绿城中国交出最差成绩单,新掌门张亚东开局不利?

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  内容来源:大白新闻

  撰文/谭丽平 统筹/刘金

  绿城中国(HK.03900)经历管理层“大换血”后,递交了最差成绩单。

  发布的中报显示,2019年上半年,绿城中国收入186.58亿元,由于物业销售收入的确认于上半年减少,较2018年同期下降44.4%;股东应占利润为人民币20.58亿元,较2018年下降11.9%。

  “达到了历史低点”,在中期业绩会上,绿城中国董事会主席张亚东坦言。

  由宋卫平在1995年创立的绿城,在2014年引入央企中交开启混改。2018年,张亚东从中交空降绿城,成为执行董事以及新一任行政总裁。今年7月11日,61岁的宋卫平正式退休,张亚东再任董事会主席。

  算下来,张亚东执掌绿城已经有一年有余,但集团不断下滑的业绩,以及行业洗牌加剧带来的考验,似乎是不小的挑战,张亚东能否带领绿城重回赛道?

  

  绿城中国新掌门上任后,业绩不断下滑(图片来源于网络)

  业绩触底

  不只是业绩下降,绿城集团上半年销售金额也同比下降。据根据半年报,合同销售面积约403万平方米,总合同销售金额约人民币743亿元,同比减少1.46%。这是绿城中国近年来最差的一份成绩单。

  最近遭遇资金压力的华夏幸福和泰禾,业绩也比绿城要好。

  绿城中国董事长张亚东原本计划“2019年2000亿元,2020年2500亿元,2021年3000亿元,三年分别达到28%、25%、20%的增速要求”。

  然而,要完成这个目标似乎还有很长一段距离。今年上半年,绿城中国合同销售额为743亿元,仅完成年度2000亿元销售目标的37.15%。而且在743亿元总销售额中,合同销售全口径494亿元,代建销售249亿元,绿城实际权益销售仅有267亿元。

  此外,在上半年不少项目被质疑是为了冲业绩、没在达到条件而提前交房,目前不清楚这样的情况多做出多少业绩。据公开信息显示,济南“高新绿城·玉兰花园”有些项目存在疑因“冲业绩”而违规强制业主交房,甚至工程质量不合规等现象。目前该项目因未通过综合验收即交房的行为已被济南市住房和城乡建设局房地产市场监管处责令整改,但相关违规问题仍未解决,目前二期项目约有六栋楼的业主被强制交房。

  该项目在报告期内的收入为16.81亿元,占绿城当期总营收的10.6%。据该项目业主介绍,小区部分业主的购房合同约定的交房时间为2019年5月底,另一部分则为2019年年底。

  虽然部分业主出于学区落户或居住需求等原因都被迫交房,但交房的业主仅收到了项目的分户验收备案表,未收到竣工验收备案表。这种房子业主拿不到房产证,必然会导致将来产生隐患。

  媒体报道,除了提前交房冲业绩,以质量著称的绿城项目因质量问题被业主多处维权。云南昆明绿城春江明月小区、山东青岛即墨中航绿城理想城、山东济南章丘中康绿城百合花园小区、济南绿城玉兰花园等多个代建项目均因工程质量等问题存在不同程度的业主维权,其中中康绿城百合花园小区甚至有部分楼栋因违规施工被推倒重建。

  绿城房地产建设管理集团有限公司董事长李军曾在2018年的博鳌房地产论坛上表示,一直劝身边的同事这两年不要买房。形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差,明后年(2019年、2020年)可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期,绿城也不能逃脱这一魔咒。

  据了解,绿城中国收入主要来自物业销售,集团上半年实现物业销售收入158.89亿元,占总收入的85.2%,较2018年同期的314.20亿元减少49.4%。

  对于物业销售收入的大幅减少,绿城中国表示主要是因为上下半年结转面积分布不均所致。

  排名持续下跌

  在今年3月份的一场小型媒体沟通会上,张亚东曾直言:“业绩下滑根本原因是手上没有项目,这是投资拿地问题,投资管理是绿城中国的短板。2019年一季度我们最痛苦,因为没有货卖。没有货就没有营销、没有回款,也就没有投资。”

  绿城2018年净利出现大幅下滑时,曾用2019年高达2238万平米的预计可售货值来提振资本市场的信心。但今年一季度又说没有货卖,不知今年如果完不成业绩,张亚东是否又会拿“没有货卖”做借口?

  此前张亚东透露,绿城今年已经拿了500亿元地,取得1500亿元的货值,下半年绿城整体可售货值约为2263亿元,去化率仅仅达到55%,全年2000亿元销售目标即可完成。绿城今年将保底完成新增货值1500亿元目标,通过加大参与招拍挂和收并购力度,力争达成2000亿。

  此外,张亚东表示将在周转效率上调整。“我们以前的理想是5个月开工,9个月开盘,12个月股东回正。目前我们达到的是4个月开工,9个月开盘,14个月现金回正,较理想的5、9、12,还差一点,但我们还是要保持绿城的特点,慢慢地往5、9、12进行提升。”

  据绿城透露,2019年上半年绿城新开工449个项目,但上半年竣工项目只有135个,而下半年将新开工493个项目,竣工项目将达484个。

  根据克而瑞发布的《2019年1-7月中国房地产企业新增货值TOP100》显示,绿城中国2019年1-7月新增土地货值808亿元,排行第24位。

  重重压力之下,营收大幅下降,绿城中国的归属股东净利润也仅为20.57亿元,较去年同期的23.34亿元减少11.86%;股东应占核心利润为24.3亿元,较去年同期的31.5亿元下降了22.9%。

  近年来,绿城的排名一路下跌。从2016年全国百强房企的第9名,跌至2017年的第11名,2018年的17名。2018年,绿城中国流量销售额为1564亿,较2017年仅增长6.9%,不仅未完成当年1600亿元的销售目标,还创下了近三年最低增速,利润下降也超50%。

  道阻且长

  有业内人士指出,绿城中国的成长性弱于预期,从实际过程上看,当前中交和绿城的业务模式上还存在很多不匹配和不协调的地方,中交还需要积极完善与绿城的关系。

  事实上,今年已是中交入主的绿城第五年。2014年,绿城因为债务陷入危机之时,中交集团出资收购绿城股份,后经过增持,成为绿城第一大股东。

  随后,从宋卫平、曹舟南再到张亚东,绿城经过多次管理层的变动,以及组织架构和管理制度的调整。

  今年7月,高层进行了大换血。绿城中国宣布,该集团创始人宋卫平已辞任董事会联席主席及执行董事,辞任后,其仍会担任绿城规划设计委员会名誉主席。同时,刘文生亦将退任董事会联席主席。绿城进一步宣布,该公司执行董事及行政总裁张亚东接手董事会主席。此外,董事会结构还进行了大规模调整。

  调整后的执行董事中,刘文生、周连营、耿忠强均为中交系集团任职,加上新任主席张亚东,多半股权已有中交系掌控。

  这次权力交替也早有征兆,4、5月份,宋卫平多次进行减持。

  近一年来,绿城中国的组织架构换防均比较频繁。今年1月底,绿城架构由“11+5”调整为“8+3”,分为8个重资产板块及管理(代建)、生活、科技三个轻资产板块,目的在于“改善机构协调性,提高效能”。2018年6月,绿城也打破此前“一体五翼”架构,调整为“11+5”,组织架构更为扁平化。

  不过,频繁变动之下,适应需要时间。

  有着多年的从政经历以及高学历的张亚东,开篇似乎并不顺利。

  业绩会会后,张亚东对媒体表示:给我们三年时间,一定会把各项指标调整好,成为行业优等生。

  但眼下的挑战还在。日前,绿城中国发布8月销售额为109亿元,前8月合同销售金额共计1023亿元,距离目标近一千亿的业绩,能否在4个月内实现逆袭?还需拭目以待。

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