警报拉响,楼市再无普涨,这四种城市当心了!

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  文|凯风

  普涨时代已经结束。

  楼市进入下半场。无论是一二线城市,还是三四线城市;无论是前期横盘的城市,还是一直上行的城市,都将面临基本面的洗牌。

  谁能承受住基本面的考验?哪些城市未来的风险最大?

  01

  三不靠的三四线城市

  这两年,唱衰三四线似乎成了一种趋势。

  然而,中国天南地北何其之大。即便同为三四线城市,但无论是地理区位、资源禀赋还是经济发展水平,都存在天壤之别。

  珠海、惠州都是三四线,嘉兴、南通也是三四线,燕郊甚至连三四线都不算,而铁岭、驻马店、内江同样属于三四线,这些三四线有相同之处吗?

  所以,相比一二线、三四线这种简单的两分法,更合理的是以都市圈和城市群作为区分。

  换言之,三不靠的三四线城市才需要谨慎:不靠近省会、不靠近大都市圈、不靠近大城市群。

  众所周知,中国未来的城镇化战略已经相当明确,核心是“以中心城市引领城市群”,而“中心城市和城市群”成为空间结构的主要形态。这在《一锤定音,“大城市化”来了!》一文有详细论述。

  

  换句话说,中心城市、都市圈和城市群的地位日益提升,只要在这些区域辐射范围之内,即便是三四线城市,未来前景也会十分可观。

  

  可以说,如果在强省会、国家中心城市乃是先行示范区城市的辐射范围之内,那么这些三四线城市的价值丝毫不弱于一些内地的弱二线省会。

  02

  棚改依赖度过高的城市

  过去几年,中国楼市被棚改及棚改货币化深深改变。

  棚改只是拆旧建新,而棚改货币化则是央行发行基础货币进行定向放水。正是在棚改及棚改货币化的支撑之下,三四线城市才会取得这一轮令人意外的上行。

  然而,棚改总有结束的一天,而棚改货币化的动能也会逐步走向衰竭,那些过度依赖棚改的城市,必将面临一轮基本面的洗牌。

  其一,棚改规模大幅削减,从去年的580万套削减到今年的285万套。据住建部官网消息,2019年1至7月,全国已开工约207万套,占年度目标任务的71.6%。

  

  这不仅意味着棚改大幅退潮,更意味着下半年的棚改余量所剩无几。而按照2020年完成棚改的任务部署,棚改离正式落幕已经为时不远。

  其二,棚改货币化的支撑动能正在减弱。棚改货币化最大的支撑就在于央行的PSL贷款,这一贷款已经连续5个月“零投放”。

  9月初,央行发布消息,2019年8月,人民银行未对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行发放抵押补充贷款。

  注意,这里的抵押补充贷款,即PSL,正是棚改货币化的资金来源。事实上,从4月份开始,棚改贷款就是“零投放”的状态;换言之,PSL已经连续第五个月零投放。

  PSL连续零投放,那么棚改的另一大支撑,棚改专项债是否进行了扩张?

  其实也没有。就在本月的国常会上,出于稳增长的需要,“加快专项债发行使用,带动有效投资支持补短板扩内需”被重点提及。

  然而, 这一政策随即被打了一个巨大的补丁:不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。

  可以说,棚改及棚改货币化扩张的动力基本不复存在。

  

  那么,在过去两三年,过度依赖棚改的城市,或者说棚改计划出现大幅腰斩乃至削减70%以上的省份,需要尤其注意棚改动能退潮之后的冲击。

  03

  楼市杠杆率过高的城市

  杠杆,说的就是负债。杠杆过高,自然意味着现金收入不足以支撑债务的扩张。

  关于楼市杠杆率的高低,主要是以居民总债务/GDP之比作为衡量标准,在国际上,这一比值超过65%,就会影响金融稳定。

  于全国而言,2019年上半年,居民部门杠杆率持续上升,从2018年末的53.2%增加到2019年二季度的55.3%,创下历史新高。

  这一数字,虽然离65%的风险阀门还有一定距离。但在2008年时,居民杠杆率还只有18%。

  10年多时间,从18%跃升到55.3%,相当于翻了三倍,增速远超发达国家。

  

  于城市来说,大多数一二线城市居民杠杆率都超出了55%的平均水平,部分城市甚至超过了100%。

  这是主要代表性城市的居民部门杠杆率:

  

  楼市杠杆率最高的十大城市分别是:

  

杭州(103.2%)、厦门(96.3%)、温州(91.1%)、海口(83.8%)、深圳(82.3%)、珠海(75.6%)、广州(73.4%)、南京(71.3%)、上海(68.2%)、合肥(66%)。

  这还是拿居民总债务与GDP进行对比,如果用贷款总额/存款总额进行对比,那么部分城市的杠杆率,更是超乎想象。

  这是主要城市的资金杠杆率(贷款总额/存款总额):

  

  不难发现,有8个城市的资金杠杆率(贷款/存款)超过了100%:

  

厦门(172.2%)、深圳(144.4%)、杭州(136.7%)、合肥(127.4%)、南京(128.6%)、珠海(124.3%)、苏州(107.5%)、广州(101.9%)

  综合来看,居民杠杆率和资金杠杆率都过高的城市,主要有这六个:厦门、杭州、深圳、珠海、合肥、南京。

  显然,如果城市经济增长强劲、收入持续增长而外来资金源源不断,那么高杠杆就不成问题。

  如果基本面并非想象中的那么良好,那么问题就出来了。

  04

  外来投资客过多的城市

  一个城市的楼市是否坚挺,要看是否有足够的刚需作为支撑。

  没有本地刚需支撑的城市,楼市容易大涨,同样也容易大落。

  在宽松期容易大涨,而在调整期容易大跌,有炒作的潜力,却没有抗风险的能力,这是过度依赖外来投资客楼市的通性。

  哪些城市对外来投资客的依赖度最高?

  一种是旅游城市。旅游城市最擅长炒作宜居、旅居、海景价值稀缺等元素,但真正景色稀缺的城市并不多,知名度之大如三亚尚且会出现大起大落,遑论其他小的旅游城市?

  且不说全省限购这种突发政策带来的冲击,即便没有任何楼市调控,过度炒作的旅游城市也会出现价值回归,山东乳山海景房的遭遇,早已说明了这一点。这在《房价跌回十年前,这类城市要当心!》一文有详细论述。

  第二种是始终没有上马限购的区域。可以说,限购相当于给城市价值进行了一波筛选。一个城市之所以会限购,必然背后房价蠢蠢欲动。相反,从来没有诉诸限购政策的城市,大门向所有投资客敞开的城市,楼市的动能已经消耗殆尽,未来会存在一定风险。

  

  第三种是海外投资,尤其是东南亚区域。拿“金边是下一个深圳”作为宣传噱头,实质上这些区域玩的都是击鼓传花的游戏。看起来是海外投资,实际上都是国人的炒房游戏。

  所以,还是那句话,蒙眼买房的时代已经过去,每个人都要拿好自己的钱。

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