号

9月以来，天津土地市场已经两度出现流拍。

9月12日天津出让的4宗地块中，有一宗商服用地流拍，其余三宗未流拍的土地，有两宗以底价成交；此前的9月4日，该市出让的土地中，位于生态城旅游区一宗地块遭流拍，而原计划于9月4日当天出让的4宗住宅用地，于9月2日暂停出让。

天津地块频现流拍，仅是二三线城市土地市场的一个缩影。武汉、南京、惠州等热点城市，近期均有土地遭流拍。

惠州9月12日出让一宗起始价4.89亿元、位于惠城区的商住用地，因无人应价而流拍；9月3日武汉出让的5宗地块中，有两宗地块流拍；南京8月29日的大型土地拍卖会上，位于江宁区一宗商业用地流拍。

对此，上海一家中型房企投资部经理认为，在房企投资热情高涨的时期，在热点城市较少出现流拍的现象。目前房企拿地积极性下降，反映出开发商对未来预期有所改变。

“在融资环境收紧形势下，房企会适当降低对发展速度的要求，将销售回款视为当期重要目标，而投资拿地的安排则会适当放缓。” 江苏一家房企市场营销部经理对记者表示。

引人关注的是，地块在即将公开出让前不久，突然暂停出让的现象也有所增加。

广东省江门市公共资源交易中心9月11日发布公告，原定于9月12日出让的两幅土地，因故暂停交易程序。而中山市公共资源交易中心9月9日先是宣布，分别暂缓原定于9月11日、9月12日出让的W10-19-0030和W10-19-0033地块的交易程序，但随后又做出更正， W10-19-0033地块将正常出让。

上述房企投资经理告诉财联社记者，地块暂停出让，可能与意向买家的投资变化有关。

“有些地块房企此前看好并有购入计划，会与出让方沟通；但在出让过程中因市场变化或企业自身原因，可能想降低如价格等方面的要求，或干脆不想要了，从而引发个别地块暂停出让。”该投资经理补充道。

据克而瑞监测数据，全国336城八月土地成交建筑面积为16959万平方米，环比下降14%，同比降幅则扩大到36%。各能级城市土地成交均出现不同程度下降，其中二线城市环比降幅超过三成，从而影响八月土地成交量较七月明显缩减。

在土地交易量下降的同时，八月全国336城经营性用地供应总面积约24769万平方米，环比上涨近20%。二线城市土地供应量环比增长超过两成，包括杭州、武汉、天津等热点重点城市的土地供应量均有增加，其中不乏主城区的优质宅地。

“八月土地供应量有所增长，但房企拿地热情却有所降低，这应该是土地交易下降的原因之一。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。

杨科伟向记者指出，经过多轮调控，房企对融资收紧变得相当敏感。面对融资层面的调控，多数企业首先会保证拥有相对充裕的现金流。将精力首先放到销售、加强回款，投资拿地则被排在相对靠后的位置。

房企整体负债创五年新高

从房企负债变化情况来看，今年上半年房企整体负债水平，处于近五年以来的高位。

克而瑞监测数据显示，2019年上半年174家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为91.37%，达到2015年以来的最高值；如果将永续债计入，174家房企的净负债率约97.73%。

对于房企净负债率水平上升的原因，杨科伟分析称，这与今年一季度楼市销售及房企融资出现“小阳春”有关。今年三、四月土地市场较火热，房企拿地较积极，不少房企抓紧时机展开一波融资，使得现金流出较多。

但5月以后，房地产融资环境发生变化。监管部门不仅收紧了房地产信托融资，对房企海外发债用途也做出进一步限制。

“在融资环境收紧的背景下，由于房企投资要有足够的自有资金支付，其在拿地环节的杠杆率有所降低，投资因而变得相对谨慎。”高院生认为，“房企拿地谨慎的另一个原因是，在融资与销售均面临一定压力下，有必要降低企业负债率以提高财务安全。确保现金流安全、强调销售回款，成为很多企业今年下半年业绩一项重要指标。”

就融资政策变化对房企投资的影响，有开发商向记者表示，一些通过“前置融资”拿地加杠杆的企业，受到的冲击尤为明显。

一家浙江房企投资部负责人告诉财联社记者，“前置融资”在地产投资圈被简称为“前融”。

他介绍，“其操作大致为，拍地前先缴纳一部分土地保证金，竞得土地后先支付首笔土地款，此后再分期或一次性付清余下土地款。而‘前融’一般在拍得土地后，房企通过信托进行过桥贷款用于支付部分土地款，后续再通过银行或信托以项目开发名义展开其它形式的贷款，当项目开发达到预售标准可预售后，房企通过销售获得回款，可以快速偿还银行贷款或其它形式的融资。”

“‘前融’主要发生在土地支付这一环节。银行要在房企支付土地款后，才发放开发贷，房企也因此才能获得后续开发中的重要资金。但土地款的支付，有些项目因土地成本较高，也是一笔不小的支出。严格来说，土地款应由房企自有资金支付，但房企为加大投资力度及充分利用市场资金，往往想借用资金来撬动更多项目。”该房企投资部负责人补充道。

据了解，此前房企也曾通过资管计划来进行前置融资，资管计划被严控后，则通过信托来支付土地款。有一段时期由于一些分支机构会这样操作，从而成为行业一种通行的做法。

“今年五月融资收紧的一个重要部分，就是收紧了用于支付土地款的‘前融’。银保监会深层穿透管理，使得这种处于一定灰色地带的操作受到严格监管，这对房企投资去杠杆的影响的确比较大。”上述房企投资部负责人说。