“高架盘”花语江南也要成“高价房”?噪音是硬伤

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  本文码字工:哥们

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城南纯新盘“花语江南”前身为2017年中铁建拿下的城南G70地块,楼面价高达24088元/㎡!近日有消息称要公开售楼处,哥们立即赶往实地打探,给大家带来第一手的信息。

  

  售楼处施工现场有点乱

  有工人不带安全帽

  
今天上午9点,小编来到花语江南项目现场踩盘。根据项目前期宣传,“作为一河之隔河西新城,兼得金陵厚史与璀璨未来的稀贵宝地”,但是实探发现其实项目位于雨花台区的赛虹桥板块,并不属于河西新城。
花语江南项目虽然还没有公开,但是建设工作已经在如火如荼的开展,可以看到在建的都是高层,目前已经建设到11层左右。

项目周边的西城路正在施工,河道看起来也不是很干净,据说也正在施工清理过程中。等到道路开通和河道整治结束,这边的环境应该还是不错的。
花语江南项目的售楼处设置在凤台南路上,目前还在围挡之中。此项目紧邻高架,就隔着人行道和慢车道。 虽然高架上设置了隔音玻璃,但是汽车的噪音以及火车的鸣笛声都非常大。 ( 这个噪音大,说的可不是站在路边觉得噪音大,而是哥们特地进入了与花语江南一墙之隔的小区居民家中,亲自体验得到的结论。)

项目售楼处的雏形已经做好了,但是依然在施工中。小编因为没有带安全帽被拒绝进入工地,但是在工地内施工的一些工人也并没 有按照要求佩戴安全帽 。 工地内如果有高空坠物,极有可能发生意外。

  

  花语江南所处的凤台南路也是一条交通要道,开车的话特别方便,但是公共交通不是很方便。从公交车的站牌也可以看出,周边公交线路不是特别多,两条白天运行,两条夜间运行。而花语江南所在的位置属于立交桥下, 过马路特别不方便,必须要走到下一个红绿灯,穿过高架桥才可以。 项目附近虽然有一号线安德门站和二号线兴隆大街站,但是步行距离偏远,不是很方便。

  
项目对面就是新和源装饰城, 各种卸货和运货的车辆未来应该也会经常要从小区门口经过, 未来交通出行环境不是特别理想!

  

  而在花语江南的售楼处旁边,还有一个待拆除的加油站,墙壁上写着大大的“拆”字,但是并未纳入中铁建设的围挡之中,将来这边是继续做加油站,还是做其他配套设施,暂时无法知晓。

  

  项目紧邻高架噪音和扬尘扰民已久
在花语江南项目的围挡中间,还有一个没有名称的居民小区,只有门牌号码“凤台南路124号”。在小区的楼道里,就可以看到花语江南项目的施工现场。

根据网上的信息,这是一个建设于2002年的单位集资房,只有两栋楼。

  

  
小区居民告诉小编,他们也知道旁边要建一个高大上的楼盘,但是这个地方 紧邻高架,学区配套也不好,居住环境只能说一般般 。很多年轻人受不了高架噪音和火车噪音的都搬走了,不要说 房价卖不上去,租都租不出去 。小编在小区里转了一圈,发现没有物业没有门禁,可以任意上下楼,楼道里也堆满了东西。

小区居民刘先生告诉哥们, 因为噪音和扬尘太大 ,他们去年联名要求政府在高架上装个隔音带,效果有一点,但是还是很吵,灰尘依然很大。只有一个解决办法, 到别的地方买房子,赶紧走人!

“离高架这么近的,怎么可能没有声音,只能自己去习惯”刘先生无奈地表示。他听施工的人说,这边房子是豪宅,他都有点不相信, “哪个有钱人,愿意住高架边上,天天被噪音烦着?我们但凡有点办法,都不想住这边。”

  

  项目周边房价偏低和老房子混居可能性较大

  花语江南所处的赛虹桥板块虽然只与河西中部仅隔着一条秦淮河,但河两边的房价却悬殊巨大。河西中部的金隅紫京府目前二手房价在6万/㎡左右,而赛虹桥板块的较新楼盘禹洲吉庆里二手房价在4万/㎡出头,河两岸的价格居然相差近2万/㎡!

  赛虹桥板块里的吉庆里因为房龄较新,又有虹悦城商圈和南京实验学校的加持,所以二手房价格在区域内最高,但是其他二手房就没有这么幸运了!在花语江南项目附近装饰城聚集,居民区比较少。

  
比如说和花语江南一墙之隔的凤台南路小区在安居客上的报价只有24811元/㎡。

离花语江南只隔着一条兴隆大街的的凤台南路58号,精装修二手房报价也有2.5万元/㎡。

  哥们打探到,花语江南周边的老旧小区目前还没有得到消息要拆迁,所以将来混居的可能性比较大。一个楼盘能不能成为豪宅,能不能卖出高价,和周边的小区环境以及价位有很大的关系。

  探盘感受:优势VS劣势

  优势地处交通要道,开车出行比较方便。

  与河西一河之隔,可以享受到河西的一些生活配套

  房型面积大,在170㎡-240㎡之间,适合改善。

  劣势紧邻高架噪音和扬尘多

  周边装饰城多、货车多,出行安全隐患大

  没有好的幼儿园、小学和中学配套加持

  未来升值空间有限

  花语江南项目处在规划和管理不太到位的赛虹桥板块,虽然紧临河西,但是并不能享受到河西的各种利好和教育配套,又存在几大硬伤,所以居住的舒适度不高。项目设计的房型面积段是冲着改善群体去的,但是周边环境又配不上改善需求,光有面积,只能是个物理意义上的容量升级,舒适度不见得升级。如果想卖高价,小编觉得有点难!

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