大湾区观察:有危才有机!房企拿地正当时

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  今年6月以来,房企融资环境受到严厉抑制,叠加宏观经济下行、调控从严等不利影响,粤港澳大湾区9城土地市场温度逐月下降。

  从近期土地溢价走势和流拍数量2个数据表现来看,可以判断土地市场“入秋”。

  目前市场普遍存在两个问题:

  1是市场“入秋”后会否继续“入冬”?

  2是目前是否取地时机?

  值得注意的是,在目前市场降温之际,管理层与地方政府的维稳市场力度正趋于上升,9月4日国务院总理李克强表示货币政策需适时预调微调,及时运用普遍降准和定向降准等政策工具;9月16日中国人民银行决定全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

  在粤港澳大湾区范围内,包括珠海、中山、东莞等城市亦于近期进行政策优化、维稳市场。当前政策风向已经进一步明确,调控始终以“稳定市场”为首要目标,未来土地市场热度走向将与2018年下半年低迷时期存在区别,难以“入冬”。

  而从取地的角度来看,经过【4-5月】的土地市场亢奋,目前市场竞争程度及成交溢价表现已明显下降,底价成交的土地明显增加,各城正陆续推出更多优质土地,并以相较往年更为合理的价格成交。

  总体来看,政府维稳力度上升而地价水平下降,对于“有所准备”的房企而言,正是“逆市拿地”的好时机。

  以下为详细分析:

  近期粤港澳大湾区(9城)供地持续增加

  近期大湾区各城供地增多,各城核心区、次核心区;高总价、低总价地均有。

  粤港澳大湾区各城供地规模次序,土地供应特点,如下:

  

  

  市场入秋:融资紧箍咒收紧,2个数据显示热度趋降

  6月以来,房企融资信贷和发债政策持续收紧,房企融资输血通道受阻,资金压力迅速飙升,包括宏观环境“内困外扰”,导致土地市场大环境逐月降温。

  从最近2方面数据看,土地市场正在“入秋”:

  数据<1>大湾区土地流拍/终止/延期数量明显增多

  8月以来大湾区,珠三角9城中,包括中山、佛山、肇庆、惠州、珠海等5个城市均有土地出现流拍/终止、延期出让的情况。其中,珠海8月仅仅成功出让2宗居住用地,其余8宗地块全部延期出让;中山今年以来仅成交2宗地块,本月流拍地块为今年第三宗地块;

  未成功出让的原因,主要集中以下三个方面:

  预期回落之下,土地起拍价偏高导致后期去化风险大,如:中山古镇地块、三水西南街地块、四会大旺高新区地块、唐家北围居住地等区域土地价格偏贵

  捆绑大量商业,市场下滑时期,开发难度增大,如:佛山南庄地块、唐家北围商住地等;

  区位相对偏远的县区地块,并非现时取地最佳选择,如肇庆广宁县、惠州龙门县、斗门富山工业园等。

  

  数据<2>大湾区土地整体溢价率明显下滑

  大湾区整体土地市场竞争热度明显下降,土地溢价率持续走低,包括广州南沙和增城、佛山高明、肇庆、江门蓬江、珠海北围和惠州远郊县区等多个区域土地基本以底价成交。

  

  机会增多:靓地频推,价格适宜

  从近期最新推出土地所在区位来看,无论是所在地段属性、所在区域产业实力、周边市政实施投资力度、交通便捷程度等多方面来看,整体质素相对上半年的地块要好。包括有:

  

  以上众多区域的土地,在过往而言,普遍属于兵家必争之地。但从8月最新成交地价来看,这些区域土地成交均以“高性价比”成交,地价出现高位回落的趋势,局部如东莞黄江等区域回落幅度较大。

  

  即使是相对热门的佛山、惠州、江门,被业内外普遍认为质数上佳的地块,最终参拍的企业数量已从上半年普遍15-20多家,下降至现在的10家(或以下);最终的成交结果表现是:普遍溢价不高,竞自持或竞配建比例远远低于过往的10%-40%。

  从取地角度看,现阶段逆周期取地不失时机,可以拿到性价比较高的土地。

  

  国进民退:头部央企,地方国企成为拿地主力军

  从今年前8个月粤港澳大湾区(9城)不同背景类型的房企拿地金额走势来看,1-5月民营企业取地金额整体大于国企和央企,这段时期活跃于大湾区土地市场的民营企业有:碧桂园、龙光、鹏瑞、合景、美的、弘阳、雅居乐等。

  而时至6至8月,国企和央企在大湾区的拿地金额大幅增加。

  

  从最新8月份企业拿地金额来看,排名前六的企业,除恒大外,均为国企或央企(包括保利、华侨城、保利置业、华发和中粮)。

  

  后市判断:虽入秋,难入冬

  政策维稳力度增加,正是取地时机

  尽管当前房企融资环境紧张及市场预期低迷,导致显示土地“入秋”,但值得注意的是,在目前市场降温之际,管理层与地方政府的维稳市场力度正趋于上升

  9月4日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议明确提出:“实施稳健货币政策并适时预调微调,及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”,市场普遍预期后续将迎来降准、降息等利好措施。

  9月16日中国人民银行决定全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

  

   从楼市调控上看,在中央“房住不炒”指导下,各地“分城施政”仍会注重施政力度。佛山早于今年年初已进行政策优化;珠海分别在5月、8月两次适度调节限购力度;东莞、中山亦于近期进行政策调整。虽然“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,但“稳房价、稳地价、稳预期”同样重要

  虽然对房地产的资金管控仍将坚持,但后续整体经济活力、实体企业融资紧张等问题将会得到缓解,房地产预期将被“适度焕活”。需要确信的是,调控始终以“稳定市场”为首要目标,未来土地市场热度走向将与2018年下半年低迷时期存在区别,难以“入冬”。

  从取地角度看,目前市场竞争程度及成交溢价表现已明显下降,各城正陆续推出更多优质土地,并以相较往年更为合理的价格成交。无疑,政府维稳力度上升而地价水平下降,对于有准备的房企而言,正是“逆市拿地”的好时机。

  附件:2019年8月粤港澳大湾区9城商住/居住用地成交明细

  

  来源:合富研究院

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