房屋买卖合同被裁定无效或撤销时的处理路径

在法律未授予登记机构穷尽审查当事人所有民事法律关系职权的情况下，采用最保守的处理方式，审慎行使径行更正登记的行政职权

房屋买卖合同被生效法律文书裁判无效或撤销后，认为自己才是真正权利人的利害关系人（以下称“当事人”）若向登记机构申请将房屋登记至自己名下，或者以信访、函件等方式向登记机构告知买卖合同已无效或被撤销事宜，登记机构如何处理，是否予以受理？若受理，是适用注销登记，还是更正登记？属于依申请办理，还是依职权办理？

笔者认为，对于此类情况，登记机构依据现行法律法规可以有下列两种处理方式。

方式一：依当事人申请，登记机构办理异议登记或者更正登记，实现自我救济。

根据《物权法》《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）《不动产登记暂行条例实施细则》等的相关规定，注销登记是一种涂销物权的方式，至于权利灭失之后的权利归属并不具有确定力，因此，当买卖合同无效或被撤销后，当事人申请办理至其名下的权利归属问题不适用注销登记。

此时，当事人认为自己才是涉案不动产的真正权利人，依据房屋买卖合同无效或撤销的裁判文书，向登记机构申请将涉案房屋登记于自己名下时，建议登记机构根据《物权法》第19条关于更正登记的规定，在当事人提交申请书、身份证明材料、合同无效或者撤销的民事法律文书以及登记簿记载的权利人同意的书面材料等要件时办理更正登记。考虑到实操中登记簿上记载的权利人一般不会同意更正，此时登记机构可以为申请人办理异议登记，将涉案房屋存在权属争议的事项记载于登记簿，给予申请人一定时间去申请司法救济。

方式二：依司法机关嘱托，登记机构办理更正登记，实现司法救济。

据上可知，当事人只能办理异议登记，并在15日内向司法机关申请司法救济。此时，当事人通常会选择受理门槛低、费用少的行政诉讼，诉请法院撤销原不动产登记行为。

来看两个典型的行政诉讼判例。案例1：2001年12月，第三人王某与开发商签订《商品房买卖合同》，后该合同被人民法院生效的判决认定为恶意串通损害原告刘某利益，合同无效。因此，法院认为，登记机构作出的所有权转移登记行为的事实基础已不存在，不再符合《房屋登记办法》规定的应该提交材料齐全的要求，故涉案房屋转移登记至王某的行政行为，依法应予以撤销。根据《行政诉讼法》相关规定，以登记的主要证据不足为由，判决登记机构撤销涉案房屋的转移登记行为。

案例2：2008年12月，第三人黄某伪造委托书、公证书等虚假材料将涉案房屋出售给另一第三人谢某，并办理了房屋登记。后法院作出刑事判决，认定黄某犯诈骗罪。2012年11日，原告温某诉请撤销黄某与谢某之间的房屋登记行为。法院认为，登记机构作出被诉的转移登记行为时所依据的当事人提交的登记材料已被生效的刑事判决确认为虚假材料，且当事人之间买卖涉案房屋的行为也已被生效的民事判决确认为无效。被诉转移登记行为主要证据不足，登记结果错误。当事人提出登记机构未尽合理审查义务，办理涉案房屋所有权转移登记行为违法的主张，可以成立。但依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

综合上述审判案例可以看出，司法机关认为在登记原因基础文件无效或被撤销时，登记行为是缺乏登记基础的，此时登记的证据不足，在没有第三人善意取得等阻却事由时应予撤销，以保护真正权利人。

因此，除涉案不动产涉及善意第三人利益外，司法机关一般裁判撤销登记行为，登记机构可以依据撤销登记行为的生效法律文书或协助执行通知书进行更正登记，此时依嘱托更正登记是司法行为的延伸，登记机构只负有对法律文书形式审查的义务，承担的法律风险也最低。

对于登记机构来说，切忌依据房屋买卖合同无效或被撤销的法律文书径行依职权更正登记。

《物权法》的出台，将不动产登记由依法确认产权归属的确权行为转变为物权公示。2008年，原建设部通过的 《房屋登记办法》也认为，登记本质上是登记部门按照法律规定和当事人物权变动的合意，将对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项记载于登记簿，从而发生公示效果的行为。2015年实施的《条例》延续了此种登记内涵。因此，依申请原则为《物权法》《房屋登记办法》《条例》确定的基本原则，当事人的意思是登记行为发起的主要原因。在登记的民事法律关系发生变动时，登记机构仍应尊重当事人意思自治，切不可越俎代庖，以免酿成登记错误，承担不必要的行政风险。

同样举例来看。父母将房屋赠与子女时，为了减少相关税费，会选择形式上与子女签订房屋买卖合同的方式。此时，从当事人双方提交的申请材料来看，属于完整的房屋买卖转移登记行为，登记的原因基础为房屋买卖合同。若父母反悔，以子女未实际支付房款为由诉请判决房屋买卖合同无效，民事判决最终判定买卖合同无效或被撤销。此时，若登记机构依据房屋买卖合同无效或被撤销的法律文书，径行依职权更正登记，也就是过多地干预民法自治而导致错误的更正登记，可能会造成行政赔偿的后果。

综上，在面临房屋买卖合同裁定无效或被撤销情形时，建议登记机构引导当事人向司法机关以申请行政诉讼的方式去寻求救济，在法律未授予登记机构穷尽审查当事人所有民事法律关系职权的情况下，采用最保守的处理方式，审慎行使径行更正登记的行政职权。当房屋买卖合同被判决无效或撤销后，尊重私法自治，尊重当事人真实意思的原则，依申请或依嘱托办理相应登记的方式，既可以确保登记物权的准确性，也可以减少行政机关的法律风险。

【来源】《中国不动产》2019年第7期

【作者】武汉市不动产登记中心　左俊美

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