什么是房屋“公摊面积”?到底多大坑

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  本文将带领你追溯大家的疑惑——“公摊面积”怎么来的?到底坑不坑?

  何来“公摊面积”?

  按目前比较公认的说法,公摊面积概念由香港“引进”。

  “引进”之初,公摊面积的出现既“看似”拉低了平均房价,又让开发商赚足了利润。这种“何乐而不为”的计算方式,开始在大陆生根。

  1995年,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》实施,为公摊“买单”开始与我们息息相关。

  极具讽刺意味的是,作为“师父”的香港,早已于2013年取消了公摊面积。

  在世界范围内,绝大多数国家的辞典中,未曾有“公摊面积”一词。

  何为“公摊面积”?

  

  【公摊面积】即为公共行为和公共活动方便开发商建设的建筑面积,例如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。公共面积由该楼栋业主分摊。

  【套内面积】即室内面积。地板能铺多少平米、你家套内面积就是多少平米、墙体占用的面积不算在内。

  房屋价格由【建筑面积】决定,【建筑面积】=【套内面积】+【公摊面积】。

  假设一套100平米的房子(建筑面积70平+公摊面积30平米)共500万元,其中有150万元花费给了看不见、摸不着、用不了的公摊面积。

  

  “公摊面积”怎么算?

  公摊面积收费是否有规则可循?

  公摊面积在我国实行了13年之久,一些业内人士还真摸索出了规律——

  联排、叠加别墅公摊面积一般为1%—8%

  7层以下多层住宅公摊面积一般为7%—12%

  7至11层住宅公摊面积一般为10%—16%

  12至18层住宅公摊面积一般为14%—20%

  18至33层住宅公摊面积一般为16%—24%

  相信不少有住宅的人,看到这里默默拿起了计算器,想算算自家的公摊面积合不合理。

  提醒大家注意的是,上述数据既无法律约束,也无具体规定,只是早年的数据规律总结。现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限,公摊面积均根据开发商实际楼盘情况而定。

  因此,近年来,随着房价上涨,公摊系数迅速攀升,部分住宅超过了30%。

  2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。2017年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

  

  “公摊面积”的猫腻

  你知道自己花钱买的公摊面积在哪里吗?

  你知道哪些地方属于公摊面积么?

  公摊面积包括楼梯间、过道、电梯井、管道井、变电室、设备间、公共门厅、警卫室、公共墙体等。

  你实际调查过所在小区的公摊面积总数是多少吗?

  你清楚本小区公摊面积的实际计算方式吗?

  相信大多数人对于这些问题一脸蒙。

  也正是这种信息的不对称,给开发商带来了可乘之机。

  开发商界流传着一种说法:各户公摊面积之和,大于公摊面积总数。即1+1>2。而多出的这部分利益,由开发商方所得。

  开发商如与第三方测量团队达成默契,在公摊面积的大小上做文章。哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,将余钱不少。

  假设一线城市某楼盘共有4000套房,以均价6万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚2400万元。

  即便有良心的开放商,公摊面积一分钱也不多给你算,陷阱依旧重重。

  何不取消“公摊面积”?

  既然“公摊面积”那么伤人,既然大多数国家都没有公摊面积收费,直接取消不就行了?

  其实,国外部分国家按照实际使用面积计算,自有道理。

  一些国家人口较少,大多为独栋住宅,房子按套卖,自然没有“公摊面积”的存在,更不存在收费的合理性。

  

  公摊面积有无好处?

  自然也有。

  在一定程度上,小区公摊面积越高,说明小区环境越好。

  假设有一天公摊面积费用全部取消,以盈利为目的房地产开放商,将把公用面积缩小到极致——电梯只能容纳1-2人,楼道口窄小不堪,小区保安站在大街上。

  对公摊面积的计算和管理,其实不难。关键在于交易信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

  其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。大家花出的血汗钱,也要花得明明白白,畅畅快快。

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