孙河8载收官战遇冷,恒基+天恒4轮拿下最后一块宅地

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  孙河最后一块住宅用地,交卷了。

  起拍价23.89亿,恒基+天恒联合体以溢价1.5%,拿下了孙河村2902-88地块F1住宅混合公建用地。

  4轮叫价,迅速落锤。

  该地块不限价,不限“7090”。整体容积率1.5,限高24米,局地可到30米左右。

  

  有几个重要的信息点:

  1 9月拍出的第一块宅地,同时也是开发商进入孙河的最后一张门票。

  2 不限价地块的供应,强化了孙河限竞房的“福利”属性,但相反,对纯商品房是个挑战。

  3 该地块不限7090,对于改善区域来说,产品供应回归多元与细分。

  4 纯住宅部分楼面价6.5万/平,入市后的销售价格区间,想象空间或许不大。

  孙河收官地块遇冷

  2902-88地块挂牌之初,业内非常兴奋,甚至有人预测,这块被冠以“孙河收官之作”的宅地,会在土拍市场掀起一波小高潮。

  情况恰好相反。预报名名单中只有2家,拍卖阶段仅有4轮举牌。

  不过,这在严肃君的预料之中。

  2902-88地块总建面仅47876平,其中包含混合公建面积,留给纯住宅的面积更少。占地面积31917平,留给房企打造园林的空间也小。毕竟,豪宅产品除了讲究产品,还讲究园林。

  小地块,属性不纯粹,园林发挥空间不大,这对豪宅林立的孙河来说,想要出彩,有点难。

  报名参加的这两家房企,恒基+天恒联合体和昆泰。无论哪一家,看上去都像在为开拓新市场努力。

  昆泰虽是北京房企,但长达18年的时间里,都在深耕酒店、商业领域。朝阳商品房湖光壹号是其唯一开发的商品房项目,是昆泰在高端改善住宅领域的尝试。

  湖光壹号9月11号又获得了135#楼的销售许可证,批复价格为85993元/平,目前是现房销售阶段。

  恒基自不必多说,主场在香港,今年5月拿下孙河倒数第二个地块,也是北京第一块住宅用地,坊间传闻是恒基新老板上任的贺礼。

  与恒基一起的天恒,也是一家国企开发商,不过,恒基是认真想进入孙河的主儿。天恒在怀柔、房山有多个改善别墅项目,操盘及产品设计上经验丰富。

  如天恒·摩墅(房山)、天恒·水岸壹号(房山)、天恒·京西悦府(房山)、天恒·半山世家(怀柔)。其开发的Naga上院(东城二环),被众多明星青睐,曾因房祖名事件火了一把。

  恒基+天恒拿到进入孙河的最后一张门票,未来怎么打,是个考验。

  8年孙河史 9.12后再无孙河

  孙河,作为朝阳区的一个乡,曾经默默无闻。

  直到2012年9月,龙湖以溢价8.66%、2.02万元的楼面价拿下孙河第一块宅地(“双珑原著”)。孙河作为新北京中央别墅区,开始出现在大众视野。

  与其它自发形成的别墅区不同,孙河别墅区先规划后开发,整体容积率只有1.1,低密和区域产品纯碎性,注定了孙河的“与众不同”。

  随后,相继布局孙河板块的开发商们,也正是看中了这一点。

  孙河组团示意图

  2013年1月,经过40几轮的泰禾竞价,泰禾以溢价50%、约2.9万的楼面价拿下“泰禾·北京院子”地块。

  2013年2月,首开集团分别以总价16.6亿和10.6亿摘得西甸村两地块(后来的首开·琅樾),折合楼面价均在2.6万/平以上,溢价率30%以上。

  2013年7月,中粮以溢价42.1%,配建3.3万平保障房拿到孙河第三块地,即中粮·瑞府。刨除保障房面积后,楼面价已接近4.8万/平。而2013年北京整体成交均价,超不过4万/平。

  至此,孙河大跨步的进入“地王时代”,几乎每块地的产生,都在刷新孙河的记录。

  2015年9月,保利首开以64.38亿拿下现在的景粼原著地块,住宅楼面价已到5.3万/平

  同年9月,懋源竞得孙河K地块,也就是现在的懋源·璟玺,住宅部分楼面价约5.8万/平

  2016年,是孙河住宅土地市场短暂的空档期。

  自2017年5月到2018年1月,孙河接连供应4宗限竞房地块,瑞悦府(中粮+天恒+旭辉)、泰禾·北京院子二期(泰禾)、禧瑞春秋(首创+远洋)、天瑞宸章(首创+远洋+中粮+旭辉)。

  2019年,住宅地块仅余两席,孙河开始倒计时。

  2019年5月,恒基爆冷以溢价23%,住宅楼面价6.9万/平拿下孙河2902-31地块。

  2019年9月,恒基+天恒联合体拿下孙河最后一块住宅用地。

  整整8年,孙河的发展,成为了北京豪宅产品发展史的缩影。

  豪宅产品“贴身肉搏”

  龙湖、首开、泰禾、中粮、懋源、首创、远洋等房企的入驻,给孙河带来的,不仅是一路走高的楼面价,还有各企业最具代表性的高端产品。

  严肃君盘点了下孙河在售的产品及价格,发现这儿就是豪宅产品“贴身肉搏”的修罗场。

  

  入市较早的项目如龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾、景粼原著、中粮·瑞府目前已有二手房交易记录,上表中的售价为二手房的成交单价。

  孙河豪宅市场跨度有8-10个年头,若想在孙河的战场上取胜,要么入场够早,要么有价格优势,要么产品推陈出新

  01

  入场顺序很重要

  赶上进场红利的,如拿地较早的龙湖·双珑原著,最早用“低密”、“不可复制的自然资源”吸引购房者,推出组团式别墅产品,3年将产品全部售罄。

  如泰禾·北京院子,充分利用孙河低密的优势,推出中国特色的院落别墅,定位准确的面向高端改善客群。直到现在提起北京院子,豪宅圈里还是数一数二的老大哥。

  甚至,“北京院子”的IP也成为限竞房的有力去化推手。

  02

  价格要有优势

  豪宅市场的逻辑,一派占“总价控制论”,即总价越低越好卖;一派占“总货值最大论”,即货值越多越好。

  孙河四个限竞房,显然走的是“总价控制论”,产品定位为入门级别墅产品。

  如北京院子二期、瑞悦府,1000万左右的小叠拼产品,在孙河或中央别墅区价格优势明显。目前两个项目已全部售罄。

  03

  产品需推陈出新

  低端回归保障,高端还给市场。

  从形态上讲,豪宅产品分为独栋、合院、叠拼、双拼、联排、大平层。豪宅市场货值高,去化时间长,同区域内若想产品出众,需要新鲜感刺激购房者。

  如懋源·璟玺将合院独栋化,12米的南向面宽,4.8米的单层层高,空间和尺度尽力还原已逐渐“消失”的独栋别墅;懋源·璟玺的叠墅,单层面积超过100平,加上6.3米的挑空,在目前叠墅市场上,可以说是独树一帜。

  回归新出让地块和恒基地块,作为最后入场的两位选手,如何推陈出新,将是两位选手面临的挑战。

  但是确定的是,延续制作主流作品,无法满足购房者的需求。

  另外,目前楼面价已超6万5,孙河最近拿到预售证的商品房---懋源·璟玺批到的价格只有8万6,加上北京隐藏的8万红线警戒线,两个项目未来售价的想象空间不大。

  但无论怎样,孙河这个修罗场,入场选手已画上句号。

  至于表现如何,静待开战。

  互动时刻:

  孙河还有两宗商业地块待拍,您认为还要再等几年,孙河才会是完美别墅区的样子?

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