2019的楼市,到底还有没有金九银十?

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  今年以来,房地产市场从年初的调整,进入3-4月的“小阳春”,随后在政策调控收紧下,市场又进入到5-7月的平稳运行阶段,8月楼市调控力度不减,行业金融监管也更加强化,房地产市场又发生着怎样的变化?

  

  市场继续平稳,

  还是深度分化?

  新房价格同环比涨幅均收窄。 2019年8月,百城新建住宅均价为15004元/平方米,环比上涨0.37%,较7月收窄0.01个百分点,环比涨幅在低位区间维持稳定; 同比上涨3.68%,涨幅连续10个月收窄,较7月收窄0.16个百分点。

  

  分线来看,一线城市价格环比下跌0.12%,其中广州部分项目降价促销,价格环比下跌; 二线和三四线部分城市前期高价地成交规模较大,近期受高端项目入市节奏加快影响,房价出现结构性上涨,二线城市价格环比上涨0.47%,三四线代表城市价格环比上涨0.43%。

  

  从8月最新数据来看,重点城市房地产市场销售普遍存压。 据中指研究院初步估算,8月重点城市商品住宅市场成交热度下降,50城商品住宅成交面积约3000万平方米,同比下降6.5%左右,绝对规模降至4月以来最低水平。

  分线来看,一线城市整体规模与去年同期基本持平; 二、三线代表城市商品住宅成交面积同环比均有一定调整,其中二线城市中重庆、成都、西安、天津、苏州等体量可观的城市销售面积均有所下降; 三线代表城市同比降幅在各线城市中最为显著,至今同比已连续9个月下调且降幅较上月有所扩大,整体市场面临较大销售压力。

  
从重点监测项目开盘去化率来看,热点城市商品住宅市场热度明显分化。

  武汉、杭州、北京等地商品住宅项目开盘当天去化率均持续居相对高位,市场购买力支撑度较高,其中北京、武汉等地8月受益于房企营销积极或推盘项目品质跟进,项目去化热度均明显提升。

  但也有部分城市短期内市场销售存在一定压力,需求观望情绪浓厚,其中天津近期在多个项目让价促销的背景下市场活跃度仍显不足; 成都高价盘集中入市,但去化情况不佳。

  城市内部来看,热点城市内部也出现了两极分化, 部分区位佳、性价比突出的品质项目开盘当天可实现较好去化,但同区域同期开盘的部分项目仍有去化明显遇冷的情况发生。

  

  与此同时

  土地市场也在发生变化

  3月以来,受益于融资环境改善及核心城市优质地块集中放量影响,全国土地市场明显回温,4月底政策收紧预期增强,5月以来金融监管持续强化,土地市场热度略有缓和。 进入8月,房企资金压力渐显,土地市场明显降温,主要体现出以下几个特点:

  特征一:宅地成交规模下降,楼面价和溢价率环比均回落

  

  全国300城住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回落,8月降温态势明显。 8月各地政府推地节奏放缓,住宅用地成交规模明显回落,同比降幅超20%; 价格方面,今年以来300城宅地成交楼面均价持续上涨,7月绝对价格达2018年以来的单月最高水平,8月宅地楼面均价为4471元/平米,同比上涨14.9%,涨幅收窄明显,环比下跌9.4%; 溢价率4月以来呈现逐步下降态势,8月平均溢价率为10.5%,较7月回落5.0个百分点,降至2018年以来较低水平。

  
热点城市土地市场热度有所下降,房企拍地积极性减弱。 2019年以来,土地市场回稳迹象显著,前期溢价率较高的城市主要分布在热点城市群及中西部核心区域,如合肥、南京、杭州、苏州、成都、重庆等城市。但8月仅重庆、南京宅地成交楼面均价较1-7月上涨,其余城市楼面均价均有所下跌,平均溢价率亦显著下降,其中杭州、合肥溢价率大幅下降,基本为底价成交。

  8月末合肥土拍规则继续调整,一方面根据周边住房售价来确定宅地限价,另一方面,由之前超过最高限价转为摇号的拍卖方式调整为转竞自持用于租赁的商品住房,预计合肥土地市场降温趋势仍将延续。 苏州、济南宅地成交楼面价降幅也较为明显,其中8月8日,济南共成交9宗住宅用地,另有2宗流拍,其中成交地块中不乏有部分区位较好、周边配套完善的优质地块,但参与竞拍的房企数量明显下降,8宗均为底价成交(如下图)。

  

  图片来源:中指地主

  下图为济南原小辛庄工业园流拍地块航拍图。 该地块周边基础设施相对完善,地块周边3km内,有王舍人镇中心小学、山东省济南第十八中学、济南市第三人民医院等配套设施。 此外,规划建设万虹广场购物中心等(地块详细信息请登录中指地主查看,试用账号请咨询小秘书)。 此类配套设施相对健全且地处历城区地块遭遇流拍,一定程度上说明了当前土地市场热度有所下降,房企拍地积极性减弱。

  

  图片来源:中指地主

  整体来看,目前房地产行业融资政策收紧,房地产企业到位资金同比增幅继续收窄,资金压力明显增加。此外,近期中央政治局会议重申“房住不炒”,个别城市土拍政策收紧,企业拿地意愿亦逐渐走低。

  特征二:土地流拍占比呈上升趋势

  

  5月以后宅地流拍占比逐月提高,但整体仍低于2018年下半年土地流拍率。 具体来看,8月300城住宅用地共流拍37宗,流拍占比为6.2%,继续保持上升趋势。

  分线来看,一线城市无宅地流拍,二线城市共流拍12宗住宅用地,其中青岛、济南、郑州、成都、苏州等城市均有分布,但多数流拍地块因区位偏远所致; 三四线城市共流拍25宗住宅用地,虽然部分地块位于区域中心且周边配套较为成熟,但企业拿地积极性仍然不高。 综合来看,目前流拍的宅地并没有出现区域性聚集特征,更多的是受地块本身性质及城市内部区位所致。 预计未来各线城市表现将会继续分化,热点一二线城市仍是企业关注重点,三四线城市土地流拍现象仍将持续。

  

  “金九银十”回暖,

  还是继续调整?

  8月,土地市场明显降温,重点城市商品住宅成交面积有所下降,综合来说,现阶段房地产市场整体热度的下降或是意味着市场环境持续收紧的政策效应已开始显现。

  进入“金九”,房企推盘节奏加快,且优质项目供应将明显增多,预计需求释放积极性也将随之提升,市场规模短期内有望出现一定幅度的增长。 但值得注意的是,从近期房企在部分城市提前发力,采取降价促销的方式积极推货、抢收客源的最终表现上看,受行业调控持续收紧、房贷利率上调、需求透支等诸多因素影响,现阶段市场观望情绪浓厚,促销抢收策略成效尚不明显,市场下行压力仍较大。 与此同时,经济下行压力加大,也将对需求形成一定制约。 在此背景下,预计全年全国商品房销售面积将有所调整,受行业融资渠道收窄及销售回款存压影响,土地市场运行也将更趋于理性。

  鉴于此,建议房企采取“加快销售、理性投资”的策略。 在营销端,考虑到房地产市场在严格调控环境下将逐步显现的销售压力,建议积极把握近期“金九银十”窗口,适当让价走量,回收资金。投资端,虽然当前土地市场竞拍热度有所下降,但随着行业金融监管的强化,房企资金端压力的显现,预计地价未来仍存在一定的下调空间,建议房企一方面放缓投资节奏,保障现金流安全,另一方面,未来热点城市仍有较多的优质地块推出,企业应合理评估,理性择优投资。

  来源:中指研究院已获得授权,向原作者表示感谢。

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