万科转型之惑：销售规模6千亿，新业务盈利成迷局

转型多年，万科拥有“泊寓”、普洛斯、万科松花湖等多元品牌。公司新业务虽涉猎广泛，但都难登财报的“大雅之堂”，所以万科新业务盈利能力成了一个迷局。

就在市场期待公司新业务能揭开神秘面纱的时候，万科2018年又从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”，寻找自己新业务拓展的第二曲线。

但勇于开拓新业务的万科，并未冷落其传统房地产开发业务。相反，万科合同销售规模近年规模越来越大。据万科企业H股2019年中期业绩报告，物业销售依旧占据万科约92.2%营收。

针对公司转型问题，财华社采访了万科相关人士，转型做“城乡建设与生活服务商”，是否意味着万科房开业务要下沉到三四线城市？

此外，除现有滑雪度假地等业务外，万科未来还会开拓新的业务领域吗？

万科方面表示，公司会继续坚持城乡建设与生活服务商的战略定位，与城市同步发展，与客户同步发展，在巩固提升核心业务优势的基础上，探索第二增长曲线。

房地产开发业务继续保持高增长，8月合同销售额同比增长15%

万科企业（02202-HK）于9月3日公告2019年8月份销售情况。数据显示，公司实现合同销售面积277.4万平方米，合同销售金额441.3亿元。

公司2019年8月合同销售额同比2018年8月383.4亿元，同比提升约15%。尽管单月成绩同比有较大提升，但是放到同行业看的话，万科的单月排名优势已经跌出前三甲。

克而瑞最新数据显示，融创中国已经挤进前三名，而万科的排名已经跌至第四位。

环比来看，万科8月合同销售额比7月份481.9亿元，还是略有下滑8%。其实这一已经是公司合同销售额自2018年8月以来连续回调。

万科的销售走势跟国内房地产行业政策调控密不可分。中国楼市依然是政策市，去年下半年在宽松货币政策里，整个房地产行业都在备战“窗口期”。

而今年上半年的楼市小阳春和各地风起云涌的房价，让调控自5月以来开始收紧。信贷政策趋紧，重点城市房贷利率连续2个月回升，购房需求观望情绪回升等因素，让8月房地产行业景气度继续回落。

不过累计今年销售额看，万科2019年1-8月实现合同销售面积2740.9万平方米，合同销售金额达4263.2亿元。公前8月累计合同销售额稳坐中指院研制的房企销售额榜单第二位。

排在第一位的依然是碧桂园，第三位是恒大。这三兄弟稳坐钓鱼台，近年牢牢把控住了头三把交椅。

房开业务之外，转型多年的多元业务是否有所斩获？

万科在房地产行业称霸数十年，也是行业最早提出转型的房企。但从公司历史业务看，房地产开发业务依旧是公司致胜业务。

近年来，公司房地产开发业务非但没有因为其他业务转型而受冷，反而越发得规模壮大。公司尤其把握住了2016-2018年三年间逆势成长机会，也为如今的销售规模打下基础。

作为行业数一数二的企业，万科选择什么样的发展道路，如何完善业务布局，不仅对自己，对整个行业也能彰显榜样的力量。

万科已经转型好多年了。2014年是万科成立30周年，当时公司管理层认为，2014年对万科尤为关键。未来万科何去何从，万科从来没有像2014年思考这么多。

后来公司将“三好住宅供应商”定位延伸为“城市配套服务商”。大概意思是，公司未来要做有别于传统商办，符合移动互联网趋势的新型地产业务。

此外，公司还要做与万科客户资源、技术、信用优势存在关联性的延伸业务。万科打算用三年时间，向外界展示这些新业务。

三年后公司的多元业务发展如何？暂不看三年，就看四年后的2018年。万科的多元业务虽然在长租公寓等方面有“开花结果”，不过检验万科转型成果的业绩却始终是一个迷局。

公司始终没有在财报中披露长租公寓等新业务具体财务数据。少了这些多元业务的具体财务数据，外界也难以解读万科转型发展。

不过看待新业务的发展，在三五年里也不能仅以业绩来“论英雄”。从发展规模看，万科的多元业务与同业比还是显示出带头大哥的榜样的。

2018年财报显示，公司物业服务营收98亿元，同比增长36.1%。物业服务是典型的房地产行业衍生品，不过凭借房地产实力，万科也将物业服务公司顺理成章地做成全国第一。

以“泊寓”品牌切入长租公寓的万科，在2018年末业务规模已经覆盖35座城市，累计开业6万多家。开业6个月以上的项目平均出租率约92%。

此外，公司的商业开发与运营、物流仓储服务、滑雪度假项目等也都名声在外，一度让万科成为标榜新恒基转型的模范房企。

房企大如万科也有转型之惑？

梳理完万科多元化业务，很多人或不禁要问，即使大如万科也有转型之惑？

万科2018年提出“活下去”的口号，让外界褒贬不一。有人说，万科依旧保持高销售额，所以他在喊假口号。

但从房企转型看，公司所言不虚。业务涉及摊子太大，商业地产、物流仓促、度假基地，哪个不是重资产？出血点太多，万科也认识到这个问题。

所以公司在2018年提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”打法，检讨战略、梳理业务。由此万科在2018年房地产开发业务继续保持巩固优势。

一切看来，万科似乎又重回房地产开发这个旧轨道。

这不是万科一家的困局。从行业看，几乎大型房企都多元业务方面有布局，不过收效如何也是如鱼饮水冷暖自知。

不过2018年，在战略定位上，万科又将原定的“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。

万科总裁祝九胜表示，一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量。我个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段。

万科35年前做了第一次创业，20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业。现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业。

第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线，这不是静态的阶段。

为支持万科未来持续增长，转型势在必行。在提出新的发展战略后，万科将从配套服务商，到生活服务商，提供软、硬件服务。

不过，战略规划百密一疏，如果落实不到执行层面，和画大饼无异。通过商业地产、仓储物流等新业务开拓，是否能寻找自己的第二曲线，尚需时日检验。