网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

以后的楼市,房子会变成“金屋”还是“草屋”?

0
分享至

最近的楼市,争论、分歧的味道,变得越来越浓。

不说别的,单单笔者一篇阐述新房成交量变化的文章下,不少朋友的观点便出现了极大差异。

有人说,光看到了报道里其他城市“量价齐跌”,唯独自己这个县级市,今天才开一楼盘就直接宣布“清盘”,早在三天之前就没房子了,去年9月份的新楼盘单价8600,同样的位置,今年就涨到了9800-11800,抢房的人一茬接一茬。

还有人说,身处某新一线城市的四环远郊,特价房层出不穷,精装改毛坯、大户型送车位、首付分期招数一个接一个,新盘扎堆入市,购房者观望情绪异常浓厚,仅仅最近两个月时间,单价起码降了1000左右。

为什么购房者的感受出现如此大差异呢?

道理很简单,是因为近几年的楼市,呈现出了典型的“分化”特征,不再是以前我们熟悉的“普涨普跌”模式。

比如,京沪深与二线城市表现不同,长三角、珠三角与中西部表现有差异,哪怕同属三四线楼市,也会因为区位、人口、商业等诸多因素,房价出现走势不一致的情况。

因此,更深层次的问题是:分化趋势下,10年后的房子,会变成“金屋”还是“草屋”?哪些城市会“后来居上”,哪些地方“难有起色”?

笔者认为,这要从以下三个方面展开分析。

第一,各城市群、各能级城市的人口流向。

每个城市的人口和供地规模都不同,它们的房价“禀赋”也不会相同。人口流入的越多,周边区域的房价越坚挺。

比如,23个千万级大都市圈人口流动分化趋势明显,当前京津、深莞惠、广佛肇、厦漳泉、长株潭、重庆等都市圈常住人口、户籍人口、小学生增长居前,苏锡常、南京等都市圈常住人口流入虽然放缓、但户籍人口和小学生依然明显流入。

这些地方有个共同特征,即多个大城市形成“以点带面”的网状结构,不是单一的龙头城市引领,比如环京的燕郊、固安,环沪的昆山、嘉兴,环深的珠海、中山,虽然这些地方的房价经过了这些年的炒作,已有“高估”的迹象,但在常住人口持续增加的前提下,房价下降会有一定的“安全边际”。

也就是说,越是靠近核心城市群,房子变成“金屋”的可能性越大,越是“偏安一隅”,远在核心城市数百公里之外的“资源型”城市,越有可能变成“草屋”。

第二,看各地房子本身的“估值”贵不贵。

何为房子的“估值”?经济学家姜超有个非常形象的计算方法。

以租售比为例,主要是看房价和租金之间的关系,相当于资本市场的“市盈率”。意思是刨除掉买卖的话,持有房产大概多久能收回成本。根据中原地产的数据,北上广深四大一线城市在2008年初的租金回报率均值为3.5%,到2018年末,这个数字已经降至1.6%。

如果将租金回报率倒过来看,房价租金比就可以看做是楼市的“估值”,按此计算,2008年一线楼市的估值为大约是29倍,而到了2018年末,已经飙升到了62倍!这一水平,处于过去10年的最高点附近。

京沪广深尚且如此,其他地方的房价高估程度,也就不言而喻了。

因此,我们以房屋租售比、房价收入比为标准,衡量各个城市的“估值”,租金回报率越高,写字楼空置率越低,证明10年后房子变成“金屋”的可能性就越大,当然,京沪广深因为其独特的城市地位,加上稀缺的资源,不能简单套用这个公式,但对那些二三线城市来说,房价收入比越低,同时人口能保持持续流入的城市,也会同样保值。

第三,看货币流通增速的变化,会不会继续流入楼市。

为什么要看货币增速呢?与房价有什么关系?

数据显示,从2007年到2017年,M2(流通中货币)的均值增速为15%,同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度,也就是说,人们把房产当成了金融投机品,而不是用来居住的消费品。

也就是说,流通中不断增加的货币,按年均15%的增速来看,都被“吸纳”到了房地产之中。

在前段时间举行的博鳌房地产论坛上,东方证券经济学家邵宇的话很有意思:这么多年,我们赚钱的方式无非就是三种,挣经济增长的钱、挣货币供应的钱,实在不行还可以挣隔壁老王的钱。

邵宇称,房地产的优势在于把经济增长的钱挣了,把流动性的钱也挣了,还把隔壁老王的钱挣了,所以是一种风口自然积累的表现。据他统计,中国现在的房地产总市值65万亿美金,相当于450万亿人民币。

专家说的很直白,买房,挣的就是货币供应的钱、货币流动性的钱。

但是,今年央行发布了LPR新规,以后房贷利率不再参考基准利率,开始参考5年期LPR,这也就意味着,以后的楼市,会和实体经济“泾渭分明”,银行的资金更多向制造业、新经济去倾斜,唯独楼市,资金会“绕着走”,不再重复过去M2增长进入房地产的情况。

因此,在LPR新规落地后,未来10年,楼市会保持“稳中有降”的态势,现在已经变成“草屋”的区域,未来依旧难有起色,现在是“金屋”的城市,以后会逐步褪色。

针对这个问题,有专家用“金句”做出了辩证的分析。

近日,中泰证券宏观分析师梁中华发文指出,从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%,而收益只有1.2%都不到。当前至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱。

这种特征,梁中华用“7字”金句总结:房子在悄悄亏钱。

内行人道出的规律,极有可能会成为下一步楼市演变的方向,不管“金屋”还是“草屋”,哪怕房价一直维持高位,持有房产的后果,就是“悄悄”亏钱。

10年时间,对每一位购房者来说只是转瞬,对楼市来说却意味着“沧海桑田”,只有回归理性的置业理性,才能跳出对房价涨跌的困惑,自住就买,投机要回避,量力而行,这些朴素的规则,才是真正的大势。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
3月29日突发要闻,突然得知一个重大消息,或将产生史诗级影响?

3月29日突发要闻,突然得知一个重大消息,或将产生史诗级影响?

股市皆大事
2024-03-29 14:15:17
詹姆斯总会站在领袖的角度做事!

詹姆斯总会站在领袖的角度做事!

氧气是个地铁
2024-03-29 23:27:40
太可笑,干部为死守村民烧秸秆餐费花十多万冲上热搜,评论区炸锅

太可笑,干部为死守村民烧秸秆餐费花十多万冲上热搜,评论区炸锅

钱多多多多
2024-03-29 16:50:48
男子娶军医女博士为妻,同床共枕3个月,才发现妻子的真实身份

男子娶军医女博士为妻,同床共枕3个月,才发现妻子的真实身份

以绝望挥剑
2024-03-28 14:34:10
中央高度控股的股票:附名单

中央高度控股的股票:附名单

满天抓星星
2024-03-29 14:15:33
彭德怀在大会上指着刘伯承怒骂:长征路上,就是他逼死了革命同志

彭德怀在大会上指着刘伯承怒骂:长征路上,就是他逼死了革命同志

历史龙元阁
2024-03-27 00:38:35
球员最新身价:15人破亿,3人并列第1,梅西下跌500万,C罗创历史

球员最新身价:15人破亿,3人并列第1,梅西下跌500万,C罗创历史

绿茵舞着
2024-03-29 23:13:48
不敢相信!21世纪还有婆婆克扣儿媳妇吃的,网友的分享血压飙升

不敢相信!21世纪还有婆婆克扣儿媳妇吃的,网友的分享血压飙升

户外阿崭
2024-03-28 12:29:54
确定!赛季报销,刚签2.6亿大合同啊,2年只打58场,太脆了

确定!赛季报销,刚签2.6亿大合同啊,2年只打58场,太脆了

球童无忌
2024-03-29 11:03:43
樱井麻美:银行助手到影视女神,她如何征服Premium公司?

樱井麻美:银行助手到影视女神,她如何征服Premium公司?

衷情苦
2024-02-15 20:33:24
人类DNA之父:从严格意义上说,黑人不能被真正定义为人类

人类DNA之父:从严格意义上说,黑人不能被真正定义为人类

泸沽湖
2024-03-14 09:30:09
男单八强出炉:马龙3-1击败林仲勋,大小胖也都取得晋级

男单八强出炉:马龙3-1击败林仲勋,大小胖也都取得晋级

乒烧足篮排
2024-03-29 22:27:01
律师曝光:有时候真的想报警,已经开始心疼起律师群体了

律师曝光:有时候真的想报警,已经开始心疼起律师群体了

新动察
2024-03-29 10:12:37
时隔2年上PC拿下93%好评,这款游戏依然是画质天花板?

时隔2年上PC拿下93%好评,这款游戏依然是画质天花板?

游戏陀螺
2024-03-28 15:20:41
女子通体文身,相亲8次失败8次,躲角落流泪,网友:洗不掉的污点

女子通体文身,相亲8次失败8次,躲角落流泪,网友:洗不掉的污点

喜西说历史
2023-10-02 08:45:03
现实中的“赌圣”,一生与赌为伍,80多岁到拉斯维加斯豪赌32小时

现实中的“赌圣”,一生与赌为伍,80多岁到拉斯维加斯豪赌32小时

青青河边
2024-03-22 15:20:31
迈克尔-比斯利:SGA跑得没别人快&跳得没别人高 但他总能找到位置

迈克尔-比斯利:SGA跑得没别人快&跳得没别人高 但他总能找到位置

直播吧
2024-03-29 23:11:12
最低29元!小米一口气发布8款车载智能产品 含对讲机

最低29元!小米一口气发布8款车载智能产品 含对讲机

手机中国
2024-03-29 10:09:16
足坛球队身价榜:曼城12.7亿欧居首,阿森纳第二皇马第三

足坛球队身价榜:曼城12.7亿欧居首,阿森纳第二皇马第三

懂球帝
2024-03-29 23:32:12
德国2-2战平,姆巴佩C罗哑火,葡萄牙英格兰爆冷!

德国2-2战平,姆巴佩C罗哑火,葡萄牙英格兰爆冷!

元爸体育
2024-03-29 23:08:23
2024-03-29 23:58:44
小满说房
小满说房
解析楼市动向,分享房产内容
1828文章数 14965关注度
往期回顾 全部

房产要闻

官宣!三亚这片区迎重大教育配套!周边楼盘、小区最全盘点来了!

头条要闻

"相亲强奸案"男子改判无罪获赔57万:以后踏实过日子

头条要闻

"相亲强奸案"男子改判无罪获赔57万:以后踏实过日子

体育要闻

足坛反腐涉案金额:6人超千万李铁1.2亿

娱乐要闻

胡夏被曝有孩子!工作室火速辟谣

财经要闻

张维迎:如何正确理解企业家精神?

科技要闻

雷军:我们是卷王,建议BBA车主感受下时代

汽车要闻

找回久违的开怀大笑 试驾小米SU7 Max

态度原创

旅游
本地
艺术
健康
公开课

旅游要闻

赏花不止于“春” 农文旅融合助力乡村

本地新闻

专访|张伟潮:最年轻的龙头专职制造者

艺术要闻

专访|“提香·花神”策展人:用经典再现威尼斯画派

早防早筛,远离肝硬化

公开课

30岁之前,你要学会的13件事情

无障碍浏览 进入关怀版