股权售卖分拆商业 “四十不惑”招商蛇口的资金算盘

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  作者 | 刘莹

  编辑 | 盼盼

  出品 |焦点地产新闻

  

  招商蛇口最新业绩报告显示,1-8月,公司合计实现签约销售金额180.55亿元,同比增加36.10%,签约销售面积92.99 万平方米,同比增加 41.25%,整体向好。然而,与此形成对比的是,据其8月26日公告,截至目前,招商蛇口的新增借款已经达到267亿元,超过其2018年末净资产的20%,合计借款余额1471亿元,利好的财务指标下,招商蛇口偿债压力并不小

  作为昔日行业“招保万金”的老大,同时是招商局集团旗下的城市综合开发运营板块旗舰企业,招商蛇口自2015年上市以来的业绩表现一直起伏不定。2019年以来,在公司成立40周年之际,又不断凭借“分拆上市”和“股权出售”等字眼出现在大众视野,多次引入外援以实现融资筹粮,“不惑之年”的地产新贵招商蛇口正尝试寻找新的融资路径和运营模式突破正在遭遇的“中年危机”

  

  引入“金主”中国平安

  

  9月6日,北京产权交易所披露,招商蛇口旗下宜昌置业有限公司正拟通过向深圳 市创挺企业管理有限公司(简称“深圳创挺”)转让49%股权,以筹集不少于5.85亿元资金。

  同日,招商蛇口旗下太仓招新置业有限公司也宣布了以增资的方式向江苏五洋房产有限公司和深圳市招平弘宇投资中心(简称“招平弘宇”)分别转让30%和19.9%股权的消息,转让完成后,合计募资2.99亿元。

  公开资料显示,成立于2018年7月的招商蛇口(宜昌)置业有限公司注册资本6.05亿元,截至今年5月底的总资产为12.38亿元,负债合计12.38亿元,所有者权益-18.37万元,目前资不抵债。

  而另外一家太仓招新置业有限公司,注册资本3000万,截至目前所录得营业收入为0元,利润总额-50.25万元,总资产9.71亿元,总负债6.71亿元,整体呈现亏损,且存在较大债务压力。

  关于此次股权出让,招商蛇口给予的解释是,宜昌置业有限公司的转让股权主要是为了解决项目地块的开发建设问题,以及偿还公司部分股东借款,补充流动资金;而太仓招新置业有限公司的股权出让则主要是为了扩大经营规模。

  在业内人士看来,招商蛇口此番出售的多是三四线城市的项目股权,这是基于对三四线城市的不看好所发生的战略转移,基于对三四线城市的市场判断发生变化,招商蛇口需要迅速从三四线城市撤出并投向一二线,以实现土地储备调仓。

  而将这些区域的项目股权转让给具有资金实力的机构,招商蛇口便可通过将项目利润更多的转给受让一方并提供一定的或明或暗的风险兜底措施来解决财务投资人的风险诉求,同时实现企业自身在这些不看好后市的项目公司中的投资退出,重新布局。

  企查查信息显示,招商蛇口如上两个子公司股权的接盘方中均有中国平安的参与。其中,深圳创挺的实际控制人为中国平安,持股24.50%;而作为国务院旗下的有限合伙企业,招平弘宇的大股东为中国平安,持股38.60%。

  

  分拆65亿商业资产赴港上市

  

  
此外,招商蛇口还在尝试通过分拆上市的方式实现融资。 据公告,“公司拟筹划通过境外控股子公司间接持有的、位于深圳市南山区蛇口区域的五项物业作为资产,成立房地产投资信托基金(下称: 招商房托基金),并在香港联交所上市”。 据悉,这项位于深圳市前海自贸区的资产,包括了新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城等5个项目,资产估值约65.17亿元。

  谈及招商房托基金上市的缘由,招商蛇口称,REITS作为盘活商业物业的重要方式,此次设立房地产投资信托基金并上市是公司对开拓创新型融资渠道的有益尝试,招商房托基金上市有助于增进公司对于商业物业的资本运作及管理能力,并进一步增强公司在城市发展及产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

  招股书文件显示,招商房托基金在2016年至2018年末收益分别为3.66亿元、3.59亿元、3.89亿元,2019年6月末收益为1.90亿元。期内溢利总额及全面收益总额分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元。2019年末为3.91亿元。

  此前,招商蛇口曾通过地产基金模式,以3.2亿元的出资额,腾挪北京和上海的部分商业物业资产,并获得了50亿元离岸人民币。今年4月,又推进了招商物业与中航善达的重组问题,作价29.9亿元将招商物业100%股权售予中航善达,而这次,则要通过房托基金,打开另一个融资渠道

  克而瑞分析认为,房企所热衷的分拆物业和商业等资产上市的行为,主要还是为了在融资环境收紧的情况下,谋求该项业务的更好发展,以实现规模扩张同时带来原有业务的升级,以寻求新的利润增长点。据悉,此番商业资产拆分上市成功后,将为招商蛇口筹资不少于5亿美元。

  

  盈利能力下滑带来的“中年危机”

  

  多元融资和高明的资产腾挪行为,掩盖不了昔日龙头与一线房企逐渐拉大的差距下,带来的“中年危机”。 在其刚刚交付的前8月业绩报告中,尽管合约销售额呈现正向增长,但是单月销售增速却表现不佳,1-8月,其单月销售额增速分别为0.26%、14.63%、44.65%、72.49%、67%、22.13%、28.9%、36.1%,处于今年以来的“中游”水平。

  此外,体现盈利能力等方面的指标也在下滑。中报数据显示,上半年,招商蛇口合计实现营收为166.87亿元,同比下降20.49%;归属上市公司股东的净利润48.98亿元,同比下滑31.17%;基本每股收益0.60元/股,同比下滑31.82%。

  土储方面,新增建筑面积和拿地力度均不及去年。据中报,期内,招商蛇口共计通过招拍挂新增29个项目,扩充项目规划资源计容建筑面积383.31万平方米,同比减少48.98%;合计拿地耗资358亿元,占当期销售金额的35.38%,同比下降45个百分点。

  去化不佳的背景下,债务压力走高。中报数据显示,上半年,其反应企业去化情况的“存货/平均预收账款”的指标仅为3.38,较2018年的最大值3.89下降13.11%,高于TOP100上市房企的中位数2.99,存在较大的去化压力。债务方面,截至6月末,招商蛇口的流动负债2306亿元,非流动负债837.4亿元,合计负债总额3144亿元,其中一年以上到期负债占 68%,短期偿债压力较大。

  如上不佳的财务指标,或可以解释招商蛇口半年来资金腾挪和频繁融资行为的初衷。焦点地产新闻统计显示,尽管基于央企的背景,招商蛇口的融资成本并不高,但是发债的频率却相对密集。7月,在市场融资收紧,信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限的背景下,招商蛇口却先后发行了2笔公司债以及1笔超短期融资,合计融资超60亿元。而在1月、4月、5月及6月,招商蛇口仍分别通过发行融资券、公司债、获信托贷款等方式,获得15亿元、35亿元、70亿元及35亿元的融资。

  2015年开始,招商蛇口力求不再局限于房地产业务,实现三大主要业务齐头并进,以实现“去地产化”,但是,历时三年,从中报数据的表现来看,其社区板块的开发业务依然是公司利润的主要来源,“去地产化”的成绩并不理想。据中报,上半年,在招商蛇口的总营收中社区开发与运营业务实现营收124.1亿元,占比74.7%,份额最大;而园区开发与运营板块营收仅为40.1亿元,邮轮产业建设与运营板块营收为2.7亿元,占比分别为24%和1.6%。

  END

  

  

  

  

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