楼市变成“速冻饺子”！两指标超50%下降，专家：房子每天都亏钱

又是一年中秋节，又是一年“金九银十”，想趁着旺季入市，讨论买房的人又多了起来。

有人调侃，购房者永远都是“记吃不记打”，才经历了2018年的量价齐跌，对今年的形势却浑然不觉，或者说，没有丝毫戒备的心理。

比如，2019年的楼市，调控次数创出了历史记录，前8个月达到了367次，除了限购、限贷之外，不乏限售、禁涨等更为严格的措施出台。

再比如，房贷利率挂钩LPR机制正式落地，利率打折成为历史，多个城市的房贷利率不降反涨，资金面持续收紧，利率突破“6字头”的城市持续增加。

要知道，2019年前5个月，百强房企在二线城市的新增土储占比达到49%，热点二线城市卖地收入近3000亿，创2年内最高纪录。100%以上的溢价率，100轮以上的竞价重出江湖，楼市“小阳春”开始躁动。

然而，仅仅三个月之后，楼市便从“火炉”坠入“冰窖”，好比一锅已经煮熟的饺子，突然之间，楼市被调控发力、房贷收紧等措施层层包围，迅速变成了“速冻饺子”。

更重要的是，有两个指标呈现出50%以上的“断崖”式下降。

第一，房企融资额大跌近60%。

同策研究院的统计数据显示，8月，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，接近5月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌，其中，公司债融资大跌超八成，信托贷款融资大跌超六成。

请注意这几个数字：房地产融资下跌58%，公司债下跌超过80%，信托超过60%！

这是什么概念？虽然是环比口径，但这下跌的幅度未免也太大了点，融资，是房企最重要的资金来源，无论是银行贷款、票据、公司债、信托，只有借来钱，才能维持拿地-盖房-卖房的高速运转，一般来说，融资额的变动，充其量每个月上升或下降40%以内算是正常波动，如今直接大跌60%，只能用“罕见”来形容。

第二，棚改总量大降50%以上，“旧改”正式接力。

数据显示，今年各地棚改总量加起来不过285万套，同比去年下滑幅度超过了50%，尤其是山东、河南、山西等地，总量降幅甚至超过了70%。

棚改下降，对楼市有什么影响？

有专家指出，按照中性情景假设，若2019年棚改实际开工285万套、货币化安置比例降至20-40%，或拖累地产投资增速约8个百分点、拖累商品房销售面积增速约10个百分点。以这样的影响力来算，中西部省份的房地产市场，投资和销售面积增速会下降达12%以上。

道理很简单，前些年，是拆迁户这种“无中生有”的需求，刺激了中小城市的房价上涨，如今，在拆迁总量减少，尤其是“旧改”浮出水面的情况下，楼市很难重复过去几年那样的强劲走势。

所谓旧改，是对“老破小”的外立面、道路、水电暖气、电梯进行升级，有机构测算，未来市场空间可达4万亿，展望未来5年，至少有8000亿的相关投资可以期待，一方面可以替代棚改收紧后的投资，另一方面又能避免大拆大建，称之为房地产的“新发动机”丝毫不为过。

从今年七月开始，旧改加速推进的态势非常明显。

比如，近日举行的2019（第十四届）城市发展与规划大会，包括住建部原副部长仇保兴在内的诸多专家对旧改提出不少建议。在9月4日，广东发布了《加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，此外，从8月至今，入围旧改的试点城市持续增加。

种种迹象表明，老旧小区的改造，既能承接棚改缺位后的资金，又能带动基建、工程机械多个行业的投资，与此同时，又让钉子户和拆迁户们放弃“幻想”，脚踏实地。

在这两个消息叠加影响下，楼市迅速变成“速冻饺子”，丝毫不令人意外。一个是房地产资金面的“咽喉”，另一个是拖累三四线楼市的重要“引擎”，都是房地产市场的核心指标，双双熄火之后，意味着“冰点”即将来临。

何为“冰点”？

正如文章开头所说，类似2018年9月-12月的市场表现，降价潮从新一线城市、省会城市向中小城市蔓延。

此外，土地流拍愈演愈烈，房企现金流压力之下，打折促销的力度一个比一个大，热点城市的二手房市场，不再因为房价倒挂而高高在上，相反，挂出去的房子成交周期越来越长，市场上除了性价比高的限价盘之外，其他房源几乎没有“人气”可言。

同样的情形，同样的气氛，也极有可能在未来上演。

经济学家梁中华近日指出，如果房价不涨，那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

专家的观点很明确，京沪广深、沪苏宁杭、广深莞佛，还有中西部强二线，毕竟只是少数城市，对剩下的近300个城市而言，只要楼市不涨，房子每天、每时、每刻都在亏钱。

房价不涨尚且如此，如果未来几个月，成交量、均价、地价继续回落，又会是什么景象？答案自然是不言而喻的，对每位购房者来说，现在这个阶段，多点耐心，多点警惕，总比冲动入市要合适的多。