原报告 孙宏斌的15%文旅生意

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  观点指数孙宏斌曾将投资文旅业务形容为投资“诗和远方”。但众所周知,文旅业务投资成本高,回报周期长,就连一向财大气粗的万达也要宣称“壮士断臂”,甚至把“头都割了”。从目前来看,在中国,文旅地产并没有很好的成功先例,因而在接盘万达文旅业务时,融创没有太多可以值得复制或借鉴的成功经验。

  然而在2019年中期业绩会上,孙宏斌表示,文旅的经营成果是超预期的。

  据了解,2019年6月份,广州、无锡两个旗舰文旅城均实现开业。广州融创文旅城首日入园人数达30万人次,其中融创雪世界人气“爆棚”。今年、明年直至后年都陆续有文旅城开业。

  同时,据汪孟德透露,融创希望文化集团和文旅有比较好的结合,包括内容、平台、IP、实景等等,比如今年推出的第一个试点IP阿狸,就跟文旅进行很好的联动。今年对于文旅板块是一个比较好的开端,希望接下来三年五年甚至未来十年会有很好的表现。

  不管是签订的各种IP,还是消化收购回来的万达文旅资产,都体现了融创对于文旅的看重与加持。作为四大板块之一的文旅,在下一个十年能否为融创持续贡献可观利润呢?

  曲线拿地

  投资“诗和远方”也许只是一个由头,孙宏斌接盘万达文旅项目的真实目的,是看中了背后的土地储备。

  2017年7月10日,融创与大连万达签订转让协议,融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。其中以438.44亿元收购了13个万达文旅项目91%股权。

  2018年10月,融创再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。至此,13个万达文旅城的业务全权由融创负责,融创总计花了501.25亿元来拓展文旅业务。然而,融创2017年全年现金流为人民币967.2亿元,2018年为1202亿元,假设全部以现金结算,则收购事项花掉了融创2017年超过一半的现金额。

  看似天文数字,却藏着不容小觑的收益。据当时融创官方测算,13个万达城91%股份对应的净资产公允价值约为人民币670亿元,相比交易对价438.44亿元,此次交易即获利231.56亿元。

  与获利一并而来的,还有近6000万平方米的土地储备。

  

  数据来源:企业中报,观点指数整理

  据财报披露,13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897.05万平方米,其中,自持面积约为927万平方米,可售面积约为4970万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。经过计算得知,收购过来的万达文旅项目,约80%的土地储备将会被出售。

  文旅集团的“诗和远方”

  早在2018年3月召开的融创业绩会上,汪孟德曾明确表示,融创2018年将成立专门的文旅集团,与地产集团分开,独立运营,未来一两年最重要的任务是快速增强文旅板块的运营能力。

  紧接着,2018年8月下旬,融创文化旅游发展有限公司(即融创文旅集团)在海口正式成立,注册资本10亿元,法人代表为融创中国执行总裁兼文旅集团总裁路鹏。行政总裁汪孟德和副总裁兼联席公司秘书高曦等为董事。10月,融创又成功整合了万达文旅团队,形成了从设计、建造到运营的完整文旅体系架构。

  目前,融创形成了四大战略板块:融创地产、融创服务、融创文旅及融创文化。

  据2019年中期业绩公告披露,于2019年6月30日,文旅城建设及运营分部资产总额约为人民币910.27亿元(约占总资产的10.80%),负债约为人民币219.53亿元(约占总负债的3.02%)。而去年年底的资产约为789.30亿元,负债约为66.27亿元,同比分别上升15.33%和231.27%。

  

  对于文旅资产总额和负债的变动,融创在公告作出解释称,因自2019年1月1日起采纳了新的会计政策,即香港财务报告准则第16号,集团为之前归入“经营租赁”的相关租赁重新确认租赁负债。该等负债以剩余租赁付款额折现的现值计量,折现原则将按2019年1月1日的承租人增量借款利率。

  于2019年6月30日,分部资产和分部负债均因会计政策变更而增加。其中,文旅城建设及运营分部资产及负债分别增加人民币455.70万元和374.00万元。

  据此计算,文旅资产总额及负债实际上分别增加120.92亿元和152.89亿元,同比分别上升15.32%和230.71%。

  虽然文旅业务带来的负债仅占总负债的3.02%,但另一方面,文旅带来的收入也微乎甚微。

  据融创2019年中期业绩公告,截至2019年6月30日止六个月,集团总收入768.4亿元,90%以上的收入来自销售住宅及商业物业,较去年同期的465.8亿元大幅增加64.9%。

  

  其中,文旅城建设及运营分部收入总额约为人民币10.77亿元,占总收入的比例由去年同期的2.28%下降至1.40%;毛利约为人民币3.93亿元,而去年同期的收入约为10.61亿元,毛利约为4.84亿元,同比分别升降1.51%和18.80%。

  汪孟德在2019年中期业绩会上表示,对于文旅的管理是在去年下半年第四季度开始的,通过这半年的时间,集团成功让广州和无锡这两个旗舰文旅城超预期开业。同时,经营和服务都在持续地作了比较大的提升和改变,但是文旅在这两年的整个业绩贡献里占的比例还是比较小的,相信在未来三五年,业绩会慢慢地释放出来。

  孙宏斌也透露,接下来是释放业绩的时候,年底负债也会降下来。据财报陈述,融创2019年6月底现金余额覆盖下半年到期有息负债超3.1倍,下半年将继续快速销售,释放经营现金流,并严控土地投资,努力使2019年年底的负债比率下降,并保持长期下降的趋势。

  从近三年融创的净负债率指标或许可以看出下降的迫切性。2017年中期,融创的净负债率达到最高点,为259.58%,随后一直呈下降趋势,2018年达到最低点,为149.39%。也就是说,融创的降负债动作,从2017年中期收购13个文旅项目之后就开始进行了。

  

  直至2019年中期,随着净负债率回升将近一百个百分点,同时面临融资收紧的大环境下,融创再次明确提出要重点进行负债管控。

  据财报披露,2019年上半年,融创的有息债券金额合计3020.76亿元,总现金合计1379.97亿元,净资产合计796.96亿元。

  而在文旅业务端,为了配合负债管控和业绩释放,融创也作出了一些要求:汪孟德透露,未来文旅资产占总资产比例会控制在15%以下,如果超过这个比例,即使再好也不会增加。

  这或许是为了应对下半年融资收紧带来的问题,同时也是对解决“诗和远方”与现实差距的一种妥协方法。

  原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

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