【房姐律谈】卖房后户口不迁出，业主违约金能调整吗？

本期案例

小刘和薇薇在中介的介绍下，看好了长宁区的一处房产。2017年6月20日，小刘、微微和卖家杨某签订《房屋买卖合同》，因杨某和家人的户口都在这个房子名下，双方约定杨某需在2017年10月31日前迁出所有人的户口。 2018年1月20日，小刘、薇薇将房款全额付清，房屋也过户至两人名下，当时并默认户口已迁出。根据合同约定，杨某应该在2018年3月31日前交付房屋，但到期后，杨某一直未进行房屋交接，小刘两人得知杨某一家户口也没有迁出。多次协商未果之后，小刘和薇薇决定起诉杨某，要求杨某迁出户口交付房屋，并按合同约定支付逾期违约金（每日违约金按总房价的万分之五计算）。 被起诉后，杨某声称可以在2018年5月31日交付房屋，2018年6月30日前可迁出他及其小孩的户口，但因他与王某在3月初已离婚，无法将前妻王某的户口迁出。 本案诉讼期间，双方于2018年5月31日办理涉案房屋的交接手续，杨某也当天将自己和孩子的户口迁出。但杨某提出，离婚后无法说服前妻迁出户口，而且小刘和薇薇也没有因户口问题遭受任何实际的经济损失，为此他主张的违约金偏高，应予以调整。 问：逾期违约金是否可以主张调整？ 违约金调整一般涉及哪些规则和参考因素？

答：《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

因此，杨某如认为约定的违约金数额过分高于给小刘造成的损失的，可以主张违约金调整、降低。

司法实践中，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。

法院一般会依据当事人主张的违约金调整请求，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

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