员工一套副总裁六套，又一房企“全员卖房”背后的压力

来源：搜狐财经

房地产公司，大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年，凭借着激进扩张、高负债、高周转，越来越多的区域房企走向全国，跻身一线，向着千亿销售额冲击。

但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守，深耕一域；亦或坚守品质，用更多时间打磨项目，却错失扩张良机。

搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域，对平时关注度较少的二三线房企进行分析，以帮助投资者和购房者进行独立的判断。

区域房企面临诸多相似问题：本土市场受外来房企分噬，对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下，他们将何去何从？

时代中国的官网首页，滚动图片展示栏占据二分之一的篇幅。排在第一张的宣传图色调与首页一致，红底白字的图片正中显示着：“时代地产更名为时代中国”。标语正上方，更大的字体写道——“更好的时代”。

这是2018年，时代中国控股（01233.HK）宣布由时代地产更名为时代中国的宣传图。如今，距时代中国更名已过一年半。

克而瑞房企销售排行榜显示，2018年全年，时代中国合约销售额排名46位，较2017年下降两位。今年上半年，时代中国合约销售总额被福晟、越秀等房企反超，排名进一步下滑至49位。

半年销售增速腰斩，仅为20.1%

春江水暖鸭先知，地产行业的水温如何，从一线员工的反馈中可知悉一二。

9月3日，一位疑似时代中国员工爆料，时代中国向全体员工下达强制性卖房指标。消息称，公司要求在2020年1月15日之前，普通员工每人售出1套，管理层视职级而定，分别要求售出2、4、6套，若无法完成将面临撤裁。管理层所管理部门达成率不足50%的，整个部门也会面临被裁风险。

晚间，时代中国回复媒体，该事件实为房企推行已久的全民营销，公司只是号召员工宣传、推荐公司产品，并未下达硬性指标，网传信息系误读。

业内人士表示，从企业管理角度看，类似强制销售的做法是站不住脚的，或者说和员工的合同签约的责任义务是不对等的。当然这也说明企业经营有一定压力，尤其是在营销渠道打通方面。

（时代中国广州项目——时代春树里 图片源自时代中国官网）

时代中国半年业绩也反映出其经营压力。截至6月30日，时代中国实现合同销售额312.3亿元，同比增长20.1%，略低于时代中国此前定下的全年23.76%增速，仅完成年度目标750亿元的42%。

与去年同期相比，此番增长数据全面下滑。2018年上半年，时代中国合约销售额同比增长52.7%，年度目标完成率为47.27%。

将目光拉长至整个行业，克而瑞数据显示，时代中国年度销售目标完成率亦低于行业平均值，同期TOP100房企平均完成率为46.2%。

对此，时代中国董事会主席岑钊雄在业绩说明会上回应称，往年时代中国上半年都是40％-50%的完成率，今年上半年跟平时出入不大，其有信心完成全年目标。

不过，就在时代中国召开中期业绩发布会的前一天，其公布了前七月未经审核经营数据。公告显示7月时代中国实现合约销售55.82亿元，与去年同期相比，仅增长了10.14%。若将7月销售数据计算在内，时代中国前7月累计销售金额为368.12亿元，完成全年销售目标的49.08%。

时代中国最新公布的数据显示，集团8月实现合约销售63.28亿元，累计完成全年目标的57.52%。

7、8两月销售增长幅度不大，这意味着，若想达到岑钊雄预想的目标，剩余四个月，时代中国的月均销售额保底也要达到80亿元。倘若将岑钊雄此前所言的内部800亿目标考虑在内，接下来，时代中国月均销售需达92.5亿。

多项费用同比走高逾50%

自去年房企龙头万科在致股东信中高喊道“活下去”后，房地产行业浩浩荡荡的自救运动拉开帷幕。头部企业纷纷入局科技、农业、服务等行业寻找的新增长点，中小房企囿于资金情况咬牙坚持。

浪潮席卷而过，寒流中，时代中国没有选择就此转舵，而是继续以“生活艺术家”自居，走情怀路线，加大营销投入。

继去年年初改名并表达跻身世界500强的愿景后，今年年初，时代中国又开展表彰活动，为营销团队打“鸡血”。

时代中国旗下的公众号平台显示， 2月21日，时代中国举办了一场营销大会，为2018年度优秀营销团队颁奖。会上，时代中国高管们提及最多的，除了表彰之外，还有千亿目标。

公众号文章提及，在名为“跨越千亿”的背景板前，时代中国的营销团队签下2019年千亿目标军令状。这是时代中国对内的销售目标，对外，岑钊雄还是将千亿目标放在2020年。

（时代中国2019年营销大会现场 图片源自时代中国公众号）

签署军令状后第一个月，时代中国的合约销售额较上期翻了一番有余，达到66.68亿元，为截至目前所公布月度销售额的最高值。达到高点后，销售额数据回落，在50亿元上下浮动，直至8月才提高到60亿元。

半年业绩数据显示，上半年，时代中国股东应占利润率为9.99%，核心净利润率仅为10.7%。净利润下滑背后，时代中国的多项费用支出大幅上升。

公开信息显示，上半年，时代中国的销售市场推广成本和行政开支分别同比增长了49.9%和65.1%。时代中国解释称，销售及市场推广成本增加主要因销售量增加所致，行政开支增加主要是集团业务扩充以致员工人数上升所致。

大量的人力、物力投入，最终转化为20的%销售业绩增速，不及公司预期。另一边，公告又显示，上半年时代中国的累计销售均价为15131元/平方米，低于2018年同期的17240元/平方米。

面对媒体有关均价下滑的提问，岑钊雄三言两语带过，称价格和货值与不同的地方有关，“总的来讲，销售均价的出入不是特别大”。

仔细观察2018和2019年两份半年业绩可以发现，在时代中国重仓的广州、佛山和珠海三地，销售均价都有不同幅度的下滑。其中，佛山销售均价下滑最高，跌幅约11.7%。

销售压力不小，岑钊雄却依旧乐观，在他看来，时代中国最大的依仗仍是大湾区。

业绩会上，岑钊雄直言，利用大湾区市场，时代中国大概率能够用一点时间做到一、两千亿，持续按照20-30%的增长也能够很稳定地达到。

左手拿地，右手旧改，押宝大湾区

时代中国披露的数据显示，上半年，时代中国加大了土地投资力度，在广州、佛山、江门等城市收获土地21 幅，新增土储建筑面积517.1 万平米，总地价为187.59 亿元，半年拿地投入已超去年全年近60亿元。

截至2019 年6月底，时代中国在15个城市拥有总土储建筑面积2308 万平米，较2018年底增长25.1%。发布会上，岑钊雄表示，这些土储足以支持公司未来3至5年的销售。

同期，时代中国拥有120个处于不同阶段的主要项目，其中113个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市，4个位于湖南省长沙市，2个位于四川省成都市，1个位于浙江省杭州市。

具体而言，按区域分布，占比较大的五个城市分别为清远、广州、佛山、江门和长沙，土储占比分别为25%、16%、13%、12%和8%。

销售均价下滑的情况下，时代中国的毛利不降反升，上半年，时代中国毛利由上半年的29.55亿元增加75.5%，达51.87亿元；毛利率则为32.5%，同比增加了4.3个百分点。部分线索指向时代中国的旧改业务。据管理层透露，时代中国的旧改项目毛利率达到84.9%。

半年业绩公告显示，截至2019年6月底，时代中国新增来自旧改项目的收入6.4亿元，主要来自于广州金融城旧厂项目和佛山南海里水洲村项目的一级开发，总收入占比约4%。

（时代中国珠海项目——时代倾城 图片源自时代中国官网）

与目前的收入相比，时代中国手中的旧改砝码更多在于储备。据不完全统计，时代中国目前拥有的城市更新项目85个，预计可转化为土地储备的建筑面积约2801万平方米，其中有44个项目将可能在2019-2021年完成改造，另外尚有41个项目，已签订合作意向书，将可能在2021年后完成改造，预计总规划建筑面积1554万平方米。

尽管新增项目多为旧改，且对资金的压力不大，时代中国的负债总额依然伴随着逆势拿地而一路走高。

截至2019年6月30日，时代中国的总负债规模较上年年末增加142.95亿元，至1110.52亿元，资产负债率小幅提升，至76.37%。因土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加，时代中国的融资成本增加了74.5%。

对于融资成本走高的问题，岑钊雄从侧面予以回应称，公司融资成本平稳，总体在7.5%到7.6%之间。

有息负债构成方面，时代中国一年内到期借款由2018年12月31日的73.12亿元上升至2019年6月30日的100.30亿元。从时代中国257.83亿元的账面现金来看，其短期内偿债压力不大。

长远来看，随着嗅到政策红利的头部房企争先进入大湾区，前有碧桂园、恒大等行业龙头虎视眈眈，后有佳兆业、花样年等粤内老将争当“旧改之王”，时代中国重仓的大湾区已硝烟弥漫。

这种情况下，时代中国选择向省外布局的策略耐人寻味。发布会上，谈及未来发展，岑钊雄表示，时代中国还将重点发展位于西南的成都和位于华东的杭州两个区域。同期，时代中国对广东的执念不减，岑钊雄亦表示，时代中国还将继续进驻粤东和粤西。