金科地产“生意经”：高层人事变动后，接盘新城山东项目

在房企都在狠抓回款准备过冬背景下，金科地产却一路高歌猛进，疯狂拿地。短短五年时间，金科不仅实现了全国化布局，业绩也从200亿跻身1000亿房企大营。

进入2019年，金科又有了一个新称号“接盘侠”。一口气接手新城控股8个项目，其中2个项目位于山东，包括青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权。值得注意的是，此前，金科就已经在济南、青岛、淄博、泰安、烟台、枣庄进行了深度布局。

负债率上升 偿债风险增加

近几年，金科在全国疯狂拿地，一路挺进千亿房企阵营，迅速在全国布局。8月12日，金科发布2019上半年业绩报告。

报告期内，金科销售金额达成814亿元、签约销售面积839万平方米；实现营收261亿元、归母净利润25.90亿元，较上年同期分别增长68%和289%。公司毛利率大幅提升7.7个百分点至30.31%，创下了近年来的最高水平。

相较于大幅度增长的销售额、营收与净利润，金科2019上半年的资产负债率为83.86%，公司日常经营活动产生的现金流量净额下滑至-73.21亿元，而在2018年年底金科账上的现金流量净额为13.29亿元，可见金科存在较大的偿债压力。

另外值得注意的是，根据半年报数据显示，上半年金科的净负债率已经达到147.47%，是其它房企平均净负债率的1.5倍。高负债也让金科货币资金短期债务覆盖能力不足，2016至2018年末，金科的货币资金/短期债务分别为2.59倍、1.03倍和0.99倍。

而在今年上半年，金科的非流动负债为253.82亿元，短期借款35.86亿元，二者加起来占货币资金比例为94%，根据半年报显示，金科目前账上躺着的308.55亿元的货币资金刚好够还。高歌猛进的同时虽然给公司带来了收益，但这些收益又被迅速地投入到公司的发展中去。

在拿地方面，2019上半年金科新获取土地项目94个，新增土储1530万平方米，截至报告期内，金科土地储备总量达5600万平方米。目前金科已经在长三角、京津冀、山东半岛等多地完成深度布局。

短期速进千亿房企秘诀

2014年以前，金科偏居西南一隅，多半的业务都在重庆，是个销售额不足200亿的小房企，但进入2018年，金科以1291.1亿元的销售额冲进千亿房企阵营，从200亿到1000亿的跨越，金科仅用了5年，仔细深究“金科速度”不难看出，短时间内实现快速跨越主要因为两点：

1 “小碧桂园”初长成

2017年，金科股份董事长蒋思海带队前往广东学习“碧桂园模式”，随后在二三四线城市开启“快速”拿地模式，走起了规模化，高周转的“碧桂园路线”。提出的“1671”和“6789”目标就是在碧桂园的启示之下的“强对标”。“1671”是指拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内实现现回流；而“6789”则代表首次开盘去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。有人说金科是鸿运当头，也有人说金科是悟性太高，不管哪一种说法，都证明金科成功复制了碧桂园模式。2018年，金科实现签约销售金额1188亿元，同比增长了81%；销售面积1342万平方米，同比增长了59%。

2 加快拿地速度，扩张全国版图，深耕一二线城市布局

2017年至2018年，金科在全国二三四线城市共拿地1342万平方米，截止目前，金科已经在重庆、北京、南京、合肥、武汉、天津、济南、等多个一二线城市布局。

今年2月，金科发布人事变动公告，公司董事长兼总裁蒋思海辞去总裁一职，重庆区域公司董事长喻林强接棒。这是金科在2018年度跨入“千亿阵营”之后的一项重要人事变动。今年7月金科接连接盘新城控股8个项目，这也是金科高层变动后做出的较大一次动作，这8个项目中两个项目位于山东，包括青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权。

根据金科地产官网显示，金科目前在山东已经布局了青岛、济南、淄博、泰安、烟台、聊城、潍坊、枣庄8个城市，喻林强的此次“接盘”预示着金科版图再下一城日照，深耕山东的势头强劲。

全面布局山东

2012年，金科首进济南。150万方的金科城样板体验区落地，引来千人到访。金科城首期开盘时仅用了5小时400套全部售空，成功加冕济南西部新城单日销冠！目前金科在济南除了金科城以外还布局了金科·澜山公馆、金科·东方博翠、金科·博翠山、金科·源山著四大项目，无论是体量还是专业化运营都堪称济南西区之最。2013年底，金科摘得青岛城阳生态园地块，这是继金科进驻济南后，在山东进驻的第二座城市。这也是金科地产开始在山东全面发力的重要节点。坊间传闻已久的“金科”入青，终于成为事实。目前金科在青岛布局了金科·阳光美镇、金科·罗兰公馆、金科·星辰三大项目。从城阳到新都心再转战李沧，金科的每一步落子都紧随城市发展脉络。

2018年金科首进淄博。作为山东的“老朋友”，淄博的“新朋友”，金科“初来乍到却不手软”，接连在济南布局了金科·集美嘉悦、金科·集美郡、金科·集美天辰、金科·集美嘉亿四大项目。淄博后来者居上，成为金科深耕山东的重点布局城市。

此外，今年又接手了青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权。

未来可期

据金科官网显示，金科开始实行“地产+服务”双轮驱动，推动“四位一体”协同发展。面对严峻的市场形势，金科开始战略转型，大概是意料之中。产业新城方向聚焦科技创新相关的业务、社区生活服务业务、新能源业务、文化旅游康养业务，有同业有跨界，虽新手上路，但金科却做的有声有色，目前已经在济南等多座城市开始进行深度布局。

根据金科半年报显示，截至6月末，金科旗下的物业平台金科服务累计合同管理面积达2.39亿平方米，超过金科股份的开发面积，已具备相当的独立发展实力。其次，在科技产业投资运营中，金科产业已完成了“八城十二园”的投资布局，实现收入约100亿元。

2019年已过半，一片向好的“中场休息”，让市场与投资者对于金科下半场的表现，萌生了更多想象空间。