15万亿的楼市服下“苦药”！三部门同时宣布，20城下滑，深秋已至

　　最近看到一句话，很有深意：酒是白的，喝下去脸是红的。银子是凉的，握着心里是热的。

　　就像大部分购房者一样，嘴里总是说着自己是“刚需”，赚钱多么不易，房价多么不合理，吐槽物业、小区、楼盘。

　　行动上却丝毫不迟缓，买房的时候第一个冲出去，有多少积蓄就买多少房子，不显山不露水。

　　这就是人性的矛盾之处，也是过去20多年以来，楼市最典型的特征：表里不一。

　　什么叫“表里不一”？表面上看，我们的城镇住宅存量从不到14亿平增至267亿平；人均住房建筑面积从8.1平方米增至39平米；城镇住房套数从约3100万套增至3.03亿套，套户比从0.8增至1.03，发展迅速，体量庞大，异常坚挺。

　　事实上，居民杠杆率却飙升到了近60%的高位，房屋空置率来到了22.4%，购房者负债的空间大大被压缩，各类新城区、开发区、经济技术区层出不穷，截止2018年，已经接近4000多个，到处都是高层住宅。

　　不光是供给的总量在提升，需求的下降更是内在“隐忧”。

　　我们的第三轮“婴儿潮”，出现在1981-1991年，也就是所谓的“80后”们大量出生的时间，而在2008-2019年，房价上涨最猛的这段时期，恰恰就是1981-1991年出生人口的婚期。

　　但是，从2013年开始，我国15-64岁的劳动年龄人口达到10.06亿的最高点后，至今每年下降超过200万人以上，城镇每千人房地产新开工套数也开始“滑坡”。

　　看似“矛盾”的现象，却昭示了如今楼市面临的尴尬境地，都说“船大掉头难”，如今，楼市年成交金额已经达到了15万亿元。

　　这种情况下，只能服下一剂又一剂的“苦药”，才有可能“药到病除”。

　　比如，最近楼市出现的几个消息，足以反映出房地产正在回归理性。

　　第一，三部门同时宣布调控措施，力度、频率均罕见。

　　在8月中下旬，央行宣布将实行LPR机制，副行长直接表示：房贷利率不会下降。

　　在8月末，央行发布了房贷利率调整的公告，自10月8日起，房产按揭贷款利率机制，从过往的“基准利率乘以上下浮比例”，改为“LPR+加点”，按揭利率的“锚”，不再是基准利率，而是LPR。

　　短短几天时间，央行连续的发声，态度非常明确：房地产会继续保持平稳。

　　此外，住建部在最近一段时间连连出手，先是在8月中旬表示，将加快推动住房保障，明确住房保障设计和基本框架，为规范保障房准入使用和退出提供依据。

　　随后又发布了实现“房屋交易合同网签备案全覆盖”的通知，系统多部门联网，在第二次房产普查、房产税落地预期的前提下， 其中意味不言自明。

　　与此同时，9月初证券日报消息，记者梳理今年公布的金融业2491张罚单，涉房贷款仍是重中之重。

　　包括未按规定提供报表且逾期未改正；向关系人发放信用贷款、向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款条件；贷后管理不到位导致贷款资金被挪用；以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款；未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目等。

　　这个数字，刷新了有史以来的罚单记录，同时，我们可以看出，房地产开发贷款、消费贷绕道进入楼市、个人高杠杆投机买房，被调控“重点照顾”了。

　　不难看出，央行、住建部、银保监会的三类调控措施，分门别类，各有千秋，既有资金面核心的房贷利率指标变动，又有保障房、房屋备案等长效机制配合，更有资金“绕道”进入楼市的备选调控方案，可谓是“面面俱到”。

　　更让人感到有“深意”的是，三部门同时宣布的政策，集中在8月末到9月上旬，步调一致，同时出手，可见调控的决心和气魄。

　　第二，“金九”首周，20城新房成交下滑，一线城市“领跌”。

　　据9月12日中新经纬报道，某房产研究机构数据研究中心发布第36周20城新房成交报告。

　　“金九”首周，新房表现并不乐观，20城新房销售面积回落，环比下滑14.5%，尤其一线城市下滑明显，仅深圳成交面积小幅上升，北京、上海、广州成交面积分别大幅下滑37.7%，30.9%，29.4%。

　　20个重点城市环比下滑的幅度还不到20%，但是，单单北上广这三个城市，成交量下滑都达到了30%以上！

　　京沪广深，代表的是楼市里的“龙头”，20个重点城市，包括苏州、杭州、南京、厦门、成都、西安在内的新一线城市，又是典型的“中坚力量”，成交量大幅下滑，会对全国其他近300个城市，形成强烈的“示范效应”、“跟风效应”，人气下降，已在所难免。

　　当然，有人会说，这只是九月第一周的表现，还有中秋假期的影响，多数购房者会选择观望。

　　话是这么说没错，但是，要知道，历来“金九银十”，正是在双节假期的日子里形成“旺季”氛围的，凭什么今年就表现这么弱？更何况，在各大开发商争相展开“抢收”行动的当下，成交即便不上涨，也不会应该下降，而且降幅如此之大，动辄下降30%以上。

　　这足以说明场内的观望情绪，已经达到了2019开年以来的极致。从“小阳春”到“盛夏”，从“中秋”到“深秋”，如今的楼市，在服下了“苦药”之后，已经开始从“躁动”转向“平静”。

　　正所谓“良药苦口利于病”，房贷利率的调整，意味着房地产资金面“脱胎换骨”，1年期LPR下降、5年期维持平稳，将是大概率事件，因城施策的框架下，资金未来将更多向实体经济倾斜。

　　而涉房贷款罚单增加、保障房、租赁房、农地入市，又起到了为楼市保驾护航的作用，我们有理由相信，未来的房地产市场，在经过了这样一番“调理”之后，会焕发出新的生机。