库存触顶、供地“商改住”，这个一线城市的自救非个案

来源：金融界网站

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集多重红利、多方宠爱的深圳前海，听说要出让住宅用地了。近期公告，前海桂湾要出让2宗地，其中一宗建面62万平米的综合地块，含有8万平米的住宅用地，这也被媒体解读为“6.24”史诗般供地后，深圳年内第二次供应宅地。事实上，包括这宗地，前海已出让4宗宅地，包括已入伙的前海时代、前海CEO公馆，前海湾领玺、深国际颐湾府两个待入市新盘。

媒体认为，前海宅地供应，这是纠偏供地结构失衡的举措。前海被给予厚望，既是新区、又是深港现代服务业合作区，还是自贸区，更是大湾区广深科技走廊这条金腰带上的明珠。因此，前海天经地义要“去地产化”，用地以产业办公为主。2013年，用地规划做了调整，增加了居住用地。目前，前海供地结构中，商办和创新产业用房占比62％，居住和公寓用地占比23％。

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确实，如果拿规划的75万就业人口来说，原先规划的住宅太少了。很多人认为，这是前海红利加持，但房价不敌后海的主要原因。但是，从根本上讲，前海供应宅地是商业办公等产业空间过剩的结果。不久前，市场疯传前海写字楼空置率高达65％，逼得住建局出来辟谣。

官方的说辞很苍白，前海高空置率铁板钉钉，即便不是65％，50％总是有的，这不改变超高空置率的事实。为啥出现这种情况？就是因为土地财政。前海开发，也要靠土地来支撑。国外的CBD开发，往往是小步慢跑，出让一块、招商一块、成熟后再出让。我们则是一股脑出让完毕。

国外CBD要打造几十年，我们则是“几十年太久、只争朝夕”。到目前，前海共出让地块近40宗，从2019年开始，这些写字楼将陆续建成和入市。目前，前海存量写字楼400万平米左右，未来5年还有近400万平米入市，占全市供应量的43％，也是全市写字楼最密集的区域。

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而且，前海的三大地主——招商、中集和深国际，还有800万平米的潜在供应量要入市。另外，前海也只是深圳写字楼供应的一块，各个行政区都要发展CBD，都要搞总部基地，包括福田中心区、后海总部基地、宝安中心区、龙华中心区等，还有数百万的存量在与前海竞争。

仅传统的总部基地——福田中心区，甲级写字楼就有230万平米。如果把视线放的更远一些，在产业打造上，与深圳有重叠的（主要是科技创新、互联网等），还有广深科技走廊这条金腰带上的兄弟们——广州南沙、东莞滨海湾、珠海横琴。这几个地方，最不缺的就是写字楼，成本比深圳还低。以此次供应住宅用地的桂湾为例，它是前海的供地“大户”，已供地建筑面积400多万平方米（占前海的45％）。到2020年，50％的写字楼在等着入市。

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事实上，尽管规划上是产业用地，但市场是最敏感的，它会进行纠偏。比如，前海公寓和创新型产业用房占了16％，这些都是“类住宅”。也就是，市场自发地从非住宅向住宅转变。目前，前海存量办公物业400多万平米，可销售部分高达46％。只有销售，才能回笼资金。

所以，类似2013年政府自主调整也好（增加居住用地），还是市场自发调整（以可销售的“类住宅”形式）也好，未来前海将会大规模增加住宅供地（包括类住宅）。这也是好事情。为何前海空置率高？大规模建写字楼（自持为主），开发商回笼不了资金，自建公共配套很难；前海规划为产业高地，自然公共配套就少了。造成的结果就是，前海是一堆钢筋水泥结合体。

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事实上，如果将全市写字楼、商业办公加总在一起，产业空间早就过剩了。出现这种情况，很大程度上是，各界对深圳寄予厚望，希望科技创新、产业升级快一些（比如此次示范区建设）。导致的结果就是，一层一层的考核，都是以本区域内，是否引进了世界500强，是否有高科技企业，是否能与AI等最前沿的科技沾边。个体理性，但加总后往往就是非理性的。

产业升级不可能一蹴而就，这是个简单的道理。好企业就那么多，来你这里，就不会到他那里；院士就那么多，来你这里建实验室，就不能到他那里。但每个行政区、每个城市（广州、深圳、东莞、佛山等），都在追、都在抢。政策一个比一个优惠，这山望过那山高。

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最后，结果就是空盖了一堆写字楼。过去，金融市场好、互联网红利强大、房地产市场旺盛，个个撑门面，都要租写字楼。所以，房地产、金额、TMT就是写字楼的三大用户。前海也好、后海也好、福田中心区也好，写字楼入驻的商家主要就是这三类，还包括一些互联网。

现在，时过境迁，金融去杠杆、资金回归实体经济，P2P爆雷，互联网金融清洗，金融市场一地鸡毛；互联网红利也过了高峰，VC、风投大把撒钱给互联网的任性时代一去不复返；房地产，大家就更清楚了，“房住不炒”绝不是说说。现在，开发商都开始考虑节约成本。

在过去那个浮华的时代，不租个高档写字楼，都不好意思说你在创业。但现在，洗尽铅华，返璞归真，越来越务实。我认识的创业人士，开始“居家办公”了。甚至，只要能降低成本，回城中村也行。所以，不仅是前海，热点城市写字楼、商业办公去泡沫，才刚刚开始。动辄100-200元/平米.月的租金，只有世界500强等少数企业才能承担的起。未来，全球经济不太景气，我国处在转型阵痛期。对于大多数企业，未来要过苦日子。写字楼高高在上的租金，本来也是泡沫的一种表现。租金下跌，匹配到实体能承受的水平，这也是均值回归。