金地A+H双轮驱动“快跑” 现金流吃紧现隐忧

文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

密集的楼市调控政策下，房地产市场趋于降温，房企如履薄冰。曾是地产界四强“招保万金”之一的金地集团（600383.SH），近日发布的半年报业绩表现不俗，但是仍面临部分区域营收下滑的局面，金地欲重返巅峰，仍任重道远。

8月27日晚间，金地方面正式对外披露了2019年中期业绩。数据显示，上半年金地实现合约销售855.7亿元，同比增长35.68%。营收同比上升48.78%至224.83亿元，其中，华南、华北、东南和西部的营收同比涨幅均在100%以上，华南区域营收增幅高达242.62%。但金地华东、华中以及东北地区的营收都较上期有所下滑。

此外，据金地财报显示，2019年上半年，金地商置实现销售额261.68亿元，同比增长64%，营业收入30.62亿元，同比增长77%；实现归母净利润11.58亿元，同比增长93%。一直以来，金地实行A+H双轮驱动的模式，拓宽融资渠道，

金地集团A+H股双轮驱动的原因是什么?和融资有关吗？影响是怎样的？

对此，《商学院》记者向金地方发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

A+H股双轮驱动

作为金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”，600383.SH）旗下商业平台，金地商置集团有限公司（以下简称“金地商置”，00535.HK）的步伐正在走得更快，9月3日公告显示金地商置前八个月累计合约销售总额约360.92亿元，同比增长48%。金地实现了A+H双轮驱动的模式，扩大融资渠道。

定位商业地产平台的金地商置，近年来住宅开发业务逐渐增多，金地集团和商置的开发业务在很多城市都有重合。《商学院》就金地集团采金地集团A+H股双轮驱动的初衷，近年来双轮驱动对于金地的价值，以及重合业务是否存在冗余，冗余业务是否会引发竞争等向金地方面发去了采访提纲，截至记者发稿未收到回复。

业内人士认为，一般而言，集团下属公司不会分走集团利益，但如果子公司和集团的业务发展出现冲突，可能会引起部分企业的内部竞争。

据悉，金地商置侧重于城市综合体、写字楼、产业园区、酒店业务等开发和运营，在运营侧重点上更偏向于商业类地产项目。

实际上，在A股和H股拥有双平台、多平台的公司，在房地产业内大量存在，如万科、世茂、招商、绿地、金地等。这与A股更看好住宅业务，而H股更有利于持有地产类业务有关，也是拓展更多的融资渠道。

张波认为，金地商置在港交所上市，与境内主板上市的业务有所区分，同时有利于金地商置得到更为充裕的资金支持。

此外，张波提出，从定位的初期和名称来看，金地商置本身就主打商业类地产，但商业地产本身无论在开发销售还是自持经营都存在较大的难度，相比之下住宅的开发更为简单和直接，项目之间的可复制性也极强，这就造成了商置会被在不少城市选择住宅开发。

营收增长背后的隐忧

据金地2019年中期业绩报告显示，上半年金地实现合约销售855.7亿元，同比增长35.68%。营收同比上升48.78%至224.83亿元，其中，华南、华北、东南和西部的营收同比涨幅均在100%以上，华南区域营收增幅高达242.62%。在亮眼的业绩下，金地也面临部分区域营收下滑的局面，其中，金地华东、华中以及东北地区的营收都较上期有所下滑，华东、华中及东北区域在报告期内内营收分别下滑了73.42%、6.46%及26.66%，截至记者发稿，金地并未就部分地区销售额下滑及未来如何改进回复记者。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，金地在华东一般重点布局一二线，上海、南京以及苏锡常地区往往是其销售的重点区域，但长三角一二线城市面临的政策调控也最为严格，尤其是一些城市的限价政策易导致项目的市步伐放缓，因此，金地在华东的表现和其布局有着一定关系。张波建议，下半年金年在华东依然需要加快供应速度，同步关注到华东更多有潜力的城市积极布局，以保证金地在华东市场份额恢复稳步提升。

现金流是企业的生命线，据金地2019年半年报显示，金地集团经营活动现金流及投资活动现金流均录得负数。

对此，金地在财报中解释称，经营活动产生的现金流量净值的减少是由于销售回款的增长，而对联合营公司的投资增加则是投资活动的现金流量录得负数的原因。

金地投资及经营活动现金流为负数与其重回地产一线的目标相关，金地近两年加快规模化的步伐并不断赶超，因此在拿地的节奏以及开发规模上都有所加速，如果保持规模化的目标不变，则投资活动现金流为负很难改变。 张波在接受《商学院》记者采访时称。

业内人士认为，受限价等政策的影响，金地已在华东区域业绩折戟，金地在加快规模化扩张的同时也应警惕市场降温等风险，适当的将布局华东区域的业务向其他区域倾斜。

未来，金地集团的业务板块将如何布局。对此，《商学院》记者将持续关注。