金科地产的“生意经”：高层人事变动后接盘新城山东项目

在当下房地产寒冬的大背景下，各个房企都在狠抓回款准备过冬，而渝派房企金科地产却一路高歌猛进，疯狂拿地，直逼同城大哥龙湖。短短五年时间，金科不仅实现了全国化布局，业绩也从200亿跻身1000亿房企大营。

随着半年报季的到来，8月12日，金科股份公布了中期业绩报告。

报告期内，金科上半年销售金额达814亿元、签约销售面积839万平方米；实现营收261亿元、归母净利润25.90亿元，较上年同期分别增长了68%和289%。但值得注意的是，根据半年报显示，金科上半年的资产负债率为83.86%，偿债风险大大增加。

进入2019年，金科又有了一个新称号“接盘侠”，一口气接手新城控股8个项目，其中2个项目位于山东，包括青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权。值得注意的是，此前，金科就已经在济南、青岛、淄博、泰安、烟台、枣庄进行了深度布局。

负债率上升偿债风险增加在很多人的印象中，金科是一家典型的渝派房企，与龙湖、华宇、协信并称重庆地产界的“四大天王”。近些年，金科在全国疯狂拿地，一路高歌猛进，并以掩耳不及盗铃之势杀进千亿房企阵营，在全国迅速布局金科版图。8月12日，金科发布2019上半年业绩报告。报告期内，金科销售金额达成814亿元、签约销售面积839万平方米；实现营收261亿元、归母净利润25.90亿元，较上年同期分别增长68%和289%。公司毛利率大幅提升7.7个百分点至30.31%，创下了近年来的最高水平。

短期速进千亿房企秘诀2014年以前，金科偏居西南一隅，多半的业务都在重庆，是个销售额不足200亿的小房企，但进入2018年，金科以1291.1亿元的销售额冲进千亿房企阵营，从200亿到1000亿的跨越，金科仅用了5年时间，仔细深究“金科速度”不难看出，短时间内实现快速跨越主要因为两点：“小碧桂园”初长成2017年，金科股份董事长蒋思海带队前往广东学习“碧桂园模式”，随后在二三四线城市开启“快速”拿地模式，走起了规模化，高周转的“碧桂园路线”。提出的“1671”和“6789”目标就是在碧桂园的启示之下的“强对标”。“1671”是指拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内实现现回流；而“6789”则代表首次开盘去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。有人说金科是鸿运当头，也有人说金科是悟性太高，不管哪一种说法，都证明金科成功复制了碧桂园模式。2018年，金科实现签约销售金额1188亿元，同比增长了81%；销售面积1342万平方米，同比增长了59%。加快拿地速度，扩张全国版图，深耕一二线城市布局2017年至2018年，金科在全国二三四线城市共拿地1342万平方米，截止目前，金科已经在重庆、北京、南京、合肥、武汉、天津、济南、等多个一二线城市布局。今年2月，金科发布人事变动公告，公司董事长兼总裁蒋思海辞去总裁一职，重庆区域公司董事长喻林强接棒。这是金科在2018年度跨入“千亿阵营”之后的一项重要人事变动。今年7月金科接连接盘新城控股8个项目，这也是金科高层变动后做出的较大一次动作，这8个项目里其中2个项目位于山东，包括青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权。根据金科地产官网显示，金科目前在山东已经布局了青岛、济南、淄博、泰安、烟台、聊城、潍坊、枣庄8个城市，喻林强的此次“接盘”预示着金科版图再下一城日照，深耕山东的势头强劲。

2012年，金科首进济南。150万方的金科城样板体验区落地，引来千人到访。金科城首期开盘时仅用了5小时400套全部售空，成功加冕济南西部新城单日销冠！目前金科在济南除了金科城以外还布局了金科.澜山公馆、金科.东方博翠、金科.博翠山、金科.源山著四大项目，无论是体量还是专业化运营都堪称济南西区之最。

2013年底，金科摘得青岛城阳生态园地块，这是继金科进驻济南后，在山东进驻的第二座城市。这也是金科地产开始在山东全面发力的重要节点。坊间传闻已久的“金科”入青，终于成为事实。目前金科在青岛布局了金科.阳光美镇、金科.罗兰公馆、金科.星辰三大项目。从城阳到新都心再转战李沧，金科的每一步落子都紧随城市发展脉络。

此外，今年接手的青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权为金科山东版图再添助力。

根据金科官网可以看到，金科开始实行“地产 服务”双轮驱动，推动“四位一体”协同发展。面对严峻的市场形势，金科开始战略转型，大概是意料之中。产业新城方向聚焦科技创新相关的业务、社区生活服务业务、新能源业务、文化旅游康养业务，有同业有跨界，虽新手上路，但金科却做的有声有色，目前已经在济南等多座城市开始进行深度布局。