楼市看多与看空，都是谎言

文丨子木

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前段时间推送了一篇文章《炒房三代，终于凉了》，没想到在微博引发了读者热议。

有一位读者留言道：“子木老师最近写的文章和之前观点完全不一样，为何成了大空军？”

看到这条留言时，我一是震惊，二是突然有些自责。

写楼市这么长时间，还被读者单纯地认为是空军/多军，说明这么多文字根本没写明白，研究结果，也只是徒有其表。其实推这篇文章的想法很简单：

求富心理可以理解，但千万不要「失控性」透支杠杆炒房。

因为我见过太多的极端案例，炒房被套，资金链断裂，失信拉黑，妻离子散……家底殷实的开发商都扛不住一个楼市周期，何况是普通人？

在接触的这么多购房者中，没房的显然大部分是空军，因为他们希望房价跌下来，让自己能买得上房子。有房的自然都是多军，希望房价再涨涨，房子能卖个好价钱，再换套更大的。也有天天在网上武装自己，码字唱空的人，偷偷私底下问我：今年年底的房子能不能买？

你看，从空到多，只是一套房子的事儿。说白了，大部分人都是从自己的根本利益出发，本能地过滤了那些不想看到的真相。

我认为，这个世界上也根本没有空军和多军，凡是绝对的，都是案板上的韭菜。为什么？

我给大家讲两个故事。

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我之前认识的一个老空军老张，在2008年时是牛刀的忠实信徒。

他认为中国人口在老龄化，经济即将遭遇“L”拐点，房价早已超出了房贷比，非常危险。

老张为了表明决心，把北京的婚房卖掉，坚持租房不买房，赚的钱都投进了股市。几年下来，大家也知道了，在股市交了一生的学费，和房子的距离越来越远。

然而这位老先生在牛刀落败之后，丝毫没有反思，继续将看空精神发扬光大，把信仰转移到了马云身上。因为马云曾经说过一句话，“8年以后，房子如葱”。

我告诉过他，任何人说话，都要看他的背景。马云香港白加道豪宅15个亿，苏州金鸡湖边的豪宅10个亿，上海内环中式大宅848㎡，其他地方的房产更是数不过来。你跟他比？

“8年以后，房子如葱”的前提是什么？是城市。

换句话说，如果8年以后北京房子如葱，你现在就可以躺在床上歇着了。

当然之前我也给他做过功课。例如2015年前夕，楼市低迷，房价开始露底，第一波刺激政策开始出台，我让他赶紧买房。但老张给我的答复却是，钱不够，买不了。

你去借啊，职场混了这么多年，借个百八十万不是很轻松吗？他说再等等，房价万一又降了呢？随后房价翻了两番，即使借钱也不可能买得起了。

要知道，是否能买得起房子永远不取决于你有多少钱，而是房价是否会继续涨下去！行情来了，能买大房买大房，能买小房买小房，没钱买房就去借，没人会等你。

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老张是绝对的空头，老李则是绝对的多头。

老李是我在东胜考察时认识的，早期家里有矿，后期家里有房。他的信仰是任大炮的“房价永远涨”。

任大炮理论贯穿始末就是一句话：「城镇化红利+经济发展带来的独居需求」。城镇化很简单，就是目前全国常住人口城镇化率达59.58%，离发达国家水平还差20个百分点，这意味着未来大概还有5亿农民进城买房。

而经济发展带来的独居需求则是，老百姓的日子逐渐好过了，原来一家人住在一起，现在为了舒服，需要一个人住一套房。

这两个利好因素看似没任何问题，但其实有一个很大的制约因素——农民工有没有能力买城里的房子？进城之后靠什么为生？

事实证明，现在农民工的平均收入远不抵房价的增速。要不是上一轮大棚改助力，PSL释放大量资金，让农民勉强上了城中的“车”，城镇化率依然还是前几年的水平。但是棚改这东西副作用太大，肯定不能常用，2016年这样尺度的棚改可以说是“绝唱”。

第二点更为重要。农民工进城之后，工资收入是否在覆盖房贷后，还能维持正常生活。据我所知，除了家里有6个钱包，一般正常毕业的大学生都很难做到。

所以，在房价高企的今天，城镇化建设是城市人口之间流动的城镇化，而不单纯的农民工进城的城镇化。相信这句话你能理解。

但老李却没有理解。

他认为所有城市都会获得城镇化天大红利，在鄂尔多斯康巴什新区建成之后，老李带着亲戚的征地补贴一头扎进了楼市，在不限购的当年一口气吞下50套房产。老李这样的炒客不少，2010年鄂尔多斯的房价一度高达1.3万/平米。

然而鄂尔多斯这个地方，实际本地人口相对其他城市人口太少了。外来人口，对这里的生活环境，气候环境不习惯。创文明城市，还不让大多数饭店开业，小摊小贩统统驱走。房价高，房租高，消费高。鄂尔多斯做生意的主要是外地人，大家没钱赚都走了，只剩下本地人玩高利贷。

最后，鄂尔多斯房价从1.3万/平米斩到5000/平米，烂尾楼无数。最主要的是，房子即使斩到这份上，也没有人买，鄂尔多斯人口200万，康巴什新区人口15万，尤其是新区，基本人手3套房，买来做什么？

而老李这时候做了一个极其“英勇”的举措，“卖业保房”。把家业转让，得来的钱悉数还了亲戚，自己把大部分房产留了下来。因为他心中的火还未熄灭，坚信看多，房价有朝一日一定会涅槃而生。

现在依然是无人居住的鬼城，2019年8月摄

时机的确是来了，2016年康巴什新区在棚改推动下，房价开始复苏。中心区大部分楼盘回升至1万/平米的水平，和2010年房价最高的时候差不多了。那段时间老李给我打电话，开心的说，十年修得同船渡，房价终于涨回来了，感觉迎来了人生的高光时刻。

我给他的回复是：“卖得了再说！”

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老李和老王，是我身边横跨一个楼市大周期的真实案例。这样的人不在少数。讲述他们的故事，就是为了给大家传递一个信息：

什么样的花，结什么样的果。

你不单要读得懂楼市学者口中的观点，还要清楚它们背后的前提设定条件。看你买的房在“哪个城市”。

我一直认为好的城市，房产投资就是一场在平衡中寻求共赢的游戏，而差的城市，就是一场残酷的零和游戏，有人赚钱就一定有人血本无归。

在此基础上，我把所谓的多空观点总结出以下5条，希望对你有用。

1.长周期看多，短周期看空。

经济只要发展，央行降准，释放货币流动性就是必然的选择。而货币通胀后，房价作为大宗消费品，价格一定是上涨的。所以在漫漫长市中，房价的「数值」一定是增加的。

但在短期内，政策是主导因素。

让你买房，房价涨，不让你买房，房价回落或横盘。这个靠限贷和限购去控制，采用最新LPR房贷利率后，每个城市会通过加点数值的大小去控制房子的流动性。

注意这个涨的数值一定要跑过通胀，否则都是亏损的。而且只适用于部分城市，具体哪些下面会讲。

2.二手房交易主导的市场看多，新房交易主导的市场看空。

如果一个城市的房产交易结构主要是二手房，说明这个新房供应不足，核心区的土地大部分已被开发完毕。如果二手房高于新房均价，说明这个市场人口多，房子少。是看好的。反之，一个城市目前阶段，新房还是绝对主流，二手房都卖不出去，说明房子远大于人口。

上面我给老李的回复，“卖得了再说”就是这个道理。鄂尔多斯康巴什新区的房子是比人口多的，这次通过棚改让周边大部分农民入城买了房，营造出一波上涨走势，但未来外来人口不流入，房子又该让谁接盘呢？

房子能变现才叫资产，不能变现就是水泥疙瘩。

3.城市群看多，三四线个体户看空。

进入2000年之后，我们有一个口号叫做「西部大开发」。现在为什么不提了？

是因为西部大开发投入巨量的资金，结果收效甚微，投不下去了。在资源有限的情况下，为何不把经济强的城市继续做大做强，以带动周边其他城市发展呢？全世界都是这么干的。

于是城市群战略就出台了。

国家规定的城市群共有19个，目前保守来说，只有三大城市群（珠三角、长三角、京津冀）有未来。其他城市群主要利好的基本都是中心城市，例如成渝城市群的成都和重庆，长江中游的武汉、长沙，中原城市群的郑州，海峡西岸城市群的福州和厦门。

要记得，非重点城市群的核心城市目前还处于「吸血发展」时期，所以是利空周边三四线城市的。如果想达到北上广深这样可以反哺周边的体量，起码得10-20年。

至于三四线“个体户”就不用多说了，鄂尔多斯就是典型的代表。

4.距离近的新区看多，距离远的新区看空。

现在遍布全国大地都是新区，数据显示，最疯狂的城市造了19个新区。所有新区都有潜力吗？并不是。其中有一项要参考的就是距离。

美学上，距离产生美，投资学上，距离就是成本。离主城区较远的，由于资源断层，很难发展起来。典型的鄂尔多斯的康巴什新区，呼和浩特的和林新区，甚至天津的滨海新区。

天津滨海新区可是国家级新区，就因为和主城区距离太远，产业吸附力弱，外来人口流入缓慢，一直都是“蛰伏”姿态。所以在新区买房投资的一定要谨慎。

5.“胡焕庸线”北看空，“胡焕庸线”南看多。

这是人类自然的迁徙趋势。古今中外，繁华地带的气候一定是最适合人类居住的。所以胡焕庸线以东，中国43%的国土面积养育了94%的人口。未来随着户口限制的放松，人口会以大学生流动的方式发生剧烈变迁，城市分化加速，房价分化加速。

目前来看，胡焕庸线的东北部分也在萎缩，可能未来最北面就剩下沈阳了。而且这个趋势不可逆。

有人说，“落叶归根”不是老祖宗给的规定吗？抱歉，这个世界已经不允许了。

这么多年，你会发现城市的选择，对人们的影响不是起跑线的问题，而是赛道。拿北京来说，孩子一出生就能享受大城市发展带来的收益，房价增值是三四线城市的几倍，更别说是教育资源和医疗。慢慢的，大家会转变这个观点的。

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其实关于看多和看空的观点还有很多，这里卖个关子以后再讲。但通过以上的讲述，你应该知道我并非是单纯的空军或多军。

对楼市坚持客观理性，以实践为主，数据为辅，挖掘真相，才是研究楼市的正确姿势。希望大家多以自身情况看楼市风云，不要听信某家一言，就以为窥见楼市天机，转手就把一辈子的辛苦钱送出去了。

这样做的，不是疯子就是傻子。