判断2019年房价有没有真“暴跌”的12大标准!

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  这几天各种房地产恐慌新闻频繁出现,什么开发商房价打骨折了、银行断贷了,一半城市房子亏钱了,说的好像房地产市场价格已经暴跌了,开发商死去活来了。

  就小编的观察和各地市场的调研,好像这些现象都是夸张,房地产市场的确在调整,2019年小阳春后,最近几个月信贷有所收紧,市场开始回调,包括北京价格都有下调。

  但这些所谓的“暴跌”基本都是文字游戏!所谓的开发贷停止之类的也都是谣言。简单的看看数据:

  1:2019年前8月,居民房贷数据3.65万亿,刷新历史记录

  中国人民银行9月11日公布的数据显示,今年8月人民币贷款增加1.21万亿元,同比少增665亿元,但较7月的1.06万亿元增加1500亿元。8月社会融资规模增量为1.98万亿元,比上年同期多376亿元,相较7月的1.01万亿元更是几乎翻倍。

  

  央行公布数据:8月份人民币贷款增加1.21万亿元,同比少增665亿元。分部门看,住户部门贷款增加6538亿元,其中,短期贷款增加1998亿元,中长期贷款增加4540亿元。众所周知,居民户的中长期贷款主要是房贷,按照这个统计口径:7月中长期住户部门贷款增加4417亿元,2018年8月中长期住户部门贷款增加4415亿元|

  累计计算:2019年前8月,全国居民户中长期贷款也就是房贷高达3.65万亿,相比2018年的前8月3.4万亿多0.25万亿。

  2:部分企业最近融资成本刷新最近几年最低记录!

  数据可见,最近夸张房地产企业融资情况的新闻基本都是错的。收紧是事实,但更多是分化,并非一刀切。

  9月11日,碧桂园控股有限公司发布公告称,公司拟发行5亿美元于2025年到期的6.15%优先票据,将由2019年9月17日起(包括该日)计息。

  9月10日,泰禾集团股份有限公司发布公告称,公司全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited拟发行1亿元境外美元债券。

  2019年9月10日,龙湖集团控股有限公司发布公告,宣布与花旗、高盛、海通国际、滙丰、摩根士丹利、巴克莱及中金公司就发行于2029年到期的8.5亿美元,年利率为3.95%的优先票据订立购买协议。

  龙光地产1亿美元优先票据上市 2024年到期年息6.9%

  上海城开11.5亿元公司债上市 利率3.95%

  建发房地产13亿公司债发行完成 年利率最高4.18%

  金茂投资20亿公司债将在上交所上市 年利率3.65%

  那么如何判断房地产市场是不是真“暴跌”了?

  其实有10大标准!

  1:售楼处被砸

  没有售楼处被砸的区域市场,房价肯定没大跌。到目前为止,没听说北京哪家售楼处被砸了。

  

  2:收房纠纷频繁出现

  按照正常的销售节奏,期房一般都是在买房后1年左右时间收房,去年很多城市房价接近翻倍,按道理收房的时间纠纷不会多。

  但中国人民是记吃不记打的,只要房价有轻微下调,各种房屋交付过程中的问题都会被无限放大,然后条幅+堵路都会出现。所以看到这些,基本就代表了房价真跌了。

  3:房地产企业出现倒闭!

  虽然之前有新闻说,国内出现200多家房企倒闭,但事实是这是最近几年最少的一次,而且从企业看,基本都非主营业务房地产公司,或者是项目公司。

  到目前为止,全国没有一家真正正常做房地产的企业倒闭。

  4:国企开发商不拿地!

  

  5:二手房买房毁约弃购,出现断供。

  楼市调整的部分媒体报道路径比如是首先将报价混淆成成交价格。但事实上,鉴别房价是不是真跌了,就是二手房买家毁约弃购,甚至出现断供。

  

  对于北京这样的城市来说,房产交易需要核验购房者资格等,基本周期都在1-2个月以上,一般这期间约束买卖双方的只有20-30万的定金,所以在房价上涨周期,很多房主违约成本很低。

  6:中介门店关门潮

  这很简单,春江水暖鸭先知,中介门店以为人员流动性强,而且二手房市场肯定是成交量下调在先,后续才会有价格下调。

  

  这种情况下,一般是中介门店先关门潮出现,才会有事实上的房价下调出现。如果你家周围没有2个以上中介门店关门,那么房价就没真跌,最多算是微调。

  7:首套房按揭贷款利率持续上行

  不得不说,房价上涨从表面上看就是金融符号,如果银行不在海水一样的放贷,房价一分钱也涨不了。所以房贷一旦收紧,房价必然下调。但事实上,房贷利率最近2年基本平稳,不要看融360的房贷虚假统计数据,要看几大国有银行的执行利率。

  8:房贷放款周期超过3个月

  贷款周期也一样,正常房贷从过户到放款周期在1个月左右,如果2个月还不能放款,这将导致很多换房难以交易,周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准。

  9:房地产企业转型

  2016-2018年房企赚的盆满钵满,大部分房企加大了投资,所以未来中小房企如果不出现批量转型,房价肯定没有真跌。

  10:上市房企降低销售目标

  2018年全国房地产成交额超过15万亿,房企销售也水涨船高,标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下,房价肯定不会真跌。

  

  11:房地产上下游行业哀鸿遍野

  房地产是中国最重要的行业,如果房地产价格下调,上下游几十个行业,包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。

  12:统计局官方公布的70大城市二手房数据!

  

  梳理70个城市数据对比6月份的环比数据变化。(计算办法,用7月环比与6月环比对比)

  

  新建住宅有26个城市环比上涨幅度放大,其中典型的主要有南京、赣州、金华、牡丹江。37个城市涨幅放缓,其中主要有洛阳、长春、呼和浩特、石家庄。

  二手房住宅,36个城市环比涨幅放大,主要有锦州、厦门、太原、合肥。28个城市上涨放缓,分别是乌鲁木齐、呼和浩特、南充、徐州。

  

  新闻媒体爱个案,放大个案,降准后,事实上楼市最难受的时候很可能过去了!准备买房的人别闲着了,可以去看看房了,最近很多好项目、好价格。

  如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市、中心城区的普通住宅。别被“卖房炒股”“卖房创业”的说法忽悠了,选择自己最安全的方式活着,比赶时髦被骗要好很多。

  未来什么时候买房?看下周的LPR会不会降低,如果降,那么抓紧看房,如果不降,那么房价才真要跌一波了,那么明年初再看房。

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