房贷利率上浮，短期难回调

在近期接踵而至的全方位楼市紧缩调控措施下，房贷利率上行趋势继续蔓延。

根据央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。至此，个人住房贷款将告别以“贷款基准利率”为标准，挂钩LPR利率。

因为其中还有说明，在10月8号前后办理的房贷按揭按分别按新旧政策实施。许多原本仍观望的看房客在中介营造“房贷必涨”的气氛下，纷纷快速上车。

当然，单单央行的这一公告很难促使看房客变身买房客。但这个月来，许多银行房贷利率上浮、排队、停贷等现象，让整个行情变得扑朔迷离起来。

那当前银行房贷上浮、停贷，是否真的就是新政策引起的呢？LPR定价，与现在执行的基准上浮又该如何对比呢？

其实按照往年规律来看，银行贷款利率是呈周期性变化的。没有外界因素干扰下，都是下半年比上半年更贵也更难办。

这种现象刚好可以与9月6号央行公告的“9月16号银行全面降准”搭上边，公告中的“准”也就是央行规定银行需要将居民存款按照一定比例存在央行为该银行开设的准备金账户。

准备金的存在，是为了保证银行有足够的钱支付居民日常存取。毕竟在1998年，海南省政府开设的海南发展银行就因为准备金不足，引发存储危机导致倒闭。

但同样也使得银行的房贷、贷款等都是有额度限制的，银行房贷的政策也随着额度的多少而变化。

每年年初，就像商家大量囤货之初会大甩卖一样，拥有充足额度的银行房贷政策自然会更轻松；但越接近年末，银行贷款额度趋近完结，也会变得更加奇货可居起来，银行贷款政策自然缩紧。

所以相对于两三个月前，银行房贷利率一路上涨。从当时可见基准，到后来3%、5%、8%……到现在房贷利率基本在首套10%，二套15%左右。

近日发布的《2019年8月中国房贷市场报告》显示，其重点监测的35个城市中，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3个基点；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2个基点。与前几月相比，房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度，均呈现上升态势。

综合来看，与6、7月相比，8月，房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度，均呈现出上升的态势。

下半年出现的银行房贷利率上浮、放款周期变长、停贷，在我们看来是属于常规的周期性变化。但是LPR定价政策，也确确实实即将来临。

过渡期内，预计会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后，开始对新增房贷使用LPR报价。随着新定价机制的逐渐成熟，银行普遍都会对LPR进行整数位加点，而非简单依据现有水平倒推。

短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理接受范围之内。而且，考虑到LPR未来下行的市场预期较大，房贷用户在接受新的定价模式和签订合同时也会比较顺利。

从这一轮的房贷利率上涨趋势来看，各地多是由国有大型商业银行及股份制银行带头上调，其他银行跟进。从资金成本的角度来看，国有大行的资金成本往往较低，而个人住房贷款又是国有大行非常重视的个人信贷资产，上调房贷利率的内部压力和内部动力相对较小。

央行本次降准虽然降低了银行的融资成本，但不管是降准措施，还是LPR新报价机制的推出，最终都是期望通过银行传导，降低贷款实际利率。

而对于房地产行业，政策层面明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，监管层对资金围堵力度之大，违规检查之严远超以往。短期来看，房贷利率下降的可能性不大。