看完无锡这个楼盘的样板间，我崩溃想哭！ | 今日探盘 Vol.1

大家好！这里是无锡楼市情报的全新栏目「今日探盘」第一期。
今天，我们要探的楼盘是位于锡东新城无锡东站旁的海尔产城创翡翠文华。

为什么是这个楼盘呢？
因为最近锡东火啊！这段时间看着锡东房价蹭蹭蹭的起来，小编心都在颤，这个曾经的 “洼地”如今已 高攀不起了 ！
而这个项目就在锡东新城的核心地段，无锡东站旁。首进无锡的第一个项目就看准了锡东新城，看来海尔对锡东的涨势早有预判！
在这里，我要夸夸海尔的魄力！17万方的地可不是谁都能拿的！听说，这一次海尔还要打造“产城融合生态圈”，未来这块区域不仅有住宅，还有商业、办公、酒店等业态，这简直是要在锡东造一座“城”的节奏！
首先，我们先来了解一下项目信息。
项目信息项目名：海尔产城创翡翠文华类型：高层、小高层在售面积：107、127、145、169㎡
售价：21000-22000元/㎡精装标准：3395元/㎡物业费：海尔物业3.4元/月/㎡占地面积：179,628㎡
规划户数： 2214户
梯户比：2梯4户
绿化率：40%
容积率：2.47交房时间：2021年12月

01.区域锡东新城核心地段，房企组团抢滩评分：★★★★☆ 4.0

如果说高铁商务区是整个锡东新城的中轴线的话，那么海尔产城创翡翠文华所在的位置可以算得上是锡东新城的核心。
锡东新城，绝对算是今年势头最猛的一个新城板块，这一点从7月的那场土拍也能看出一二。
104轮厮杀、150分钟激战、溢价42.62%、楼面价13548.5元/㎡，光从这组数据中我都能感受到锡东的热度。
然而，价值是价格的货币表现，既然能以这么高的价格拍出，那只能说明一个问题，就是开发商对锡东新城的板块是非常认可的。
比如，像碧桂园、蓝光、中梁、红豆、恒大这些房企，早在几年前就瞄上了锡东，如今周边高速上涨的地价以及二手房房价，也再一次证明了这些房企的拿地眼光。
所以，单从区位来说，我可以给到4分。
02.配套规划一应俱全，成熟尚需时日评分：★★★☆☆ 3.0
我给出3分的原因，主要在于目前项目周围走一圈，几乎感受不到什么生活氛围，相关的商业配套大多还在一个建设或是规划的阶段。那么我们先从较为薄弱的商业配套说起。
商业配套：
环顾四周，我的第一感觉就是，小区不少，但是生活基本的生活配套暂时还处于缺失的阶段，周边业主更多的依赖于社区底商这一业态来满足生活需求。
像离项目最近的菜场，都在1公里开外了，要想买个菜实在是不方便。

最近的商业综合体是2公里左右的映月湖商业广场，要想去大一点的商业综合体那就只有距离8公里左右的荟聚中心了。
上面提到的都是已经有的。
那么规划中的，一个是建设中的吾悦广场，距离项目大约1公里，还有一个就是海尔自带的商业综合体，置业顾问告诉我大型超市、购物中心、五星级酒店、电影院都会入驻，并且会与住宅同期交付，也就是2021年12月末。
商业一旦兑现的话，这部分可以加分不少。
教育配套：
教育配套是这个楼盘最大的亮点。
从区位图上也能看出，几乎被锡山区最优质的学校包围，锡山实验小学、天一实验学校本部、天一实验学校文景校区。

据置业顾问所说，交付后对口的学校不出意外应该是锡山实验小学和天一实验学校本部。本部和分校区到底有啥区别呢？就是保送天一的名额配比会有一些差异，当然，本部的几率会更大一些。
置业顾问告诉我，冲着教育资源来的买房人几乎占到了半数。
自从今年高考成绩出来以后，锡东新城的二手房就进入了”癫狂“时刻，而项目周边的这些楼盘对口的初中都是天一实验学校。
虽说高中还是要考，但是不少家长们依旧迷信进了天一的初中，离天一高中就不远了，进了天一高中，那么离本科的大门也就不远了。
交通配套：
项目周边的交通配套基本上已经成型，所见即所得。
800米左右，就是无锡最大的高铁枢纽无锡东站，北上广以及长三角的线路都已开通。另外，地铁二号线也在东站内。双轨交绝对是可以计入加分项的。

项目东侧可以直接上新华路高架和快速内环，去市区、太湖新城和新区都比较方便。

这时候，大家可能会有个疑问：又是高架、又是高铁站，不得吵死？
这一点，在售楼处公示的红线外不利因素写得非常清楚：部分楼栋可能会有一定噪音污染。

据我从铁路部门相关网站上了解到，无锡东站每天从早上6点30分开始，一直到晚上23点10分，每天途径班次有上百班。
我在售楼处待了大约1个小时，只要是经停、缓慢进站的车次几乎没有影响，但是过路车就不一样了，高铁呼啸而过的震感还是可以感觉到的。
所以说，如果置业顾问告诉你完全没有影响，那一定是鬼扯，建议各位看房的粉丝亲自去感受下。
03.产品户型空间利用率较低，精装风格令人崩溃评分：★★★☆☆ 3.0
按照惯例，我们先上户型图。
107㎡户型图-3室2厅1卫
127㎡户型图-3室2厅2卫145㎡户型图-4室2厅2卫169㎡户型图-4室2厅2卫

整个户型给人的感觉还是挺方正的，据说得房率77-80%。
不过我想吐槽的是，169比145㎡的户型足足多了24㎡，但是一个房间都没多，还是4室2厅2卫，这24㎡的空间去哪了？
107和127㎡也同样如此，乍一看20㎡就多了一个卫生间，要真细算起来，多花了40多万就买了个卫生间？这样的空间利用率不知道大家怎么看，反正我觉得性价比低了点，更何况现在不少98㎡的户型都做到了3室2厅1卫了！
以上只是个人意见，关键还是看功能和舒适度如何取舍。
接下来，要说的就是这个槽点巨多的样板间设计。
啥也不说了，先上图感受下！

在去样板间之前，置业顾问和我说整个装修风格是简欧风。
当我走进样板间时，一股浓浓的乡土气息扑面而来，挡都挡不住！
一点都不夸张，这绝对是我见过的最土的样板间！
这种“土”绝对不是乍一看的那种“土”，而是经得起反复推敲的“土”。
比如说，走廊的部分用的是大理石，但是客厅和餐厅地面却铺上了地板，所以看到的画面是这样的↓

餐厅再往里走是厨房，同样如此，又用回了瓷砖。

再来看看卫生间，一边是白色，一边是土黄色，时不时还夹杂着黑色……

反正以我的审美，真的是欣赏无能。

当我问及置业顾问，就没有其他客户吐槽你们的装修吗？小哥无奈的笑笑，多了去了！
04.价格&购买建议比周边的二手房还便宜，这个盘值得入手吗？

这个板块自从今年火起来后，二手房的成交价一直在往上飙升，特别是小户型房源，2.3万、2.4万/平的价格比比皆是。

所以，这个楼盘2.1-2.2万/平左右的价格还是有一定价差优势的。
除此之外，项目一些优势和劣势还是需要引起买房人注意的，小编在这里简单罗列了一下：
优势
1、锡东新城核心地段，目前正属于一个价值兑现的红利期，整体规划不错。 2、一个改善型社区，体量比较大，规划的商业配套与交房同步。 3、周边交通配套非常醇熟，不管到哪里都很方便。 4、教育配套足够亮眼，集中了锡山区最优质的教育资源。 3、买入的价格优势大于区域内二手房。
劣势
1、靠高铁、靠高架，有一定程度的噪音污染。 2、一些大型的商业配套还在路上，现有配套离项目有一定距离。 3、户型设计的空间利用率不高。 4、装修风格不可描述，建议现场体验。
你觉得海尔产城创翡翠文华怎么样？欢迎留言评论。
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