为什么说房价超过20年的租金,超过的部分就是泡沫?

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  房子是一种资产,所有的资产都要考虑回报率,房子也不例外。把房子当作一项资产,持有房子的回报是可以居住,而可以衡量居住价值的,就是租金。

  如果市场无风险收益率是3%,那么持有一项安全资产的年收益率大约就是3%,比如买了100万的国债,每年可以得到3万元的利息。

  房子属于风险资产且变现能力差,因此大家对房产的回报率要求会高于无风险收益率,国际上多数国家的房产租金回报率在3%-5%。

  

  5%意味着房价是20年的租金,所以才会有超过20年的租金,超过部分就是泡沫的说法。

  所以,20年房租回本,换个角度理解,就是一套房产每年的回报至少应该是5%,这样才是比较合理的回报。

  为什么说超出合理的房租回报水平就是泡沫?因为所有的资产,其最终的价值取决于实际需要这件商品的消费者愿意给出的价格,说到房产,其实最终价格取决于刚需的购买力。而房租水平就恰恰最能反映刚需购买力。

  举例来说:

  如果房租回报率很高,比如一年10%,那就说明房租太高,刚需人群会选择买房,毕竟买房比租房划算。

  

  如果房租回报率很低,比如一年1%,那么租房肯定比买房划算。但现实的情况是,一线城市以及像厦门这样的二线城市,房租回报率一年远远低于2%,为啥还有那么多人买房?

  那是因为这些房产有大量的投机需求,房产的回报并不看重房租,买来就是要卖的。但卖给谁呢?他可以卖给下一个将房产视为投资的,这样的高价格就可以得到延续,只要房价继续上涨,只要愿意有人接盘,这样的游戏可以一直玩下去,泡沫也可以一直存在下去。

  再拿中国举例,如果未来我们的收入再也不增长了,或者每年只增长1%-2%,那现在房价一定是有巨大的泡沫,将来必须下跌。

  

  但实际上在扣除价格上涨的因素后,我们经济的增速仍在6%以上,居民名义收入每年的增长也在10%以上,就是说大家收入平均8年就要翻一倍。

  而居住作为刚性需求,租房费用在收入的占比变化不大,意味着未来房租会随着收入上涨而上涨,所以持有中国房产的未来回报会很高,那短期忍受低租金回报率,实际上是科学的。

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