作者：向方德
近日，铁塔A公司向当地税务机关提出退税申请，申请退还以前缴纳的契税165024.36元。
2017年12月，铁塔A公司就承受当地铁塔资产向税务机关申报缴纳了契税2253698.58元。2018年1月，铁塔A公司在办理铁塔不动产登记手续过程中，因中国移动通信集团A市分公司有6处铁塔无土地使用证，当地不动产登记局对这6处铁塔资产不予办理不动产登记。这6处铁塔资产共涉及缴纳契税165024.36元。
铁塔A公司认为，缴纳契税就是为了办理不动产登记（变更）手续，既然不能办理不动产登记（变更）手续，那么，该部分资产缴纳的契税就应该退还。有一部分人可能与铁塔A公司持相同看法，交税就是为了办证，办不了证就不应该缴税，以前缴过的税款就应该退还。
那么，铁塔A公司这6处铁塔资产的契税该不该退呢？
首先，要明确缴税与办证的关系。
《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号）中指出，“房地产税收一体化管理的总体目标和要求”，要“以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称‘先税后证’）为把手……不断提高征管质量和效率”，“契税征收机关要会同房地产管理部门，严格执行‘先税后证’的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节”；
《国家税务总局关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发〔2008〕14号）强调，“要继续严格执行‘先税后证’的政策，没有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，国土资源部门一律不得办理土地登记手续”。
从以上文件可以看出，先缴税后办证（即先税后证），是我国目前税收管理的严格要求和具体规定。在办理不动产登记（变更）手续前，必须先向税务机关缴纳契税，缴税是办证的前置条件。
正常情况下，纳税人缴纳契税后大多数能顺利办理不动产登记（变更）手续，但因某些原因，可能部分资产根据相关规定不能办理不动产登记（变更）手续，这就出现了缴了税却办不了证的情况，也可以这样说，办证不是缴税的必然结果。
其次，明确契税退税的两个条件。
一是在办理不动产登记手续前。
《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）中规定，“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税”。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。
办理了不动产登记手续，不动产的承受方就取得了该财产的所有权，税务机关就必须对享有该不动产所有权的承受人征收契税。
至于以后退房，是另一个法律行为，以后的退房行为并不能改变以前的税收事实。
二是实际退回（归还）了相关资产。
《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函〔2002〕622号）中规定，
“按照现行契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还”，这里规定的条件是“办理期房退房手续后”；
《财政部国家税务总局 关于购房人办理退房有关契税问题的通知 》（财税〔2011〕32号）中规定，“在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税”，这里要求的是实际“退房”。
办理房屋所有权变更登记之前，实际已退回（归还）相关资产，是申请退还契税的两个前提条件，只有这两个条件同时具备，税务机关才可以办理契税退税。
再次，不动产登记不是契税征税的必备要件。
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)规定，
“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收”。
经调查，铁塔A公司与中国移动通信集团A市分公司之间，所有的铁塔资产已经划转并实际交付，涉及到的6处铁塔资产在不能办理产权登记手续后，仍由铁塔A公司继续占有和使用，并没有退还给中国移动通信集团A市分公司，这种情况下，税务机关不能对该6处铁塔的契税办理退税。
当然，还有一种情况例外，
《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号）中规定，“按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还”，这是行政权尊重司法权的体现，是一种特殊情况。
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