房星网 | 降准、利率调整、自贸区设立，能为昆明房价添把火吗？

8月25日，央行对新发放商业性个人住房贷款利率进行改革，8月26日，云南自贸区获批设立，9月6日，央行宣布全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

中介小哥哥小姐姐出于职业思维，会把所有的政策都说成是房价上涨的理由，并在朋友圈大肆传播，造成一种“不买你就亏了”的假象。

但我们不是中介，作为购房者，可以也应该客观的理解这些政策，自贸区设立是国家发展战略，房贷利率调整是时代性的变革，降准作为稳定经济的手段，三件事单独拿一件出来说，都是平地一声雷。作为一个楼市公众号，本期头条为大家做个解读，这三件事会带来多大的影响？

壹 | 房贷新政，LPR

至于什么是LPR，科普的解释大家看得也多了，就不再做赘述。简单点说，就是买房的利率由过去央行的4.9%，从10月8号开始，变成由18家银行每个月各报一次，由此形成一个平均利率，这个平均利率就是LPR。

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相比央行几乎是咬死一口价的基准利率，LPR则是由市场竞价产生，说白了就是利率市场化。

央行“大哥”的地位，使得它更考虑顾全大局，但商业银行追求的是利益最大化，所以基于这点，LPR是一定会有波动的。

其实市场化利率，理论上就是存在着时刻波动，不过也不用因此草木皆兵，对于房贷这种国计民生，短期内是不会有剧烈波动的，即便有波动，那也只会是各银行之间的博弈微调。这一轮变革，本质的另一重意义是央行将权力下放到各地支行，但权限在于“决定利率加点下限”，这就意味着，你能想的只有如何提高底线，而不是如何突破底线。然后各商业银行，只能在国家+地方制定的基准线上玩耍，订制属于自己的实际利率。可谓是又灵活又安全了。所以看到“首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点”这句话别一惊一乍，根据8月20日公布的5年期LPR，首套房不低于4.85%，二套房不低于5.45%，与现有房贷实际最低利率水平是基本相当的。

央行在回答记者提问时就说了这么一段，“个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容，和为落实好‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位”。唯一能影响心情（也只能是影响心情）的改变，就是以后不会再有利率折扣这回事了，话又说回来，难道利率不打折你就不买房了？单纯说买房层面，LPR基本没什么影响，对买房的人来说，需要考虑的东西要比以前多一点。以前，央行每次降息/加息之后的第一个1月1日，各银行会根据最新利率，调整贷款人未来一年的贷款利率。从10月8日开始，各家银行在发放房贷时，都要参照最近一个月的5年期LPR，然后加上自己银行的点数，这个“加点”，在整个合同执行期限内，是不会变的。央行对此宣布：在贷款的时候，银行应和借贷人协商好未来调整利率的周期，最短是1年，最长是合同期限。如果选择后者，则整个合同期内，不再调整利率。

银行和借贷人就这样形成了一个对赌关系，如果借贷人能成功判断未来利率走势，就可以通过自己设定重新定价的周期，占到一些便宜，如果判断失误，就要承担风险。央行同时还宣布：根据“因城施策”的原则，各地央行可以“确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”，这意味着，未来房贷利率也将“一城一策”，各地都不太一样。另外，个人信用也会影响银行加点数值的比例，政策再怎么变，借贷款这个本质的操作没有变，所以一定要珍惜个人信用，良好的信用也可以降低购房成本。

利率固然是牵动楼市的重要指标，但作用主要还是体现在短期内，真正楼市内驱动的核心，是人口城市化供需和货币承载。所以要买房的各位，还是根据自己的需求和节奏走即可。

贰 | 云南自贸区设立

传了大半年的小道消息，总算是得到了官宣。

官宣的消息才出，就有些开发商耐不住要涨价了，这不是强行给自己加戏吗！

从2013年上海浦东自贸区设立，至今中国已有18个自贸区，各省市自贸区发展不一，但从房价走势对比中看，没有哪个自贸区（所在行政区）的涨幅能超过全市的整体涨幅，不是持平就是低于整体水平。

片区房价上涨的根本原因，说破天都是一个配套发展，房子是拿来住的，是用来生活的，交通、教育、环境、生活配套，少哪一样都称不上宜居，既然做不到宜居，那还有什么脸涨价。

在自贸区之前，昆明有高新区、经开区、滇中新区三个国字头的以发展产业为主的片区，经营了很多年，在产业发展上都做出了成绩，但在其它配套上还是很缺乏。你看经开区直接就是昆明房价洼地；滇中新区因为多数在安宁和嵩明，更不能和主城区比较；高新区稍微有点样子，但房价在昆明也是排名靠后。

自贸区很大程度上和这三个片区是一个性质，故而自贸区在昆明的利好，要得到全面兑现，起码需要十年甚至更长的时间，短期内对昆明人生活的影响、房价的影响，略等于无。

所以现阶段没必要因为自贸区挂了个牌，就对它区域内的房子格外另眼相待，等两年再看值不值得，开发商借机涨价的行为也无需在意，涨价的楼盘也是少数，影响不了什么，买不买的决定权是在自己手里。

叁 | 央行降准，9000亿！

这是今年的第三次降准了。

与以往的降准不同，这次降准是全面降准+定向降准，释放长期资金约9000亿，其中全面降准释放约8000亿，定向降准释放约1000亿，力度较大。

在降准公告发布的两天前，国常会提出“落实降低实际利率水平措施，及时运营普遍降准和定向降准”，仅仅两天后，降准的消息就正式落地了，动作不可谓不快。

针对性也很强，正如公告中的第一句话，“为支持实体经济发展”，降准信号相当明显，就是为了稳定经济，稳定货币政策，不要想太多。

在同一天的国常会上，“加快专项债发行”被列为重点议程，包含地方专项债，重点用于交通基础设施（铁路、轨道交通、城市停车场），能源项目（城乡电网、天然气管网和储气设施），生态环保项目（农林水利，城镇污水垃圾处理），民生服务（职业教育和托幼、医疗、养老），市政和产业园区基础设施（冷链物流设施，水电气热），都是用在基建方面。

会议还强调，专项债不得用于土地储备和房地产相关领域。

信号和降准一样的直白。

很明显，这一轮的降准宽松，在于实体经济，在于基建投资，明面上看是没有倾向楼市的意思，所以客观上是不会对房价产生什么影响，但是换个角度想，市面上的钱多了，房地产也不会孤独的。

肆 | 淡定一点

在中国的国情里，房子是最终信仰，租房住和买房住，在中国人心中是完全不同的两个概念，所以房贷利率调整、自贸区设立、降准这三件事能一宣布就引发那么多人热议，本质上这份热议不是在讨论这些政策如何，而是希望这些政策能对自己的生活产生积极影响，即便不能因此直接受益，也是盼望城市发展能因此有质量提升，从而惠及所有人。

这种情绪也是情理之中。

昆明的房价，大概率不会因为这三件事发生剧烈变化，利率调整的目的是“房住不炒，抑制房价过快上涨”，降准释放的9000亿，基本不能直接流到楼市，自贸区的定位是产业发展，本质上都是利国利民的好事，没有想影响房价的意思。

想想我们都已经错过了房价2000元的时代，还怕错过房价2万的盘吗，开发商太小瞧我们了！

所以呢，淡定一点，与其焦虑朋友圈里的中介发的那些煽动性新闻，还不如关心一下水果和猪肉什么时候才能降价，房子自由一时不能实现，水果自由和猪肉自由总要实现吧。

文章来源：房星网

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