楼市下半场前途未卜,长租公寓为啥急于上市?

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  摘要:政策退烧,行业压力本身较大,竞争相当激烈

  

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

  2019中秋节前,房地产行业这件和资本市场有关的新闻,杠杆游戏认为,值得关注。

  互联网长租公寓运营商蛋壳公寓,计划最快于今年赴美上市。其募资金额预期为6至7亿美元。

  金额不算很大,很多人也不会在意这件事情。但在我看来,这大概说明两点:

  1.长租公寓行业缺钱;

  2.资本急了,投资那么大,在目前的行业情况下,得想点办法。

  而之所以,长租公寓会有上述压力,其实归根结底是楼市的行情所致。调控继续,楼市下半场,曾被追捧的长租公寓必然遇到困难。

  

  1、蛋壳公寓体量约为自如一半,各种隐患不容忽视

  今年上半年,媒体报道过一件事情,入住蛋壳公寓的消费者因为工作人员所提及的减免活动才愿意租赁,结果后期并未兑现。

  然后还有的投诉,此前蛋壳租房套路不少,自称蛋壳的电话好几个。每位工作人员都说,你就和我联系看房就行,其他人就不要联系了。

  更有夸张的遇到过,工作人员带人看房时会制造房子抢手的感觉。然后催促你交定金,但有的居然交给了贷款公司。从此,你的租金变成了借贷……

  看完这些,杠杆游戏真觉得自己幼稚。怎么这年头,黑房东、二房东外,公司级的房东,也这样。

  草莽期可以理解。但这样的发展,给人混乱感觉,毕竟是隐患。公司要做大,良好的管理非常需要。

  公开信息显示,蛋壳公寓成立于2015年1月。应该说起步较早。

  按照媒体的说法,蛋壳公寓是一家涵盖合租公寓、整租公寓的互联网长租公寓运营商,目前已覆盖北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都、无锡、重庆、西安13地市场,管理房间数量接近45万间。

  这个体量,按说公司应该规范了,否则继续做大,容易出大事。

  

  今年初,蛋壳公寓宣布完成由老虎环球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投的5亿美元C轮融资,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投,投后估值超过20亿美元。

  更早之前,蛋壳公寓还曾对外宣布完成由愉悦资本领投的超亿元人民币A+轮融资、CMC资本和高榕资本联合领投的B轮融资以及由老虎环球基金领投的7000万美元B+轮融资。

  那是风光的时候。

  自自如甲醛房事件后,各大长租公寓质量问题(包括甲醛)、暴雷、跑路、隐私(针孔摄像头)、租金贷、脏乱差接二连三发生。

  这些问题,其他长租公寓公司存在,蛋壳多少也存在。

  同时,因为楼市调控的继续,和前几年疯狂的资本涌入相比,今年整个长租行业比较平静。

  大的融资也只有蛋壳公寓的5亿美元,和自如的5亿美元融资。

  但对于蛋壳来说,这点钱实在不够。各种研究都显示,蛋壳虽然被认为是行业老二,排在自如后,但房间数自如对外说自己有85万间,几乎是蛋壳的两倍。

  互联网行业都说“老二非死不可”,这当然有些夸张。但蛋壳知道,自己必须继续扩张。

  扩大体量,就需要钱。创投市场的钱熄火了,那么上市几乎是唯一选择。

  

  2、政策退烧,行业压力本身较大,竞争相当激烈

  2015年末、2016年初开启的楼市行情,各大城市掀起了租售并举、租售同权尝试。这本来是好事,让更多年轻人,以及买房有压力的朋友多个选择。

  同时,很多朋友过去租房过程中遇到很多问题。集约化、公司化的租赁市场培育和发展,确实也应该。

  长租公寓,特别是互联网长租公寓公司,在这样的背景下受到追捧。不仅各种资本身先士卒,万科、龙湖、碧桂园、旭辉等房地产巨头也做长租公寓项目,一副大干一场的架势。

  但是,调控持续严厉,看不到大口径放松的迹象。楼市趋于稳定,加上租售同权实际上对于有孩子的家庭来说,实际还是有些不现实。

  资本市场也开始冷静,各地的政策引导,似乎有些销声匿迹……

  有城市就明确要求,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金,恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  而长租行业,可以说是一个回本周期长、投入大的重资产行业。加上租金成本高、租期不稳定,自身装修、安全、隐私、管理等问题,导致市场也不如那么火。

  一些资产规模一般,资金有困难的企业,甚至暴雷、跑路。

  如何盈利,如何持续扩大规模,成为问题。杠杆游戏认为,这个问题,蛋壳必须面对,自如、相寓等,以及万科、龙湖、碧桂园、旭辉等巨头的类似项目,都必须思考。

  行业人士就说,前期投入大、资金回收周期长、资产证券化产品尚不成熟、税收政策有待明朗,是长租公寓行业普遍面临的问题,考验每一位入场者的运营能力。

  在行业进入冷静期后,往往就是洗牌之时。这个时候,要不被吞并,要维持竞争能力,就必须想办法找钱。蛋壳想上市的逻辑,大概就是这样。

  

  3、楼市下半场不容易,挺过这个周期

  从发达国家的房屋租赁市场发展历史看,杠杆游戏非常看好公司化、集约化的租赁行业前景。

  但第一步,我们得跨越这道坎。

  1.每一个行业的发展,最喜欢的是扶持、鼓励周期。但是,因为楼市周期,以及长租公寓市场出现问题,从政策层面上说,目前该行业从鼓励实质转向了规范、监管。

  而一旦管起来,资本市场又冷静下来,洗牌就会发生。所以今年跑路的很多。

  2.接着,杠杆游戏认为,我们应该意识到,租赁市场,以及整个房地产市场的供应在增加。这对纯商业逻辑的长租公寓是个挑战。

  比如一些地方人才公寓、公租房、集体建设用地入市试点、开发商巨头的类似项目增加,包括此前土地供给增加,部分城市开始出效果。

  而长租公寓发展草莽期自身的问题,推广成本过高,投入很大。在这个阶段,各种竞争之下,如何挺过去,就必然是问题。

  3.经济面临的压力,一些城市租金增长也有瓶颈,部分城市年轻人支付能力也是问题。这一点,杠杆游戏就不展开说,说多了,似乎不太好。

  4.开发商的态度很说明问题。前两年,万科、龙湖非常积极,碧桂园、旭辉等也都积极参与。

  

  但目前万科“万村计划”好像有些偃旗息鼓,龙湖也在控制规模,远洋、朗诗都想剥离这一块。

  同时,行业兼并重组、破产跑路时有发生,大家都感觉到了什么。

  而这些问题,说来说去,首先是楼市周期所致,其次是行业发展必经的过程。

  长远来看,杠杆游戏是很看好这个行业的。当然,到底是互联网长租公寓企业更有优势,还是巨头开发商转型为租赁运营商更强,这个可能还需要观察。

  有一点是很明确的,开发商都是高周转、赚快钱。除非资产证券化、金融突破较大、现金流非常稳定,否则,没有谁愿意持有太多的物业。

  今天的冷静期,或许不是坏事。尽管有些企业,会死在这个周期中。

  谢谢你读完这篇文章,更要感谢你对杠杆游戏长期的支持,祝各位杆友及家人中秋快乐。

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