8月2日，佳兆业底价成交南水镇1宗住宅地。
8月8日，斗门富山工业园1宗商住地流拍。
8月21日，珠海本土龙头企业华发底价拿走唐家北围1宗住宅地。
同日，唐家北围4宗地延拍，其中一宗已是第二次延拍。
8月27日，唐家北围2宗地延拍。
8月份珠海政府有12宗商住土地供出，最后仅成交2宗。
罕见的单月土地高供应量+低迷的土地成交率，这是一个信号，同时也给予了我们许多信息：
①房企拿地的热情消退，多地无人问津是否代表地方红利与土地价格并不平等？房企顾虑有哪些？
②唐家北围多地供出后得不到回应，供需暂失平衡，唐家北围是否已被红利收割绑架？
③政府供地计划是否有紧贴市场？
在通过一些数据及资料的汇总后，我们似乎找到了答案。
资金周转难
土地要求多
皆知，房地产属于高周转行业，周转速度一旦慢下来，现金回流不上会导致资金链不稳定，而今年以来，国家不断释放对房地产信贷融资严加管控的信号，也让众房企满脸愁容。
据报人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国274家房地产企业发布破产公告。
▲今年宣布破产的部分房企（图片来源：人民法院公告网）
融资困难导致资金回流不了，资金链便如同断线风筝，那有什么办法？打折卖房回款！
▲部分楼盘降价宣传
而房企不敢轻易拿地还有另一方面，市场预期变了：
房企拍地前会对土地做价格测算，其中有房价涨幅一项，但目前市场以“稳”为主，房价涨幅可遇不可求，房企对土地回报慎之又慎。
且目前二手并购成为房企拿地的新宠方式，付款周期灵活，价格比公开市场更低，这也消退了房企拍地的热情。
不精明的房企过不了寒冬，仔细一算发现，嘿！这个价格拿地回报率低不说，资金链又会紧张，不干！
▲某地块所需配建（该地已拍出）
对房企而言还有一点难受的是拍地要求太多，地块非热门区域地块，然后土地配建复杂，甚至还要无偿配套学校、租赁住房和保障住房，进一步变相抬高地价，导致房企积极性不高。
举高高的北围
冷清清的北围
回忆：2016年8月26日，雅居乐豪掷约58亿，拍下唐家北围三块住宅地，总占地约83997.27㎡，楼面地价28000+元/㎡。（今年3月建发取得老香洲主城区地块，楼面价24700元/㎡）
当年吃瓜群众们都惊呆了，唐家北围要进军4万/㎡的均价了吗？经过一顿操作，唐家北围的地价与房价确实短暂的提升了，但这种红利收割，是否提前透支了片区价值？
三年过去了，唐家北围在售项目价格：
而当初一掷千金的雅居乐呢？也许别人醉翁之意不在酒，雅居乐想要的又岂是这一亩三分地，我们来看下以下数据：
唐家北围与中山市南朗镇相邻，各位看官晓得雅居乐在中山又有多少土地储备吗？
▲雅居乐集团2018年报
整个中山有约732万㎡的土地储备，而临近珠海的区域就有约316万㎡的土地储备。
那么不妨再猜想一下，一举拿下多块高价地的雅居乐意欲为何？
①拉动置业热情，可参照金湾地王，吸引置业者的目光。
②拉高片区价格，用8万㎡的地拉高自己316万㎡土地储备的价格，可行否？
③当置业者预算不足时，推动置业者前往房价更低的相邻区域置业。
而从实地踩盘也能看出部分在建项目（待售）进展相对缓慢，意味着开发商将工期拉长，等待市场春暖花开后再面市。
▲还有一年到竣工期的项目
不然平均1.4万元/㎡的地价，仅仅只是雅居乐地块的一半，都要受人冷落，买的不够卖的精，置业者的算盘怎么打也不够开发商的响。
改善环境有信心
紧贴市场稳为主
据官方数据：2019年珠海计划供应240宗土地，其中，住宅用地48宗，商服用地39宗。
而在2019年的9月份前，珠海成交了42宗土地，其中18宗住宅及2宗商办。
而住宅地在今年，金湾还有10宗宅地待供，唐家8宗，斗门7宗，保十琴5宗。
忙碌、紧张的拍地在8月份低迷的土地成交率下似乎前景稍显暗淡，那未来该何处着手？我们可以参考一下相同经历城市的应对方法：
①针对土地市场购买力下降、竞买积极性不高等情况，及时组织相关人员，认真分析形势，对各阶段交易情况进行对比分析，综合市场环境、本地经济发展等因素，作出更科学的土地供应布局。
②土地市场在政府干预、政策导向、产业调整、服务升级等手段的促使下，促进用地单位、个人对土地竞买的兴趣回升。
③逢山开路，遇水搭桥，以国家方针“房住不炒”，“稳”字当头为引领，紧跟市场情况，多调研与探访，与企业形成良好沟通，给予民众信心，相信不就的将来一定能结出硕果。
总结
珠海作为一个潜力城市，未来发展前景很高，而土地作为基本生产要素中极为重要的一环，土地市场更是市场体系中不可缺少的重要组成部分。
土地供需失衡并不是一个个例，许多城市都会遇到，也解决过，但政府的供地行为是会影响着市场的发展状态，市场紧密相关，哪一个环节出现了问题都会“牵一发而动全身”，不掉链子，注重可持续发展和以人为本。
好的市场需要时间造就，更需要人为的努力。
来源：澳门房天下
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