1.1万起买入华府?这个盘的欺头没你想的那么大!

等了很久的中铁骑士府邸终于开了，这个被网友戏称为每月说开都在放鸽子的鸽子盘，终于取证。

昨天，发哥路过项目门口，看到售楼部人潮涌动，这是许久不见的场景。中铁骑士府邸会成为一个数千人报名的“网红盘”吗，今天，发哥想与大家讨论一下这个盘是否真的值得购买。

我们先来看看项目周边的情况。

交通便利，位置尴尬

中铁骑士府邸位于剑南大道南段西侧，东侧为南湖公园，从区域上划分属于城南华府板块。但因处在华府板块的边缘位置，且距离大力开发的怡心湖板块有近两公里的距离，让这个楼盘区域上面临较为尴尬的局面。

不过，在交通位置上，除了项目旁边的剑南大道，周边还有五环路、华府大道、天府大道等加以辅助，并且今年年底即将开通的5号线二江寺站距离项目不到三百米，剑南大道BRT也正在修建中，总体来说交通非常便利。

生活配套主要依靠周边底商

项目周边有多个已经入住的小区，包括格林城、保利叶语、德商华府天骄、九龙仓时代上城、万锦城、南湖逸家等，形成了比较完善的社区底商，距离项目1公里左右有中海环宇坊，除此之外，欧尚、沃尔玛等商业超过3公里。

教育、医疗资源也有所分布

关于教育方面，项目周边有双流协和幼儿园、双流协和实验小学、双流协和实验初中等。医疗配套的话，四川宝石花医院距离项目1.3公里左右，武警警官学院医院距离项目1.5公里左右，成都市天府新区人民医院距离项目2.5公里左右。

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项目情况

楼盘位置：双流区剑南大道南段2266号

开发商：成都弘嘉房地产开发有限公司

预售楼栋：3、4、5号楼

面积区间：72-136㎡

房源套数：412套

装修情况：清水

容积率：3.99

绿化率：35.2%

物业公司：蓝光嘉宝物业

物业费：2元/㎡/月

项目此次开出三栋共412套房源，包括3、4、5号楼。户型面积在72-136㎡之间，其中3、4号楼为18层，5号楼为32层。本批次的价格为清水1.1-1.5万/㎡，小区的容积率为3.99，梯户比是3梯8户、2梯6户。

本批次房源共6种户型，包括，72㎡两室两厅一卫、78㎡三室两厅一卫、83-85㎡三室两厅一卫、88-91㎡四室两厅两卫、107㎡三室两厅两卫、121-136㎡跃层三室两厅三卫。

<< 部分户型图 >>

由于本批次开出的3、4号楼靠近剑南大道，因此临路的72㎡和107㎡的户型不是一个好的选择，背对街道的其他户型会更为清净。在这些户型中，85㎡的户型方正，打造成套三，房间与房间之间也相对保持了自身的私密性，利用率也相对较高，在此次开出的户型中是比较有优势的。

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最低首付23万，改善区域里的刚需盘

我们可以从地图上看到的是，怡心湖“F4”（中海云麓世家、城投绿城诚园、金地悦澜道、中铁建西派国樾）距离项目2公里左右，四者单价最低为1.6万/㎡起，因此很多购房者认为中铁骑士府邸在价格上存在着很大的优势。但事实上，中铁骑士府邸定位于刚需，在价格比较上便不能同一而论。

因此在体现产品价值上还是得看周边同类型的楼盘。

就周边二手房价格而言，万锦城、格林城、九龙仓时代上城在1.4-1.5万/㎡左右，南湖逸家和保利叶语在1.8万/㎡左右，德商华府天骄较高，二手房成交价在2万/㎡左右。看得出，区域内不同品质的房源有着不同的价格梯度。而中铁骑士府邸的新房价格实际与区域同品质的二手房几乎持平。

不过，对比区域来看，目前多数项目定位于高端，单价达到2万以上，诸如中铁骑士府邸、九龙仓世代上城这样的项目其实是区域内少有的刚需选项。此次项目1.1-1.3万元/㎡的单价，意味着最低首付23万便可买入这一区域。

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这些缺陷不可忽视

项目定位刚需，从户型来看也是尽量保证紧凑型的功能使用，因此，从居住舒适度来看，依然有几大弊端。

1、3.99的容积率、梯户比是3梯8户、2梯6户，小区的容积率偏高、梯户比较大，这是刚需型产品一般来说都会面临的问题，后期的生活居住舒适感大打折扣。

2、户型方面，保留了最初的小三房、小四房的设计，虽然能够确保居住实用性，但是生活空间难免局促。

3、3、4号楼的72㎡、107㎡户型靠近剑南大道，噪音和灰尘的影响不可避免。

综上所述，中铁骑士府邸定位于刚需类产品，不可否认的是，其小户型、低单价、清水交付的条件的确是刚需购房者置业的“绿色通道”，但从居住舒适度方面考虑，这个盘的“欺头”也没那么大。

最近几天成都多个项目密集取得预售证，我们罗列了近期还可以报名的项目，中秋放假期间，大家也可以到这些售楼部去看看。