长租公寓风口消失,资本退潮后蛋壳赴美上市能否避免爆雷危机?

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  据媒体报道,互联网长租公寓运营商蛋壳公寓或将于今年赴美上市,募资金额为6至7亿美元。蛋壳公寓近年来发展较快,自2015年成立迄今已经完成6轮融资,在公寓出租市场上拥有较大的市场份额和知名度,这次赴美上市之后或许能筹集到更多的资金,这将有利于他在长租市场上的进一步发展。

  筹措资金还有利于蛋壳降低面临的资金压力。近年来长租公寓市场资本退去,企业融资越来越难。蛋壳公寓选择此时上市,未必没有筹集资金解决当前经营窘境的想法。再加上自如不断扩张,有关部门加强监管,蛋壳公寓如果无法成功上市,很可能将面临多重压力。

  不过,蛋壳公寓也在积极解决这些问题。通过社区化经营或许能吸引住户,解决盈利艰难问题。而发力科技,通过智能化建设解决空气问题,原料问题将减少投诉,营造积极正面的形象,同时实现智能化发展。但这两条路都不容易,能否助力蛋壳公寓彻底解决当前问题还未可知,美股研究社将持续关注事件的后续发展。

  

  蛋壳公寓完成六轮融资,赴美上市或抢占市场先机

  从资金储备的角度看,蛋壳公寓面临的问题不算严重。自成立起完成六轮融资的蛋壳对比已经爆雷的其他几家公司拥有更多的资金储备,在资本寒冬之下,比起竞争对手们更容易渡过难关。不过长租公寓行业对于资金要求甚高,蛋壳公寓能支撑多久还未可知,上市或许是一个正确的选择。

  (1)资本寒冬下资金收紧,但仍有多家著名资本选择蛋壳公寓

  资本寒冬下融资困难,行业问题逐渐凸显。今年以来,各行各业融资都遭遇了一定的困难。而长租公寓行业由于去年的爆雷事件,更是难以融资。据CV Source的数据显示,2019年前7个月里,仅有11家长租公寓品牌获得了融资,同比下降了70%,可见融资困难。而长租市场对于对资金和地产资源高度依赖,若是无法获得融资很容易出现爆雷危机。

  爆雷危机是由平台的性质决定的,很难从根本上解决。包括蛋壳,自如在内的平台的房源大部分通过租赁得来,自身房产很少。这意味着必须付出大量的租金成本,一旦房源空置时间太长,就容易导致亏损,再加上装修,运营上面的成本,这就导致了长租公寓资金链很容易断裂,从而"爆雷"。

  不过蛋壳公寓在这方面或许有一定优势。根据天眼查资料,从2015年起蛋壳公寓获得了包括愉悦资本,蚂蚁金服等著名资本的投资,资金储备较为丰富。最近的一轮融资是三月份的5亿美元融资,融资完成后估值为20亿美元。可见蛋壳公寓在短期内应该不存在资金链断裂问题,抵御风险的能力较强。

  (2)长租公寓进入整合期,蛋壳公寓选择上市或占据先机

  不过,即使有着融资也难保不会出现资金问题。蛋壳公寓想要将风险进一步缩小,选择上市是明智的。当前长租公寓行业进入整合期,整个市场开始冷静下来,蛋壳公寓想要再度获得融资难度较大,而且据相关人士分析,整个长租公寓行业几乎都没有实现盈利。可见融资对于蛋壳公寓的重要性,选择上市不仅能筹集资金,更能分散风险。

  不仅如此,上市还能帮助蛋壳公寓占据行业领头羊地位。长租公寓行业头部效应逐渐凸显,而在迈点研究院、易居克而瑞、睿和智库等各第三方评比榜单中,蛋壳公寓和自如几乎一直维持在行业前二位。若是能够上市成功,蛋壳公寓在行业的地位将会越发稳固,在未来面对自如时压力也会缩小。

  

  长租公寓竞争加剧,有关部门加强监管

  但不管能否成功上市,来自自如的压力都将成为蛋壳头顶的利剑。不只是自如,还有城家等其他长租公寓品牌。虽然资本退潮,但剩下的几个品牌几乎都获得了资本加持,竞争不仅没有降温,反而更加激烈。另外,来自有关部门的压力似乎更大,如果蛋壳公寓无法在短时间内解决住户投诉问题,这或许将影响他未来的上市表现。

  (1)长租公寓市场规模扩大,竞争态势不降反升

  市场规模扩大成为竞争加剧的直接原因。艾媒咨询的研究数据显示,2018年第二季度北京、上海、广州的长租公寓存量分别为17000套、34900套、19200套,入住率分别达到93%、89%、95%。2019年一线城市的长租公寓市场更是基本普及,北京、上海、广州和深圳的长租公寓入住率分别达到93.0%、89.0%、95.0%和96.0%。长租公寓市场规模并没有随着爆雷,负面新闻下降,反而有所上升,这代表着巨大的经营市场,这也是竞争加剧的主要原因之一。

  由于市场规模扩大,目前蛋壳公寓对手众多。其中最值得注意的是自如,天眼查数据表明,自如于6月15日完成5亿美元融资。投资方包括腾讯投资,红杉中国等。目前自如的估值为50亿美元,而蛋壳估值仅为20亿美元。在房源上,自如对外透露的最新数据为85万间,近乎于蛋壳公寓45万间的两倍。可见两者之间的差距,除了自如以外,城家公寓日前宣布完成总额近3亿美金的A轮融资。

  除了自如以外,蛋壳公寓在房屋出租市场还有其他对手。虽然我们看到不少大学生,白领阶层选择了长租公寓,但依然有不少人选择了民宅。这意味着蛋壳在租房领域还面临着两大对手,一大对手是58同城,安居客这样的跨省出租平台。另一大对手则是本地租房企业,例如占据湖南租房市场的新环境公司等等。长租公寓自身存在的缺点,包括房租水电较贵、房间面积较小、居住密度较大等也成为人们选择民宅的理由。蛋壳公寓面临的竞争压力依然较大。选择此时上市或许也有降低竞争压力的想法。

  (2)有关部门加强长租市场监管,或对品牌商提出更严要求

  除了来自自如的压力,蛋壳还面临着有关部门的压力。由于不少长租品牌爆雷,有关部门开始加强监管,据媒体报道,北京市住建委曾于去年8月就个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源问题约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等等。有关部门的检查有利于市场的健康发展,但也对品牌经营提出了更高的要求。

  而当前蛋壳公寓确实存在许多急需整改的问题。根据黑猫投诉,蛋壳公寓存在租金问题,押金问题,缴费问题,维修问题等等。这些问题并非个例,显示了蛋壳公寓在管理上存在的漏洞和缺陷。在监管日益严格的情况下,如果无法及时解决这些问题,那么蛋壳公寓的上市可能将会受到影响,不止如此,甚至日常经营都会受到波及。

  

  蛋壳公寓致力于打造年轻化社区,智能化或成未来发展方向

  为了解决上述问题,蛋壳公寓提出了两点解决方案。为了应对自如的竞争,蛋壳致力于打造社区,通过举行相关活动从而吸引房客,降低竞争压力。在面对有关部门检查时,则通过发展科技,建立智能化公寓来解决相关问题。虽然这样一来,成本会不可避免的增加,但却有利于他的长期发展。

  (1)精细化经营升级服务,打造社区增加吸引力

  资本退去之后,如今的长租公寓行业进入了精细化经营阶段。租赁产品、运营效率、服务质量、盈利模式等将成为竞争致胜的关键。在与自如的竞争中,如果蛋壳能够确实提高服务质量,提升运营效率,或许能占据先机。据媒体报道,前百度高管顾国栋加入蛋壳公寓,在他的推动下,蛋壳公寓将全面开启精细化运营管理的崭新发展阶段。

  除此之外,蛋壳公寓还试图通过举办各种活动打造社区化经营。例如线上活动有相亲活动"心动de信号"、兴趣活动"演员de诞生"、互动节目"孵蛋节"、"全民k歌"等等。当前租房用户主要集中在大学生,白领等阶层,他们一方面渴望社交,一方面又不愿意出门。蛋壳公寓或许能通过举办各种活动加强对于他们的吸引力,以此降低来自自如的压力。

  (2)蛋壳公寓发力智能化建设,服务问题仍然难以解决

  为解决公寓质量等问题,降低来自有关部门监管的压力。蛋壳公寓将逐步为旗下具备条件的房源安装智能新风设备,另外,据媒体报道,蛋壳公寓将在新装修房源中全面采用吉林森工(露水河)"E0"级板材,并通过"露水河"二维码识别系统确保板材原材料真伪的安全性。通过区块链技术进行追踪等等。

  但这样依然存在许多问题。首先是房屋改造,装修带来的大量成本容易导致资金链断裂。其次这样做能否解决房屋存在的空气问题还未可知,需要长期监测。另外蛋壳面临的服务问题不只是这些,在押金,房租等问题上面,蛋壳似乎并没有拿出行之有效的方法。这些或许都将成为其上市的隐患。

  综上所述,蛋壳公寓准备赴美上市是多方面因素共同作用的结果。一方面承受着来自资本市场的压力,来自自如等对手的压力,另一方面承受着来自有关部门的压力。使得蛋壳公寓不得不选择上市之路。同时我们看到蛋壳公寓也在积极为上市做准备,不管是精细化经营还是智能化建设,都显示了其上市的决心。美股研究社也将持续关注蛋壳公寓的后续发展。

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