演变中的北京甲级写字楼市场：非核心商务区崛起

CBRE世邦魏理仕昨日发布《演变中的北京甲级写字楼市场》报告，针对94栋甲级写字楼近3000家入驻企业进行调查，从行业、中外资、面积区间等维度剖析北京甲级写字楼市场需求来源。并在业内首次对北京甲级商务园市场进行租户普查作为写字楼市场的补充研究，涵盖52栋楼宇的近900家入驻企业，以分析商务园和写字楼市场间的联系和影响。

　　报告关键要点总结如下：

　　金融（31%）仍是第一大租户行业。过去三年，TMT（15%）超越专业服务（13%）成为第二大需求引擎；金融的证券/基金/期货/信托和TMT的科技互联网成为需求增长最快的两大子行业；

　　中资租户面积占比从2016年的35%上升到2019年的59%，成为甲级写字楼的主导力量；

　　过去三年，非核心商务区贡献了全市54%的甲级写字楼净吸纳量；与此同时，商务园也成为写字楼市场的重要补充。扩租和升级搬迁是外溢型租户在非核心商务区和商务园区租赁的主要目的；

　　灵活办公整体存量自2015年以来增长5倍，但在甲级写字楼的拓展受可租面积稀缺及租金高企制约，甲级写字楼仅占灵活办公在北京总租赁面积的15%。

　　TMT、非银行金融、中资企业成写字楼市场需求增长三大引擎

　　得益于头部企业所创造的大量大面积需求，TMT（科技/新媒体/电信）行业过去三年成为仅次于金融的甲级写字楼第二大租户行业（由2016年的11%上升至2019年的15%）。尽管内部各细分产业经历兴衰起落，但TMT整体扩张势头强劲且不可逆转。展望未来，随着行业的洗牌和整合，大型成熟企业和独角兽在租赁市场的主导地位将更趋突出。集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企业端技术服务等领域也将成为新兴租户力量。

　　尽管受到资管新规冲击，长期来看，在居民理财和机构配置需求助推下，中国资管行业的潜力仍然非常可观。同时，资管新规引导资管行业回归主动管理、产品净值化导向，以及政策对外资进入门槛的大幅放开，都将推动金融行业转型并呈现螺旋式增长，其中非银行类金融，尤其是证券/基金/期货/信托在过去三年扩张迅速，对核心商务区的新增租赁面积贡献明显。

　　2019年，中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比上升至59%，取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。其中专业服务和能源成为中资租户比例上升最明显的两大行业。此外，中资企业的壮大还得益于大面积租户群体的迅速成熟，5000平方米以上租户在整体市场的重要性上升至22%。未来，随着大型中资企业的国际化发展，将推动各行业企业在全国、国际交往中心的北京布局和扩张。

　　非核心商务区崛起带动全市甲级写字楼新增需求快速提升

　　过去三年，北京写字楼市场核心商务区供应持续紧张，而奥体、望京等非核心商务区则迅速成熟，有效承接了来自核心商务区的溢出需求。其中，扩租/增设点是最主要的租赁活动类型，占非核心商务区近三年新租面积的近半。从行业看，TMT是外溢需求的代表。而从区域看，望京成为受益最大的非核心商务区，承接了来自中关村、中央商务区、燕莎的外溢需求。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部主管 张冀苏：“驱动北京租赁需求外溢的最重要因素是非核心商务区提供远比核心商务区更充裕的高品质办公空间，其甲级写字楼存量在全市占比从三年前的9%上升至如今的31%。过去三年间，非核心商务区新建甲级写字楼以其高端的硬件标准，为追求品质的租户提供了更多选择。”

　　丽泽发展潜力突出，商务园区为写字楼市场提供广阔腹地

　　展望未来三年，北京甲级写字楼市场将维持“供给驱动需求”的特点。中短期内，中央商务区大体量新增供应入市将释放坚守核心商务区租户的升级需求。但长期看，整体核心商务区甲级办公空间仍供不应求。

　　非核心商务区中，奥体和望京将步入或接近新增供应高峰的尾声，丽泽和通州成为少数有集中新增供应量入市的新兴商务区，将承接未来大部分外溢需求。而部分成本导向型租户将进一步外溢至更外围的商务园区，除了租金，商务园还能为符合产业导向的企业提供税收优惠。在地铁开发外延之下，商务园区将为写字楼市场提供广阔腹地。

图表：甲级写字楼和商务园新增供应量（2019-2022），按区域

来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度

　　世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天表示：“未来，随着北京地铁开发重心的南移，南部非核心商务区和商务园区的发展红利将逐步显现，其中丽泽的潜力最为突出。除了地铁，大兴国际机场、环球影城等即将投入使用的项目，也将促进丽泽、通州等新兴商务区和丰台科技园、亦庄等商务园区的发展。”

　　灵活办公飞速发展，成为甲级写字楼的补充

　　在移动办公科技发展和办公场所策略演变的推动下，自2015年以来，灵活办公在北京的存量面积大规模增长。然而，受可租面积稀缺及租金价格高企制约，甲级写字楼仅占灵活办公在北京总租赁面积的15%。未来，随着越来越多大中型企业将灵活办公纳入到其核心部门的企业房地产长期策略中，灵活办公运营商将在甲级写字楼加速扩张，而甲级写字楼业主也开始推出自有灵活办公品牌，共同为写字楼租户提供传统写字楼产品以外的多元化选择。

来源：世邦魏理仕