小股操盘猛扎三四线 祥生地产现在很尴尬...| 多面开扒

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一年前,以朋友圈一张“人本主义”的海报开始,周琦嘉已以“副总裁”的身份融入祥生地产集团。
这句话出自祥生地产人才服务商大会,似乎是打动了曾经说过“我并不追求薪酬,更追求个人价值的体现”的周琦嘉,也或是打动了更多人,比如来自正荣的刘翔和陈建熙、出身融创的韩波、原中南置地白皓…

  

  这群新的祥生高管,有的就位一年有余,有的不足半年。甚至祥生地产集团总裁、总裁助理都是在今年3月履新,陈弘倪接棒原总裁赵红卫,陈雪宜协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心和财务管理中心。

  
磨合期才刚开始,但能走到一起,不能忽略这群地产精英身上潜移默化的诸多共性,比如高效率、强合作导向。
有业内人士告诉多面君(公众号DMviews),周琦嘉和韩波都是很强调工作效率,均做出过第一的业绩,擅长带团队做营销、拓合作做市场。

  
坊间流传,祥生也比较喜欢正荣背景的人,是因为也想走“快且均好”的上市路线。而在刘翔任副总裁、陈建熙任设计成本副总裁期间,正荣冲刺规模完成了上市,并且强化小股操盘模式(2018年中南拿的80幅地块中有66块都是合作开发),净负债率、净利润率等主要指标都完成较好。

  
新团队的到来,会让祥生的后千亿之路,走出什么风格尚不得知。但从高管风格来看,祥生践行的小股操盘路线,应该会得到强化。

  小股操盘的利润“博弈”

  
据多面君(公众号DMviews)观察,祥生地产针对很多楼盘的操作,多是将原本100%持股的项目公司,以股权质押方式将部分(通常低于50%)股权让渡,引入资方,解决融资问题,降低前期运营成本;

  
质押失效,前期资方以该部分股份参股成为股东,除省交投、区域经济合作社等国企性质的股东方外,股东方持股基本控制在40%-50%以下。祥生控股的剩下的股份再以股权质押方式,寻找融资方,资金操控比较娴熟。

  
在这一过程中,祥生基本能保证以自己的品牌进行宣传,以自己团队的节奏进行开发。并且以小部分资金拿下项目后,不断引入资方降低成本和现金压力,又以其他方面的持续投入保证自己最终回报的收益最大化。

  
值得一提的是,在并表时,由于统计时间结点、可操作空间和财务标准等方面的原因,祥生即使计算权益销售金额,也相较全口径销售金额,差距不会太大。

  
从亿翰智库数据可见,今年1-7月祥生地产全口径销售金额是646.1亿元、权益金额是552亿元,1-6月全口径销售金额是550.7亿元、权益销售金额是468.1亿元。

  
不过一切类小股操盘模式似乎都不可避免利润被摊薄的情况。从与祥生相关的信托成立公告可见,截至2018年12月底,祥生地产总资产1096.18亿元、净资产为116.79亿元,2018年1-12月实现营业收入177.40亿元、利润总额17.31亿元、净利润15.72亿元。

  
粗略计算祥生地产2018年的净利润率8.86%,低于当年A股房企平均净利润率11.9%,也低于今年上半年128家A股上市房企10.5%的平均净利润率,祥生地产权益利润率13.4%则不差。

  
虽然目前的祥生地产仍保持“没有规模就没有优势”的策略,甚至在部分项目以低利润制造竞争壁垒,但千亿之后才是真正的开始,新领导、新团队之下,祥生地产需要尽快找到规模与利润之间的最优关系。

  “悖论”中的艰难抉择

  
建立在资本杠杆财技和小股操盘之上的千亿规模,也会为自己的选择付出“成本”。
一方面,祥生的规模逻辑依赖于快速周转以及做高地货比。祥生1:2.5-1:3的地货比值,对于地货比普遍只能做到1:1.5的成熟一二线城市来说,很难想象。

  
也因此,如果不能在一二线城市拿到合理价位的土地,为保证量,现下的祥生似乎只能扎根“三四线”。

  
翻看之前祥生高管对于三四线的表述,其“热爱”程度从祥生实业集团有限公司前总裁赵红卫的言语中可见一斑,“祥生地产是坚定的三四线布局者。2015年、2016年同行和投资机构都不看好三四线时,祥生地产坚定拿下大量低成本优质土地,伴随2017年房企向优质三四线城市转移,土地价格飙升,祥生地产土地货值大幅增加。”

  花无常红,三四线城市毕竟不能长期作为主要选项。棚改货币化的红利从2018年开始逐渐淡去后,此类市场整体呈现出了降温的态势。

  
《2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》显示,今年上半年不同城市分化趋势明显,呈现出一线反弹、二线趋稳、三四线降温的态势。三四线城市成交面积同比下降8.9%。在这40个城市中,成交面积同比下跌的城市有20个。

  
于是在对外的措辞上,祥生开始出现一种自我矛盾的状态——既不能自我否定公司的三四线战略,同时也想让自己规避三四线市场降温的舆论波及。

  
例如近期祥生地产公开回应媒体采访时,又表示目前的业务布局是一个比较良性的结构,“祥生只是看上去布局都在三四线城市,但事实上,杭州和上海的库存事实上占比达到52%”。

  
而另一个悖论在于规模与质量这个“老”话题。小股操盘保证了企业的规模,却在利润和质量上难以做到尽善尽美。

  
2018年12月8日,位于呼和浩特成吉思汗大街祥生东方樾在建工地发生火灾,此外,祥生旗下楼盘项目工地事故中出现了工人坠亡。

  
除了工地事故之外,祥生地产旗下项目也频繁被曝出问题。其中位于安徽滁州的祥生东方樾存在虚假宣传,销售欺诈现象,并表示该楼盘存在质量问题,多处管道和夹角区渗水漏水严重。另据温州祥生中央尚品和安徽广德祥观棠府业主近期在微博爆料,其所购买的楼盘存在偷工减料等现象。

  

  
祥生内部一度品尝到公司战略抉择带来的发展红利,也势必会看到自己接下来会为当初的选择付出一定的代价。摆在面前的选择题,祥生正艰难落笔。

  【多面视界DMviews“多面开扒”华东房企,上次分析了禹洲地产祥生地产

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