实探南岸路冷冻厂地块,十六年三度易主,西侧“一线江景”,东侧批发市场密布

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  提要
9月19日,备受瞩目的荔湾区南岸路冷冻厂地块即将出让。
除顶着“广州土拍史上最高起拍楼面价地块”的头衔外,该地块开发上存在多年债权纠纷,曾经三度易主,是一宗“有故事”的地块。
此外,地块虽然具备一线江景的高端稀缺资源,但所处南岸路周边批发市场、建材城密布。
“冰火两重天”的环境能否支撑起3.6万/㎡的起拍价?未来产品能否被优质买家接受?接下来且看广州中原研究发展部解读。

  

  冷冻厂地块“前世今生”回顾
纵观冷冻厂地块历史,债权纠纷以及工业地转居住地过程堪称“两大难题”
冷冻厂地块原为广州食品集团的工业用地,2003年包括该地块在内的南岸路23号地块以总价1.02亿出让予城启集团
其后,城启集团出现资金危机,于2009年将南岸路23号尚未开发用地(约21万㎡)以21亿转让予中信地产
“接盘”后中信开发了西关海项目,但冷冻厂地块由于债权纠纷,工业地转居住地手续问题,一直未能开发。
2014年,中信地产整体出让“荔港南湾有限公司100%股权”。
新买家深圳建工于2015年11月才正式亮相,但由于债权纠纷尚未解决,冷冻厂地块仍未能开发。
2017年,法院对荔港南湾公司与广州食品集团的纠纷进行判决,地块债权问题得到初步解决。
2019年7月,冷冻厂地块补充方案出炉;
2019年8月20日冷冻厂地块正式挂牌出让,将完成冷冻厂地块 “工业地转居住地”的必要招拍挂流程。

  需要指出的是,按照补偿方案计算,即使地块以底价成交,现属于深圳建工的“荔港南湾有限公司”可以获得近14亿补偿。
由此可见深圳建工在拿地上具备较明显的资金成本优势。冷冻厂地块踩地报告
1)地块基本信息
该地块总占地面积37653㎡,计容建面83597㎡,总起拍价30.1亿,起拍楼面价36060元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为37.6亿,到达最高限价时,楼面价为45000元/㎡。

  该地块为临江地块,限高严格,要求一线限高30米,二线限高100米,此外需配建占地0.2万㎡文化活动中心、肉菜市场等。

  

  2)地块现状及四至情况
地块整体为闲置绿地,原地上建筑物已清理完毕,地势平整无明显起伏,地块北侧部分暂作停车场之用。

  冷冻厂地块北侧紧邻西关海项目及西关广雅实验学校,西侧为珠江堤岸,南侧为十一号线工程部及仓库,东侧为建材市场及老旧小区荷柳苑。

  调研期间,批发城大货车、物流客车来往频密,建材市场亦存在一定噪音、粉尘问题。
整体而言,虽然地块具备稀缺一线江景资源,但东部由于专业市场密布(东侧为未来进入小区的必经之路),环境欠佳。3)地块周边配套情况
冷冻厂地块地处老城区,生活配套成熟度较高。

  教育方面,距离优质教育资源西关广雅实验学校100米。
交通方面,距离南岸路公交站550米,该车站拥有10条以上线路,公交线网发达;
此外,地块距离地铁5号线中山八站700米,可一线直达珠江新城、科韵路等商务区。
生活方面,距离大型购物中心圣地新天地广场约600米,且周边有多个传统肉菜市场。

  4)地块市场价值分析
一.市区望江靓地供应稀缺,近年屡屡拍出高价
回顾近3年,属于市区临江地块的仅4宗。
目前已出让的3宗用地溢价率及竞配建、竞自持比例均较高,可见各路房企为竞争这一类“稀缺靓地”愿意一掷千金。
其中,2017年3月出让的海珠区石岗路AH051028号地块截止目前仍是广州公开挂牌商住地单价标杆;
今年2月出让的黄埔大道东646号地块,若仅计算可出售住宅部分楼面价,亦处于较高水平。
因此,广州中原研究发展部认为,虽然本次拍地原业主方深圳建工具备成交金额返还优势,但面对“兵家必争”的优质地块,亦存在其他房企竞争的可能性。
近3年市区望江地块出让情况一览

  二.公路线网发达,处于内环路、东风路、中山路交汇点
对于以自驾车出行为主的高端买家而言,地块发达的公路线网具备一定吸引力。
其临近内环路南岸路出入口,可35分钟通往天河主要商务区。
此外,其处于东风路、中山路两条中心区“大动脉”的西部起始段,可快速通往越秀、天河重要商圈。

  5)地块市场风险分析
一.项目出入口环境欠佳,且暂无旧改计划
虽然地块西侧具备江景资源,但作为主要入口的南岸路及其周边范围,布局有多个大型装修建材、文体用品批发市场,繁忙时间来往人流、车流集中,环境欠佳;
此外,与广钢、广纸等大规模推动旧改建设不同,南岸路一带近年无重大旧改计划,预计未来相当长时间环境将维持现状。
二.地块周边缺乏整体规划利好,市场热度偏低,高端买家对其认知度有限
地块处于老荔湾区域,周边主要布局专业市场等相关业态,近年无新出重磅规划消息,整体片区市场热度较低,发展空间对比广钢及隔江相望的大坦沙岛亦相对局限。
即使地块以底价出让,未来楼盘销售价格亦达到7万元/㎡或以上,该价位可选择广钢、广纸一手住宅以及天河员村、海珠琶洲、滨江东,越秀五羊等望江优质二手项目;
此外,近年大受高端买家欢迎的黄埔长岭居、番禺洛溪、华南具备“离尘不离城”的优势,加上户型选择多样(大平层、叠拼、联排等新产品),对高端买家同样具备较强吸引力;
对比上述板块,冷冻厂地块并没有“过硬”的优势。

  6)地块周边楼价情况
地块所处的老荔湾板块可售一手基本处于尾货阶段,包括西关海以及黄沙的珠光御景壹号等。
目前西关海售价为6.5万元/㎡,珠光御景壹号售价为10万元/㎡,而地块起拍楼面价折算项目盈利售价处于这一区间内。

  与地块“一桥之隔”的大坦沙地块目前已有多个一手项目在售,包括双桥8号、悦江上品等,售价在4.8万元/㎡。
相比起大坦沙板块,地块所处的位置生活配套、出行条件更加便利,但规划利好、未来发展潜力不及大坦沙。7)南岸路冷冻厂地块SWOT分析

  广州中原研究发展部认为,冷冻厂地块具备中心区一线江景资源、生活配套成熟度高的优势,对在老荔湾、越秀、天河区工作、生活的买家具备一定吸引力。
市场机遇方面,由于老荔湾一手项目基本枯竭,未来地块项目具备一定“稀缺性”的优势;
此外,随着恩宁路、上下九一带旅游区旧改推进,将刺激一部分获得拆迁补偿的客户入市;
这一部分拆迁补偿买家长期生活在老荔湾,对片区认可度较高,购置地块项目的可能性亦较高。
但需要指出的是,地块存在明显“不足”,由于周边专业市场集中,且处于未来小区出入的必经之路,部分对住宅周边环境要求较高的买家或难以接受。
此外,对比起目前中心区大型旧改,冷冻厂地块体量较小,市场“存在感”“知名度”均较低,未能广泛引起高端买家关注;
加上南岸路片区亦无整体更新计划,预计老旧环境长期维持现状。
随着芳村片区、海珠等区域积极推进旧改,未来买家或转投上述两个区域的大型旧改转化项目。
更加重要的是,近年广州豪宅市场“分化”严重,部分拥有优质居住环境、由品牌房企开发的新项目促使越来越多买家关注近郊豪宅市场。
对于追求“个性化”“舒适性”的高端置业需求而言,冷冻厂在打造产品、生活环境上存在明显局限性。

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